Los departamentos de más de 100 m2 en CABA representan solo el 9% del mercado.

Los departamentos amplios pierden terreno en CABA y solo el 9% supera los 100 m²

Comprar un departamento amplio en la Ciudad de Buenos Aires es cada vez menos representativo de la oferta inmobiliaria. Apenas el 9% de las unidades disponibles supera los 100 m², una proporción que difiere notablemente de la que se registraba en la década de 1930, cuando esa superficie correspondía a la mitad de los departamentos.

El cambio no se limita a los metros cuadrados; también se ha modificado la composición de las viviendas. El departamento mediano, que hace 90 años contaba con cuatro ambientes, hoy tiene apenas dos. Los monoambientes, que en los años 30 representaban apenas el 1,9% de la oferta, ahora concentran el 35% de las unidades nuevas.

Este fenómeno ha sido documentado por Mirando.ai, una startup dedicada al análisis del mercado inmobiliario, que examinó 53.424 avisos activos de departamentos y PH. Su relevamiento mostró que la superficie mediana en la ciudad se mantuvo durante cuatro décadas entre 60 y 62 m², pero comenzó a retroceder desde 2010, llegando hasta aproximadamente 46 m² sin recuperar los niveles anteriores.

La reducción no significa que cada ambiente se haya vuelto significativamente más pequeño. A lo largo de nueve décadas, los metros cuadrados por ambiente se han mantenido relativamente estables, oscilando entre 20 y 26 m². El principal cambio se ha observado en la cantidad de ambientes incluidos en cada unidad.

Departamentos en CABA: ¿Qué barrios perdieron más metros cuadrados?

La evolución de las superficies varía según la zona. La comparación entre propiedades construidas antes de 1980 y las desarrolladas desde 2010 muestra que los barrios que históricamente ofrecían viviendas más amplias han experimentado caídas más significativas.

Recoleta lidera las reducciones, con departamentos que pasaron de un promedio de 90 m² a 45 m², una caída del 50%. En Monserrat, la disminución fue del 41%, y en Palermo, del 40%.

En contraste, las variaciones han sido más moderadas en barrios como Villa Devoto, donde la superficie disminuyó un 6%; Villa del Parque, con una baja del 8,5%; y Villa Urquiza, con un retroceso del 9,6%.

La diferencia es también notable al comparar grandes sectores de la ciudad. Las unidades nuevas del norte tienen un 45% menos de superficie que las construidas antes de 1980. En el oeste, la reducción es del 29%, mientras que en el sur apenas llega al 5%. La oferta de monoambientes presenta otra diferencia territorial: representan el 38% de las unidades nuevas del norte y solo el 19% de las del sur.

El precio total define qué departamento puede comprar cada inversor

La reducción de las superficies también está vinculada a la capacidad de compra. Durante años, los inmuebles fueron una alternativa para preservar los ahorros. En este contexto, los departamentos compactos permitían acceder al mercado con un desembolso menor, resultando atractivos para inversores con presupuestos limitados.

Sin embargo, el tamaño no determina por sí solo el éxito comercial de un proyecto. La ubicación, el precio y las características de cada desarrollo inciden en la demanda. En los últimos dos años, muchos inversores que antes destinaban pesos a propiedades en pozo se retiraron del mercado, mientras que las unidades usadas han ganado atractivo debido a sus precios de oportunidad.

Los valores reflejan la diferencia entre el costo de entrada y el precio por metro cuadrado. Según los datos proporcionados por Mirando.ai, un monoambiente a estrenar ronda los u$s105.000, mientras que un departamento de tres ambientes alcanza los u$s248.000. A pesar de esto, las unidades pequeñas no siempre tienen el menor precio por metro cuadrado. En un mismo barrio, los monoambientes se ofrecen en promedio un 8% por debajo de los departamentos de dos ambientes. En cambio, los departamentos de cuatro ambientes presentan valores por metro cuadrado un 16% superiores a los de los monoambientes.

Más hogares unipersonales y menos crédito condicionan la oferta

La composición de la población también ayuda a explicar por qué las unidades pequeñas han ganado presencia. Entre 2010 y 2022, la cantidad de hogares en la ciudad creció un 22%, mientras que la población aumentó solo un 8%. Actualmente, cuatro de cada diez hogares porteños están integrados por una sola persona, un perfil que favorece la búsqueda de departamentos compactos.

Esta transformación se complementa con el costo del suelo, los gastos de construcción y las dificultades para acceder al financiamiento. Desde 2018, la superficie mínima legal de una vivienda en CABA es de 18 m², una reducción respecto a los 27 m² previos.

Por el momento, la tendencia se mantiene en los emprendimientos en pozo, cuyas unidades promedian los 47 m². Una posible recuperación de los departamentos amplios dependerá de la capacidad de compra de los hogares, una mayor disponibilidad de crédito y la decisión de los desarrolladores de invertir en propiedades de mayor valor.

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