El lento aumento de precios de departamentos en CABA y sus obstáculos

El precio de los departamentos en CABA sube a paso lento: qué frena la recuperación del mercado

El precio del metro cuadrado subió apenas 0,3% en septiembre. ¿Qué señales muestra el mercado inmobiliario porteño y cuáles son las perspectivas para los próximos meses?

En septiembre, el precio medio de los departamentos en CABA alcanzó los US$ 2.484 por m2. El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa en la que los precios de los departamentos dejaron atrás las fuertes variaciones de otros períodos, pero tampoco muestran una recuperación acelerada. El valor del metro cuadrado continúa avanzando, aunque lo hace muy lentamente y en un mercado donde compradores y vendedores parecen moverse con mayor cautela.

El último relevamiento de Zonaprop muestra justamente esa fotografía. En septiembre, el precio medio de los departamentos en CABA aumentó apenas 0,3% y alcanzó los US$ 2.484 por m2. Si bien se trata de un incremento pequeño, fue la mayor suba mensual registrada en lo que va de 2026.

La pregunta que surge ahora es si esta estabilidad marca una nueva etapa para el mercado inmobiliario porteño o si los precios todavía tienen margen para continuar recuperándose. Para el comprador, la respuesta es relevante: el valor de entrada sigue siendo elevado, pero todavía está por debajo del máximo histórico y la evolución reciente permite analizar qué está pasando antes de tomar una decisión.

Precio de los departamentos en CABA: ¿cuánto vale hoy el metro cuadrado?

Según el informe de CABA de Zonaprop, en los primeros nueve meses de 2026, la suba acumulada es de 1,4%. Es decir, en dólares, el mercado viene mostrando una evolución muy moderada. El dato también permite poner en perspectiva la recuperación que tuvo el mercado desde sus niveles más bajos. A pesar de la mejora, el valor actual todavía está 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop.

¿Cuánto cuesta un departamento promedio?

Para dimensionar el valor del metro cuadrado, Zonaprop toma como referencia distintas tipologías de vivienda:

– Monoambiente de 40 m2: alrededor de US$ 110.000.
– Dos ambientes de 50 m2: cerca de US$ 131.000.
– Tres ambientes de 70 m2: alrededor de US$ 180.000.

Son valores medios de publicación y sirven como referencia general. El precio final de una propiedad puede variar considerablemente según el barrio, el estado del departamento, la antigüedad, la ubicación dentro del edificio, la orientación, las expensas y la presencia de cochera o amenities.

Venta de departamentos en CABA: los precios siguen en alza, pero moderan su ritmo

“Los precios de publicación de los departamentos en CABA muestran una relativa estabilidad, con aumentos leves en dólares. Entre agosto y septiembre, los valores medios de los monoambientes y de las unidades de dos y tres ambientes subieron entre un 0,2% y un 0,4%”, indica Darío Cristaldo, gerente de Expansión de Zonaprop (Grupo QuintoAndar).

Los precios de publicación de los departamentos en CABA muestran una relativa estabilidad. Para Beltrán Briones, fundador y presidente de Grupo Briones, una de las claves para entender esta dinámica es la cantidad de propiedades que todavía hay en venta. “La desaceleración en la suba de los precios inmobiliarios se explica, en gran medida, por el elevado stock de propiedades en venta. Al inicio del actual Gobierno había aproximadamente 160.000 propiedades publicadas en CABA, cifra que hoy se redujo a 110.000, cuando el nivel histórico habitual ronda las 90.000”, señala.

Según Briones, el mercado está ajustando más por la cantidad de inmuebles disponibles que por sus valores. “Para que los precios vuelvan a subir con mayor fuerza, será necesario absorber el stock de propiedades usadas, algo que dependerá principalmente de la recuperación del crédito hipotecario”, detalla.

En este escenario, la evolución del crédito hipotecario y la capacidad de absorber las propiedades usadas que siguen en venta serán determinantes para definir el ritmo del mercado en los próximos meses.

¿Qué significa para el comprador?

Para quien tiene dólares y está buscando comprar, este escenario tiene una característica importante: no hay, por ahora, una aceleración fuerte del precio de publicación que obligue a convalidar aumentos mes a mes. Pero tampoco significa que haya que esperar necesariamente una gran baja.

“Para quienes buscan comprar una propiedad, lo importante no es comparar con el promedio de toda la ciudad, sino analizar el precio por metro cuadrado del barrio y de propiedades similares. Los valores pueden variar significativamente: desde US$ 1.500 en Lugano hasta US$ 3.500 en Recoleta”, opina Briones.

En un mercado con poca variación general, la oportunidad puede estar más en negociar una propiedad puntual que en esperar una gran corrección de todo el mercado.

Los alquileres siguen aumentando, aunque a menor velocidad

La evolución de la compraventa ocurre en paralelo con un mercado de alquileres que también muestra una moderación en el ritmo de los aumentos. En septiembre, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA alcanzó $898.154 mensuales, con una suba de 1,3% durante el mes. Según Zonaprop, fue el menor incremento mensual registrado en lo que va del año. En 2026, los alquileres acumulan un aumento de 20,8%, por debajo de la inflación.

El dato resulta relevante para quienes analizan comprar una propiedad como inversión. Con precios de venta relativamente estables y alquileres que siguen aumentando, aunque a menor velocidad, la relación entre el valor de una propiedad y el ingreso que puede generar por alquiler se mantiene en torno al 5,70% bruto anual.

Mercado inmobiliario: último trimestre de 2026 y la mirada hacia 2027

El cierre del año permitirá observar si las nuevas medidas se traducen en una mayor cantidad de créditos efectivamente otorgados. Para el CEO de Sabatini Propiedades, Andrés Sabatini, el mercado comienza a transitar una etapa diferente: después de años en los que el principal objetivo era recuperar actividad, el desafío es construir un mercado con mayor profundidad, más alternativas de financiación y mejores condiciones para concretar compraventas.

“Estamos entrando en los últimos meses del año con un mercado mucho más activo y profesionalizado. Si el financiamiento logra consolidarse y las condiciones se sostienen, 2027 puede encontrar a un comprador con más herramientas y a un mercado con mayor capacidad de generar operaciones. La clave va a estar en la continuidad y en la confianza”, opina.

En ese sentido concluye: “La recuperación del crédito hipotecario necesitará estabilidad y condiciones que permitan asumir compromisos financieros de largo plazo con mayor previsibilidad.” Si esas condiciones se sostienen, 2027 podría encontrar al mercado inmobiliario con una demanda más amplia y con el crédito nuevamente integrado como una herramienta habitual dentro de una operación de compraventa.

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