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Preferencias actuales de los compradores de departamentos en CABA más allá del barrio y los metros
Un relevamiento de Roomix revela que los compradores de departamentos priorizan balcones y cocheras mientras rechazan expensas altas por amenities
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Qué busca hoy el comprador de departamentos en CABA, más allá del barrio y los metros
Un relevamiento de Roomix revela que los compradores de departamentos priorizan balcones y cocheras mientras rechazan expensas altas por amenities.
El comprador de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires ha cambiado sus prioridades. Ya no observa solamente la cantidad de metros cuadrados, el barrio o el precio: también evalúa cómo va a vivir dentro de esa propiedad y qué costos tendrá que afrontar todos los meses.
En ese nuevo mapa de preferencias, la cochera, el balcón, la terraza y la posibilidad de tener mascotas ganaron protagonismo, mientras que amenities como pileta y gimnasio pierden peso cuando se los compara con atributos de uso cotidiano.
Un relevamiento de la plataforma Roomix sobre búsquedas de departamentos, basado en más de 200.000 búsquedas, mostró que la ubicación continúa como el principal criterio de búsqueda, presente en el 84% de las consultas, seguida por el tipo de propiedad, con 77%. Pero el dato más interesante aparece después: las características y amenities fueron mencionados en el 33% de las búsquedas, por encima del precio o presupuesto, que apareció en el 23%.
La lectura es que una parte importante de la demanda primero define qué vivienda quiere y después cuánto está dispuesta a pagar. Dentro del mercado del usado, aún en Buenos Aires se mantienen valores de oportunidad.
Cochera y balcón, dos atributos que ganaron peso
La cochera aparece como la característica más buscada dentro de las propiedades. Le siguen apto mascotas, amoblado y balcón. La tendencia refleja una demanda que prioriza soluciones concretas para la vida cotidiana.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario Porteño, señaló que el comprador moderno reconfiguró sus prioridades. “El balcón o la terraza pasaron de ser un lujo a un requisito funcional indispensable”, sostuvo. Sobre las cocheras, explicó que en barrios de alta densidad su disponibilidad resulta determinante por el costo y la escasez del estacionamiento mensual.
Daniel Bryn, titular de Zipcode y analista inmobiliario, coincidió con esa mirada y apuntó que hoy pesan más “las necesidades operativas de la vida cotidiana que los espacios de uso esporádico”. En ese sentido, se busca cochera por comodidad y seguridad y se exige balcón con luz.
Para el mercado inmobiliario, esto genera una diferencia concreta entre propiedades. Un departamento sin espacio descubierto o sin posibilidad de estacionamiento dentro del edificio puede perder una parte importante de sus potenciales compradores, aun cuando tenga una superficie y un precio competitivos.
Los precios promedio (según el índice de precios de Zonaprop) de publicación en CABA también muestran el nivel de inversión que implica acceder a un departamento:
- Monoambiente de 40 m2: u$s110.000.
- 2 ambientes de 50 m2: u$s131.000.
- 3 ambientes de 70 m2: u$s180.000.
- 4 ambientes de 100 m2: u$s220.000.
En este contexto, los compradores analizan cada vez más qué atributos reciben por esos dólares y no solo la superficie total. En cuanto a ubicación, la zona norte porteña es la más cotizada, seguida por el oeste, y el sur de CABA.
Mascotas: una demanda que la oferta todavía no cubre
El atributo pet friendly también ganó peso. Según Roomix, aparece entre las características más buscadas, aunque una proporción bastante menor de los avisos explicita que permite mascotas. Ese desajuste puede convertirse en una ventaja para los propietarios que ofrecen unidades con esa condición.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló que la aceptación de mascotas “dejó de ser un detalle menor”. Según explicó, una parte importante de los hogares porteños convive con animales de compañía y las restricciones de los reglamentos o de los propietarios pueden dejar a una propiedad fuera de consideración para muchas familias y jóvenes profesionales.
La consecuencia es clara: una característica que durante años podía aparecer como secundaria hoy puede definir si una propiedad entra o no en el universo de búsqueda de un comprador.
Leandro Molina, country manager de Zonaprop, sostuvo que los filtros por inmuebles pet friendly, balcón y cochera aparecen de forma sostenida entre las preferencias. También destacó que existe una demanda insatisfecha de unidades que expliciten que aceptan mascotas.
Pileta y gimnasio: el problema de las expensas
La discusión cambia cuando aparecen los amenities tradicionales. Una pileta, un gimnasio o un SUM pueden mejorar la propuesta de un edificio y elevar el valor de publicación, pero también generan gastos permanentes.
Armando Pepe, referente inmobiliario, planteó que la piscina y el gimnasio resultan atractivos en la presentación de un proyecto, pero que el comprador analiza con más cuidado esos servicios cuando debe afrontar las expensas. “Hoy el cliente evalúa el costo de mantenimiento a largo plazo”, sostuvo.
Por eso, según explicó, atributos como un balcón propio o una cochera pueden resultar más atractivos que amenities cuyo mantenimiento eleva el gasto mensual.
Mateo García, director de Operaciones de Toribio Achával, describió un cambio en el diseño de los nuevos desarrollos. Los proyectos modernos, según señaló, buscan amenities más eficientes y con menor impacto sobre las expensas, como lockers inteligentes o espacios de coworking, y priorizan metros cuadrados útiles dentro de la unidad, cocheras y balcones aterrazados.
El concepto empieza a modificar incluso la arquitectura de los nuevos edificios: menos servicios pensados solo para diferenciar el proyecto y más espacios que tengan una utilidad concreta para sus habitantes.
También aparece una cuestión que puede definir la compra en el momento de comparar dos propiedades similares: el costo mensual de vivir en el edificio. Liotto añadió: “En un contexto donde el comprador analiza el desembolso total y no solo el precio de entrada, las expensas pueden inclinar la decisión hacia una unidad con menos servicios, pero con gastos más previsibles”.
De hecho, las expensas que hoy promedian en CABA por encima de los $300.000 suelen hacer caer operaciones de compraventa, y sobre todo del alquiler: “Es lo primero que pregunta hoy un inquilino o posible comprador: ¿Cuánto valen las expensas?”, señaló Pepe.
La vivienda que se vende es la que resuelve una forma de vida
La ubicación continúa como el principal factor de decisión, pero ya no alcanza por sí sola. La demanda busca barrios conectados, propiedades luminosas, espacios exteriores, cochera y condiciones que permitan adaptar la vivienda a su forma de vida.
El balcón, la terraza y la luz natural ganaron valor porque permiten extender el uso de la vivienda sin sumar necesariamente muchos metros cubiertos. La cochera aporta comodidad y seguridad. “La posibilidad de vivir con una mascota amplía el universo de compradores. Y las expensas aparecen como un factor cada vez más relevante al comparar edificios”, amplió Bryn.
Esto también explica por qué los desarrolladores comenzaron a prestar más atención al costo de mantenimiento de los proyectos. Un edificio puede tener pileta, gimnasio, SUM y otros servicios, pero si el costo mensual resulta demasiado alto puede perder atractivo frente a una propiedad con menos amenities y mejores prestaciones dentro de la unidad.
El mercado, en definitiva, parece avanzar hacia una demanda más racional. El comprador sigue buscando calidad, pero quiere saber cuánto cuesta sostenerla.
El nuevo parámetro ya no es solamente cuántos m2 tiene una propiedad ni cuántos amenities ofrece el edificio. La pregunta es cuánto de esa superficie y de esos servicios sirven realmente para vivir mejor.
García concluyó que el cambio obliga a pensar los proyectos desde la utilidad cotidiana y no solo desde la cantidad de servicios ofrecidos: “Los proyectos modernos están buscando amenities más eficientes y de bajo costo de expensas”, resumió.