Comprar un departamento usado es mucho más económico que uno nuevo.

SE AMPLIÓ LA BRECHA Y COMPRAR UN DEPARTAMENTO USADO ES MUCHO MÁS BARATO QUE UNO A ESTRENAR

Los costos de construcción elevan los precios de departamentos nuevos y en CABA la brecha con usados supera el 32%. Esta situación se ha vuelto un punto clave para quienes buscan adquirir una propiedad. La diferencia se debe principalmente al encarecimiento de los costos de construcción, lo que ha ampliado significativamente la brecha de precios entre departamentos usados y nuevos.

Según datos recientes, la brecha de precios entre departamentos usados y nuevos en CABA ha alcanzado un 32%, lo que convierte a los usados en una opción mucho más económica. Además, los proyectos “en pozo” han comenzado a resultar más caros que los departamentos a estrenar, lo que cambia la dinámica del mercado inmobiliario en la ciudad.

DEPARTAMENTOS USADOS VS. A ESTRENAR: CUÁNTO SE PUEDE AHORRAR AL COMPRAR

El análisis del mercado realizado por el experto Daniel Bryn de Zipcode muestra que:

– **Departamento usado**: u$s2.221 por metro cuadrado.
– **Departamento a estrenar**: u$s2.945 por metro cuadrado.
– **Brecha de precios**: 32,6%.

Para un departamento de dos ambientes de 50 m², el precio promedio ronda los u$s111.000 en el segmento usado, mientras que para una unidad a estrenar, el costo asciende a aproximadamente u$s147.000, lo que implica una diferencia de alrededor de u$s36.000. En términos porcentuales, el valor de la propiedad usada es un 24,5% inferior al de una unidad nueva.

CUÁNTO SE AMPLIÓ LA BRECHA ENTRE USADOS Y NUEVOS

A lo largo del último año, la brecha entre ambos segmentos ha cambiado notablemente. Mientras que el precio del metro cuadrado usado se ha mantenido estable, los departamentos nuevos han visto un aumento de aproximadamente el 3%. Como resultado, la brecha pasó de un 29% a un 33%, evidenciando la tendencia creciente hacia la adquisición de propiedades usadas.

El segmento en pozo ha mostrado una evolución aún más marcada. Actualmente, el metro cuadrado alcanza unos u$s3.134, superando tanto al usado como al producto a estrenar. Este incremento en los costos ha modificado la relación de precios que históricamente favorecía a aquellos que decidían comprar en construcción.

POR QUÉ EL DEPARTAMENTO NUEVO CUESTA MÁS

La diferencia de precios se explica por la estructura de costos de cada segmento:

– **Departamentos a estrenar**: incluyen el valor del terreno, materiales, mano de obra, impuestos, honorarios profesionales y rentabilidad del desarrollador.
– **Departamentos usados**: su valor se basa más en la oferta, demanda, estado de la propiedad y capacidad de pago del comprador.

El aumento de los costos de construcción ha sido significativo, alcanzando actualmente alrededor de u$s1.733 por metro cuadrado. Esto representa un incremento cercano al 30% en comparación con fines de 2025, lo que presiona a los desarrolladores a ajustar sus precios al alza.

CUÁNTO CAMBIA EL PRECIO SEGÚN EL BARRIO

Los precios de publicación de los departamentos en CABA también varían según la ubicación. En septiembre de 2026, el promedio se situó en u$s2.484 por metro cuadrado. Por ejemplo, Puerto Madero registró valores de u$s5.812 por m², mientras que Villa Soldati se ubicó en u$s848 por m².

Con un presupuesto de u$s100.000, los precios promedio permitirían adquirir aproximadamente:
– Villa Soldati: cerca de 118 m².
– Villa Lugano: unos 95 m².
– Puerto Madero: alrededor de 17 m².

La comparación entre departamentos usados y a estrenar es más precisa cuando se consideran características equivalentes como barrio, superficie y calidad constructiva.

EL STOCK DE PROPIEDADES Y EL MARGEN PARA NEGOCIAR

Actualmente, en CABA existe un margen promedio del 4,8% entre el precio pedido y el valor final de las operaciones. Este margen puede variar según la ubicación y la demanda de la propiedad.

Con más de 112.000 propiedades en venta en CABA, el volumen de oferta brinda más opciones a los compradores. Sin embargo, se estima que sólo se venden alrededor de 5 de cada 100 propiedades por mes.

QUÉ PUEDE PASAR CON LA BRECHA ENTRE USADOS Y NUEVOS

Los especialistas coinciden en que la brecha entre departamentos usados y nuevos podría mantenerse o ampliarse en el corto plazo. Mientras los costos de construcción continúen altos, los precios de las unidades nuevas tendrán poco margen para bajar.

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