Miguel Kiguel: Claves para el Despegue Rápido de los Créditos Hipotecarios en Argentina

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Miguel Kiguel, economista: “Los créditos hipotecarios pueden despegar rápido, solo hace falta voluntad política y plata”

El economista planteó que la posibilidad que existe para que los préstamos a largo plazo puedan despegar está en manos del gobierno.

7 de mayo de 2026

El economista Miguel Kiguel participó de ExpoConstruir, donde destacó que “el crédito hipotecario es justicia social”. Sin embargo, el gran problema es que en Argentina este sistema no termina de despegar. No se trata de una cuestión de demanda ni de tasas: el cuello de botella es estructural. Los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años cuando su fondeo depende de depósitos a 30 días.

Con el mercado inmobiliario buscando reacomodar sus valores de venta y una construcción que presenta números de rentabilidad en rojo, el crédito sigue siendo marginal y lejos de ser el motor esperado para el acceso a la vivienda y la reactivación del sector.

Problemática en el mercado inmobiliario

Esta fue la problemática central durante la charla entre Miguel Kiguel y Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción. Tabakman señaló que la construcción privada enfrenta un encarecimiento fenomenal de los costos en dólares, sin que esto haya sido acompañado por el aumento en los precios de venta por metro cuadrado.

Kiguel propuso una idea que comienza a ganar tracción en el sector: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema. Según su opinión, se puede implementar más rápido de lo que parece.

El crédito que no termina de despegar

Argentina arrastra un déficit estructural en su sistema hipotecario. Las propiedades se venden en dólares, pero los ingresos son en pesos y los créditos actuales son en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Esta situación limita el crédito en moneda dura y el sistema no escala.

Kiguel sostiene que la alternativa es avanzar en el mercado en moneda local. “El mercado funciona en pesos y para que el hipotecario también lo haga debe hacerlo en esa moneda”, afirmó. A pesar de que el sistema UVA fue golpeado por la inflación, considera que el contexto ha cambiado y el crédito indexado puede volver a ser una herramienta viable.

Cómo funcionaría este esquema

El funcionamiento técnico operaría a través de un esquema en el cual los bancos actúan como “originadores” de préstamos bajo condiciones estandarizadas. Al emitir la hipoteca, el banco la vendería al FGS, lo que le permitiría recuperar liquidez y seguir prestando. Según Kiguel, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad.

“No hay que inventar nada”, insiste Kiguel, quien también destaca que esta medida no generaría déficit fiscal. El FGS, con aproximadamente US$70.000 millones en activos, podría ser la clave para dar impulso a la construcción y el acceso a la vivienda.

Impacto en la construcción a nivel federal

El crédito hipotecario no solo promueve la compra de viviendas; activa una cadena que impacta en toda la economía. Kiguel enfatizó que la reactivación del sector de la construcción tendría un impacto federal inmediato, alcanzando zonas como el Gran Buenos Aires, el Gran Rosario o el Gran Córdoba.

Finalmente, el economista concluyó que el sistema actual, donde los bancos prestan de forma marginal con capital propio, es insuficiente. “El mercado funcionaría. Las instituciones están, los fideicomisos de consumo ya existen. Solo hace falta la voluntad política y la plata”, concluyó.

A pesar de que el esquema propuesto parece ser una solución, Kiguel advirtió que el principal obstáculo no es financiero, sino el miedo a la judicialización. Para que los funcionarios se animen a movilizar esos activos del FGS, es indispensable un marco legal claro.

“Sin plata esto no se puede hacer, pero la plata está”, cerró Kiguel.

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