Compra de Propiedades en Cuotas sin Crédito Bancario: Opción Accesible para Todos

Comprar una propiedad en cuotas y sin crédito bancario: de qué se trata esta opción y quiénes pueden acceder

Es un acuerdo directo entre comprador y vendedor, sin bancos de por medio.
Qué tener en cuenta antes de avanzar.

Comprar una vivienda en Argentina sigue siendo una tarea complicada para muchas personas. Como los créditos hipotecarios no siempre son fáciles de conseguir, empiezan a crecer otras formas de financiamiento sin necesidad de recurrir a un banco. Una de ellas es la compra en cuotas mediante un “saldo de precio” con garantía hipotecaria.

Aunque esta modalidad existe desde hace tiempo, volvió a ganar fuerza por la falta de opciones de crédito tradicionales. En estos casos, comprador y vendedor acuerdan directamente cómo pagar una parte de la propiedad en cuotas y a lo largo del tiempo.

Pero, ¿es seguro? ¿Qué riesgos implica? ¿Quiénes pueden acceder? En esta nota, las claves para entender cómo funciona este esquema, qué dice la ley y qué recomiendan los especialistas antes de firmar.

¿Qué es la hipoteca por saldo de precio?

La “hipoteca por saldo de precio” combina dos conceptos que suelen ir juntos en este tipo de operaciones.

Por un lado, el saldo de precio es la parte del valor del inmueble que no se paga al momento de la compra y queda financiada. Por otro, la hipoteca es la garantía que el vendedor toma sobre la propiedad para asegurarse de cobrar ese saldo.

En términos simples: el comprador paga una parte al inicio y el resto en cuotas, mientras que el vendedor mantiene una garantía legal sobre el inmueble hasta que se complete el pago.

Según explicó a Clarín el escribano del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA) y docente universitario, Nicolás Chejanovich, “el saldo de precio define cómo se paga, y la hipoteca es la herramienta legal que protege al vendedor si el comprador no cumple”.

¿En qué se diferencia el “saldo de precio” de un crédito hipotecario bancario?

A diferencia de un crédito tradicional, en este esquema no interviene ninguna entidad financiera.

En un crédito hipotecario:
– El banco presta el dinero.
– El vendedor cobra el total al momento de la operación.
– El comprador queda endeudado con el banco.

En el saldo de precio:
– No hay préstamo.
– El vendedor financia directamente al comprador.
– Las condiciones se negocian entre ambas partes.

Esto implica una ventaja clave: no hace falta calificar para un crédito, algo que hoy deja afuera a gran parte de los argentinos.

Hipoteca por saldo de precio: ¿cómo es el proceso paso a paso?

Desde la firma del boleto hasta la escritura, hay una serie de controles y verificaciones esenciales:

1. Estudio del título: El escribano analiza los antecedentes del inmueble para confirmar que todo esté en regla.
2. Informes registrales: Se verifican dominio e inhibiciones para evitar problemas legales.
3. Chequeo de deudas: Se revisan impuestos, servicios y expensas. Si hay deudas, se descuentan en la operación.
4. Impuestos y retenciones: Se aplican tributos como el impuesto de sellos y, en algunos casos, Ganancias.
5. Control antilavado: El escribano evalúa la operación según normas vigentes.
6. Firma de escritura: Se deja constancia del acuerdo, la deuda y la hipoteca.

Chejanovich remarca: “El rol del escribano es garantizar equilibrio entre las partes y que ambas comprendan el alcance de lo que firman”.

¿Qué pasa si el comprador no paga?

Si hay incumplimiento, el vendedor puede iniciar una ejecución hipotecaria. Esto significa que puede:

– Reclamar judicialmente la deuda.
– Solicitar el remate del inmueble.
– Cobrar capital, intereses y gastos.

Por eso, es clave evaluar bien la capacidad de pago antes de firmar.

¿Cómo se fijan las cuotas y en qué moneda?

En Argentina, la mayoría de estas operaciones se pactan en dólares. Algunas claves:

– El precio puede incluir implícitamente el “costo” de la financiación.
– No siempre hay interés explícito.
– Las condiciones (plazo, monto, moneda) son totalmente negociables.

No hay un plazo estándar: puede ir desde pocos meses hasta varios años, según el acuerdo.

Ventajas y riesgos para cada parte

Para el comprador:
Ventajas:
– Acceso a vivienda sin crédito bancario.
– Mayor flexibilidad en condiciones.

Riesgos:
– Incumplir puede derivar en pérdida del inmueble.

Para el vendedor:
Ventajas:
– Amplía la cantidad de posibles compradores.
– Puede vender más rápido o a mejor precio.

A tener en cuenta:
– Evaluar solvencia del comprador.
– El proceso judicial ante incumplimiento puede ser largo.

La hipoteca por saldo de precio es una alternativa para acceder a la vivienda.

¿En qué contexto crece esta modalidad?

La hipoteca por saldo de precio aparece como una alternativa concreta para acceder a la vivienda en un contexto donde, si bien el crédito hipotecario se reactivó en los últimos años, para muchos sigue resultando inaccesible. Su principal ventaja es la flexibilidad, pero también exige responsabilidad y asesoramiento profesional.

Para quienes no califican en un banco, puede ser una puerta de entrada al mercado inmobiliario. Pero, como toda operación de largo plazo, requiere entender bien cada cláusula antes de firmar.

Por otro lado, en el último mes, esta alternativa ganó fuerte visibilidad pública a partir del caso del jefe de Gabinete Manuel Adorni, luego de que se pusiera bajo la lupa la adquisición de un departamento en Caballito financiado, en parte, con una hipoteca privada de unos U$S100.000.

La operatoria, habitual en el mercado inmobiliario local, quedó en el centro del debate tras la investigación por presunto enriquecimiento ilícito, en la que se detectaron inconsistencias en su patrimonio, con declaraciones de deudas crecientes y préstamos de terceros.

Según publicó Clarín, el análisis de estas operaciones encendió alertas sobre posibles irregularidades, lo que derivó en un mayor interés público por entender cómo funcionan estas herramientas de financiación directa entre particulares y qué controles existen sobre este tipo de transacciones.

¿Qué propiedades se pueden comprar a través del sistema de hipoteca de saldo?

No hay limitaciones específicas en cuanto al tipo de inmueble:
– Departamentos
– Casas
– Terrenos
– Locales o naves industriales

El requisito clave es que la propiedad sea escriturable, ya que la hipoteca debe constituirse formalmente.

Recomendaciones clave antes de avanzar

Antes de firmar, los especialistas sugieren:
– Dejar todo por escrito: monto, cuotas, moneda y fechas.
– Definir claramente la hipoteca.
– Asesorarse con un escribano desde el inicio.
– Evitar ambigüedades que puedan generar conflictos.

Al finalizar, Chejanovich advirtió: “Una buena instrumentación es la clave. Cualquier error en la escritura puede generar problemas serios a futuro”.

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Fuente: Silvana Saldisuri – [RE/MAX](https://www.remax-fly.com.ar)

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