Mudarse a una casa: Mejores barrios, precios actuales y el desafío del crédito hipotecario

La odisea de mudarse a una casa: los barrios con más oferta, los precios y por qué con el crédito hipotecario no alcanza

LA BRECHA DE PRECIOS, LA ESCASA OFERTA Y EL COSTO DE REFACCIONAR COMPLICAN ENCONTRAR LA VIVIENDA QUE SE BUSCA.

* 17 de septiembre de 2026
* 11:42

El mercado de casas en la ciudad de Buenos Aires es considerablemente más chico que el de departamentos. Belén, de 40 años, vive con su pareja y sus dos hijos en un departamento en Parque Chacabuco y ha comenzado a evaluar un cambio: vender su propiedad, tomar un crédito hipotecario y comprar una casa.

En teoría, la operación parece viable, ya que el dinero de la venta del departamento cubriría parte del valor de compra. Sin embargo, al iniciar la búsqueda, encontró que hay pocas casas disponibles, los precios son altos y una parte considerable del stock necesita refacciones.

Esta situación refleja una de las paradojas del regreso del financiamiento a largo plazo: tener patrimonio y calificar para un crédito hipotecario no necesariamente garantiza el hallazgo de la vivienda deseada. La situación se torna más complicada al tratar de pasar de un departamento a una casa.

Los precios son una de las principales problemáticas al querer comprar una casa. Según Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, “para pasar de un departamento a una casa deben encajar tres factores: patrimonio, crédito y disponibilidad de producto”. Y es en este último aspecto donde comienza uno de los mayores inconvenientes.

El primer problema: un producto escaso

El mercado de casas en Buenos Aires es considerablemente más pequeño que el de departamentos. Actualmente hay alrededor de 5700 casas publicadas en venta en toda CABA, frente a aproximadamente 78,000 departamentos y 8000 PH. Esta relación evidencia la diferencia significativa: por cada casa publicada, hay casi 14 departamentos.

“Definiría este mercado como selectivo, segmentado y escaso”, explica Bryn. “Selectivo porque el comprador analiza mucho antes de decidir; segmentado porque una casa en Devoto no compite con una en Lugano, a pesar de tener superficies similares; y escaso porque el stock es muy chico frente al de departamentos y PH”.

Los datos de Zonaprop son claros: en agosto, Villa Devoto lideraba la oferta con el 7,36%, seguido por Liniers (5,45%), Mataderos (5,43%) y Flores (5,40%). Sin embargo, los lugares con más casas no siempre coinciden con aquellos que generan mayor interés en los usuarios. Según un informe de Mercado Libre, la demanda de casas es casi tres veces mayor a su oferta.

El segundo obstáculo: cuánto cuesta dar el salto

Una vez encontrada la propiedad, aparece la siguiente barrera: la diferencia de precio respecto del departamento que se deja atrás. En Buenos Aires, el valor promedio de un departamento de dos ambientes ronda los US$131,000, mientras que el de tres ambientes se ubica en aproximadamente US$179,809. En contraste, una casa promedio de tres dormitorios y 170 m² tiene un valor cercano a los US$303,000, y una de cuatro dormitorios y 260 m², puede alcanzar los US$486,000.

Esto implica que una familia que vende un departamento de tres ambientes por alrededor de US$180,000 y desea comprar una casa de tres dormitorios debe desembolsar una diferencia cercana a los US$123,000. No obstante, el precio no es el único problema.

Es posible encontrar propiedades por debajo de los US$200,000 en algunos barrios del sur y el oeste, mientras que en zonas como Villa Devoto, Belgrano o Palermo, los precios superan fácilmente los US$400,000 o US$500,000.

El tercer dilema: de la poca oferta que hay, lo bueno es mucho más escaso

Poca oferta no significa que cualquier casa se venda rápido. Una propiedad bien ubicada, en buen estado y correctamente tasada puede venderse en semanas, mientras que una casa que requiere reformas importantes o tiene un precio elevado puede permanecer mucho más tiempo en el mercado.

La antigüedad promedio de los avisos ronda los 300 días, aunque las propiedades de mayor superficie suelen permanecer más tiempo. Bryn subraya que “hay oferta de casas, pero no sobra oferta de casas buenas”. Esto implica que, al comprar una propiedad que “está en precio”, pero no en buen estado, se debe considerar el costo de las reformas, que muchas veces supera el presupuesto inicial.

El regreso del crédito hipotecario: ¿facilita el salto del departamento a la casa?

La recuperación del financiamiento no solo genera nuevos compradores, sino que también permite la movilidad en el mercado inmobiliario. Una familia puede vender su departamento, utilizar ese dinero como capital inicial y tomar un crédito UVA para cubrir parte de la diferencia.

Aunque el crédito puede ayudar a cerrar la brecha, el monto final depende de múltiples factores, incluyendo el ingreso familiar y el patrimonio existente. Por lo tanto, aunque el financiamiento ha recuperado un papel clave, aún no logra transformar el mercado de casas en un segmento masivo.

El principal cuello de botella sigue siendo la brecha patrimonial. Para una familia como la de Belén, la cuenta no solo implica saber si puede pagar la cuota del banco. También necesita vender bien su departamento, conseguir financiamiento, encontrar una vivienda adecuada y asegurarse de que el estado de la propiedad no requiera desembolsos inmediatos.

El regreso del crédito hipotecario ofrece una posibilidad que había desaparecido: vender un departamento y utilizar el banco como puente para llegar a una casa. Sin embargo, mientras el financiamiento comienza a recuperar terreno, la casa correcta sigue siendo un producto escaso.

Para que la operación cierre, deben coincidir tres variables al mismo tiempo: patrimonio, crédito y disponibilidad de producto.

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