Incremento Exponencial en Ventas de Propiedades de Lujo en Florida: Transacciones de Hasta US$50 Millones

El boom de Florida: se multiplicaron las ventas de propiedades de lujo de hasta US$50 millones

El estado suma en promedio 500 habitantes por día; la política tributaria empuja la llegada de residentes con alto poder adquisitivo.

Mil trescientas cincuenta personas se mudan cada día al estado de Florida, en Estados Unidos. Según los últimos datos oficiales de la Oficina del Censo de Estados Unidos, entre julio de 2024 y julio de 2025, la población del estado pasó de 23.265.838 a 23.462.518 habitantes, lo que representa un incremento de 196.680 personas. Las razones detrás de este aumento son variadas, pero el desembarco de compañías y empresarios ocupa un lugar central, impulsando la compra de propiedades de lujo.

Una parte importante de este crecimiento se explica por la migración internacional. Durante el período mencionado, Florida incorporó 178.674 personas, la cifra más alta del país, superando a Texas, con 167.475; California, con 109.278, y Nueva York, con 95.634.

En cuanto a la migración interna, Florida se ubicó en el octavo puesto, con un saldo positivo de 22.517 personas. Así, Florida registró el segundo mayor aumento de población de Estados Unidos, solo por detrás de Texas.

El perfil de los nuevos residentes

No existe un único factor que incida en este crecimiento, pero sí es posible trazar un perfil de quienes llegan. “Las personas más ricas se están mudando a este estado”, afirma a LA NACION Craig Studnicky, CEO y presidente de Related Realty, una firma inmobiliaria enfocada en el sur de Florida.

Durante décadas, el mapa empresarial del país estuvo dominado por dos grandes polos: Silicon Valley y Nueva York. Sin embargo, en los últimos años, el sur de Florida comenzó a romper esa dualidad. Este lugar, históricamente asociado con vacaciones, playas y golf, empezó a atraer a compañías y, con ellas, a ejecutivos e inversores.

“El exalcalde Francis Xavier Suarez convenció a 220 empresas a relocalizarse a Miami”, relata Studnicky, reproduciendo el discurso de seducción que implementó el funcionario: “Somos amigables con los negocios y el capital, no vamos a lastimarlos con regulaciones estúpidas como Nueva York y California”. Este concepto resultó especialmente atractivo durante la pandemia, cuando el trabajo remoto permitió a los empresarios reconsiderar su lugar de residencia.

“Miami está pasando de ser una ciudad para vacacionar a una ciudad para trabajar”, coincide Juan Carlos Tassara, socio de North Development y fundador de Grupo Edifica, una empresa inmobiliaria y constructora.

Los grandes empresarios no se mudan solos, sino que buscan establecer sus empresas cerca de sus residencias. Un caso emblemático es el de Ken Griffin, quien abandonó Illinois tras más de 30 años y actualmente está construyendo una torre corporativa en Brickell, con capacidad para más de 10.000 empleados.

Los especialistas coinciden en que uno de los principales motores de esta transformación fue la política impositiva. Miami es una de las grandes ciudades estadounidenses con condiciones tributarias favorables, situándose entre los estados mejor posicionados en materia de competitividad fiscal.

“Florida no tiene impuesto estatal sobre los ingresos personales, ni tampoco impuestos estatales sobre herencias, sucesiones o regalos”, precisa Edgardo Defortuna, fundador y CEO de Fortune International Group. Esto supone una diferencia considerable para personas de altos ingresos y familias con patrimonios importantes.

El precio es otro factor clave en la ecuación. Según Tassara, los valores en Nueva York superan en más del 100% a Miami. Un edificio super prime puede costar US$100.000 por metro cuadrado en NYC, mientras que en el sur de Florida ronda los US$40.000.

Las compras en el mercado de lujo

Las adquisiciones realizadas por algunos de los empresarios más ricos del mundo reflejan esta tendencia. En marzo, se conoció que Mark Zuckerberg adquirió una mansión en Indian Creek por US$170 millones. Entre 2023 y 2024, Jeff Bezos desembolsó US$237 millones en tres propiedades en la misma isla. Además, los cofundadores de Google, Larry Page y Sergey Brin, también adquirieron inmuebles en la zona.

Los efectos de estos movimientos se reflejan en los datos fiscales. Entre 2022 y 2023, Florida sumó alrededor de US$21.000 millones en ingresos brutos ajustados (AGI) como resultado de la migración de contribuyentes desde otros estados, consolidándose como el estado con la mayor ganancia.

Las tres etapas del fenómeno

En el sur de Florida conviven dos públicos distintos en el sector del real estate. “Hay una combinación de demanda extranjera continua y demanda local muy importante”, indica Defortuna, quien divide la historia reciente de Florida en tres etapas.

La primera fue la pospandemia, cuando la calidad de vida ganó relevancia y los empresarios se dieron cuenta de que no era necesario vivir al lado de sus compañías. Miami se presentó como un destino que combina un mercado laboral creciente, playas y buen clima.

La segunda etapa comenzó con el traslado de empresas y capital. Llegaron bancos, fondos de inversión y family offices, lo que redundó en el desembarco de nuevos servicios y comercios. “Se genera un círculo virtuoso”, resume.

Actualmente se vive la tercera etapa: “Ya no estamos frente a una reacción temporal a la pandemia, sino ante un cambio estructural”, señala Defortuna. Ejemplifica con los precios de las propiedades: en Miami-Dade, el precio medio de una vivienda unifamiliar pasó de aproximadamente US$172.700 en 2011 a US$685.000 en julio de 2026.

Mercado residencial de alta gama

Un punto a tener en cuenta es que el comprador turista no desapareció, pero dejó de ser el único. Antes de la pandemia, dos tercios de las ventas de Related Realty correspondían a casas vacacionales; actualmente, la proporción se invirtió y dos tercios de las propiedades son compradas por quienes planean vivir allí.

La llegada de nuevas fortunas y empresas fortaleció especialmente al mercado residencial de alta gama. Según el informe Real Estate Market Report de Inside South Florida, entre enero y junio de 2026 se realizaron, en promedio, 602 operaciones mensuales de entre US$2 millones y US$10 millones, un 64% superior al promedio mensual de 2025.

El volumen de transacciones de más de US$10 millones también ha aumentado. El promedio mensual de 2026 es de 67 propiedades, el doble que en 2025. En cuanto a las transacciones de más de US$30 millones, durante el primer semestre de 2026 se concretaron 47 operaciones, cifra que iguala a todo 2025.

Argentinos en Miami

La atracción de los argentinos por Miami sigue en aumento. Actualmente, son los compradores internacionales más importantes del sur de Florida, después de Colombia, con el 12% de las operaciones extranjeras. Sin embargo, un 57% de los compradores argentinos adquirieron propiedades exclusivamente para renta.

El monto medio por transacción fue de aproximadamente US$458.100, con una preferencia clara por el producto multifamiliar. Miami Beach y Brickell siguen siendo mercados buscados, pero también hay interés creciente en Fort Lauderdale, Hollywood y Pompano Beach.

Las construcciones y las zonas que prometen

En un contexto donde Florida se convirtió en una ciudad laboral, surge la pregunta: ¿cómo se organiza la nueva oferta de condominios? Actualmente, hay aproximadamente 190 desarrollos y cerca de 40.000 unidades distribuidas entre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.

Los condominios tradicionales concentran 135 edificios y 20.337 unidades. Sin embargo, no todos responden al mismo modelo. El Downtown Core, que incluye Brickell, Downtown Miami y Edgewater, representa el 39% de la oferta.

Si bien las cifras son elevadas, el ciclo actual de construcción es menor que el auge inmobiliario registrado durante los años 2000.

¿Qué conviene comprar en Miami?

“Durante años, comprar un departamento parecía casi la única alternativa para invertir en real estate en Miami”, indica Diego Micheli, analista financiero de BAS Storage. Sin embargo, el mercado ha evolucionado y hoy hay opciones como inmuebles industriales, multifamily, retail, hotelería y self-storage.

La elección de Miami sigue firme y suma nuevos perfiles.

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