El nuevo mapa del lujo en Buenos Aires: Recoleta pierde su liderazgo en los rankings

El mapa del lujo porteño cambió: por qué Recoleta ya no lidera los rankings

El crecimiento de nuevos desarrollos, la búsqueda de amenities y un comprador con prioridades diferentes transformaron el mercado inmobiliario de alta gama. Hoy, el valor de una propiedad ya no depende solo de su ubicación.

Las propiedades premium de Recoleta mantienen valores de hasta US$ 4.000 por m². Durante décadas, decir Recoleta era hablar de lujo. Sus edificios históricos, la Avenida Alvear, las embajadas y las residencias de categoría la convirtieron en el símbolo del mercado inmobiliario más exclusivo de Buenos Aires. Pero algo cambió.

Hoy, Recoleta ya no encabeza los rankings de precio por metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires. Los últimos datos de Zonaprop muestran que Puerto Madero sigue siendo el barrio con el mayor valor promedio para departamentos (US$ 6.140/m²). Sin embargo, entre las principales zonas residenciales, Palermo lidera con US$ 3.403/m², mientras que Recoleta quedó relegada al octavo lugar. En el segmento de casas, Palermo también encabeza el ranking con US$ 3.324/m², seguido por Belgrano y Recoleta.

El dato sorprende porque contradice una percepción instalada desde hace décadas: que Recoleta concentra las propiedades más valiosas de la ciudad.

En Recoleta conviven propiedades muy diferentes entre sí. Los barrios más caros de CABA en cuanto a departamentos son:

– Puerto Madero: US$ 6.140/m²
– Palermo: US$ 3.403/m²
– Núñez: US$ 3.386/m²

En cuanto a casas:

– Palermo: US$ 3.324/m²
– Belgrano: US$ 2.929/m²
– Recoleta: US$ 2.469/m²

CUANDO EL PROMEDIO ENGAÑA

Los especialistas advierten que en el segmento premium el promedio suele contar apenas una parte de la historia. Una de las principales razones por las que Recoleta perdió posiciones en los rankings tiene que ver con la forma en que se calculan los valores promedio. Dentro del barrio conviven propiedades muy diferentes entre sí. La distancia entre un departamento ubicado sobre Avenida Alvear o en la zona de Quintana y otro situado varias cuadras más lejos puede traducirse en diferencias de precio superiores al 40%. Por eso, quienes operan en el segmento de alta gama aseguran que el valor por metro cuadrado funciona más como una referencia que como una regla.

En las zonas más buscadas de Recoleta, los departamentos premium continúan cotizando entre US$ 2.900 y US$ 4.000 por metro cuadrado, manteniendo algunos de los valores más altos del mercado porteño. “El precio por metro cuadrado es solo una parte de la ecuación. Lo que define el valor en el segmento premium no es el promedio del barrio sino el activo específico, su ubicación dentro del barrio, la tipología, el estado y el perfil del comprador que lo busca”, explica Francisco Bosch, fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art.

POR QUÉ PALERMO CRECE

Mientras Recoleta conserva su prestigio histórico, Palermo protagonizó una fuerte revalorización durante los últimos años. El crecimiento estuvo impulsado por una combinación de factores: nuevos desarrollos, fuerte demanda de alquileres y un perfil de comprador más joven, compuesto tanto por usuarios finales como por inversores.

Barrios como Palermo Soho, Palermo Hollywood y Palermo Chico concentran gran parte de esa demanda, generando un mercado más dinámico y con mayor rotación. Para los operadores inmobiliarios, ambos barrios responden a lógicas de demanda diferentes. Mientras Recoleta suele atraer compradores enfocados en la preservación de valor y activos consolidados, Palermo concentra una demanda más vinculada a la inversión, la renta y la liquidez, impulsada por una mayor rotación de operaciones.

EL COMPRADOR PREMIUM TAMBIÉN CAMBIÓ

La pérdida de posiciones de Recoleta en los rankings de precio promedio también refleja una transformación más profunda: evolucionó el perfil del comprador premium. Durante años, la ubicación y el prestigio de una dirección fueron los principales factores de decisión. La transformación responde a un cambio en las preferencias de los compradores de alta gama. Según Francisco Gayoso Carta, gerente comercial de Grupo 8.66, la ubicación y el precio siguen siendo importantes, pero dejaron de ser los únicos factores de decisión.

“Hoy los clientes priorizan la experiencia de habitar, la personalización, el bienestar y la confianza que transmite cada desarrollo”, señala. La expansión del trabajo híbrido, una mayor valoración del bienestar dentro del hogar y una oferta cada vez más sofisticada dieron lugar a compradores más informados y exigentes, que no solo analizan cuántos metros cuadrados adquieren, sino cómo van a vivir esos espacios.

En ese sentido, Gayoso resume el cambio con una definición contundente: “El comprador premium ya no pregunta únicamente qué está comprando, también quiere saber cómo va a vivir.”

EL CORREDOR NORTE GANA PROTAGONISMO

La otra gran transformación del mercado premium se observa fuera de la Ciudad. En el corredor norte del Gran Buenos Aires, localidades como La Lucila, Vicente López y Olivos registran valores que compiten directamente con las zonas más cotizadas de CABA. La Lucila alcanza los US$ 3.818/m², Vicente López promedia US$ 3.541/m² y Olivos se ubica en torno a US$ 3.148/m². De hecho, La Lucila ya supera en precio promedio por metro cuadrado a varios de los barrios premium de la Ciudad y se consolida como una de las zonas más exclusivas del área metropolitana.

EL ACTIVO VALE MÁS QUE EL BARRIO

Para los especialistas, la principal conclusión es que el mercado de lujo ya no puede analizarse únicamente por barrios. La orientación, las vistas, la calidad constructiva, la distribución de los ambientes y hasta la historia de una propiedad pesan cada vez más en la determinación del precio final.

El fenómeno se da en un mercado que muestra una recuperación moderada. Según Zonaprop, los valores de venta en la Ciudad acumulan una suba del 0,5% en lo que va de 2026, mientras que en los últimos doce meses registran un incremento del 12%. Actualmente, el precio promedio del metro cuadrado en CABA se ubica en US$ 2.462.

Por eso, aunque Palermo haya tomado la delantera en los rankings y el corredor norte siga ganando protagonismo, la principal transformación del mercado premium va más allá de los barrios. Cada vez más, el valor está determinado por la calidad del activo, su ubicación específica y la experiencia que ofrece. En ese nuevo escenario, el mapa del lujo porteño ya no tiene un único centro.

Fuente: Redacción Clarín – Ver nota original

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