Construir, comprar o refaccionar: ¿qué opción es más económica hoy según los expertos?

¿Construir, comprar o refaccionar una propiedad? Qué es más barato hoy y qué recomiendan los expertos

El fuerte aumento de los costos de construcción en dólares cambió la ecuación del mercado inmobiliario. Por qué los departamentos terminados ganan terreno frente a los proyectos en pozo y en qué casos todavía conviene construir, ampliar o refaccionar. Qué opinan los expertos.

Construir una propiedad cuesta hoy en dólares unas 2,5 veces más que en octubre de 2023. Cada momento económico impone vientos propios que mueven dinámicas en el mercado inmobiliario. Así, según la época, sube o baja la conveniencia de opciones como comprar para reciclar, comprar de pozo, ampliar la casa actual o mudarse a un departamento nuevo. Aunque no hay fórmulas definitivas, en el sector explican cómo está la realidad actual, qué caminos siguen tanto los desarrolladores como los propietarios.

El costo de la construcción, por supuesto, es la variable central que mueve la aguja de las decisiones. El crédito es otro de los factores mencionados. “Hoy conviene más comprar algo hecho. Construir cuesta, en dólares, unas 2,5 veces lo que costaba en octubre de 2023, mientras que el precio de los usados subió apenas 15%”, señala Eduardo Bagnato, director de la División Emprendimientos de LJ Ramos.

El dólar blue pasó de unos $980 a $1.545 (casi 60% más), pero los costos en pesos (materiales y mano de obra) se multiplicaron por casi 4. El dólar subió mucho menos que los costos, y por eso construir quedó caro medido en dólares. Además, a este aspecto el especialista agrega otros dos factores claves que inciden en el análisis: el crédito y cuánta oferta de unidades hay. “En los usados, la diferencia entre precio publicado y de cierre ronda el 5%, señal de que las tasaciones están ajustadas a la realidad. Para decidir, el público puede comparar tres cosas: construir contra comprar hecho, pozo contra estrenar, y precio publicado contra precio de cierre. A eso se suma el tiempo, que cada comprador pesa según su necesidad”.

Según los expertos consultados, las propiedades usadas cuestan alrededor de un 30% menos que las nuevas. En la misma línea, Manuel Estruga, Founder & CEO de Fidez Group, holding de empresas vinculadas al real estate, finanzas y tecnología, asegura que los valores en dólares de las propiedades terminadas están baratos y calcula que tienen un retraso del 20/30%. “Actualmente es un excelente momento para comprar, por encima de construir o ampliar. Los precios de los inmuebles terminados están por debajo del costo de reposición y en el mediano plazo van a subir a medida que se absorba el stock”, puntualiza.

La misma lógica se aplica a los proyectos en pozo: “Están más caros que los edificios terminados, porque los terminados se hicieron a otro costo de construcción”, explica. Según sus cálculos, queda un margen de 8/12 meses para que se absorba ese stock, lo que hará indefectiblemente que aumenten las propiedades por oferta y demanda.

Armando Pepe también destaca el protagonismo de los departamentos con años: “Lo que está funcionando hoy es el usado porque está un 30% más barato que los departamentos nuevos”. De todas maneras, indica que algunos están comprando cosas para refaccionar y revender. “Pero tienen que hacer muy bien los números porque con la suba que hubo de los materiales y el costo de la mano de obra, hoy hacer un baño y una cocina lleva entre 11.000 y 12.000 dólares”, advierte.

Renovar una cocina y un baño puede demandar entre US$11.000 y US$12.000, por lo que los especialistas recomiendan calcular bien los costos antes de comprar para reciclar.

Tiempos pasados y proyección

No siempre la respuesta a estos dilemas cae hacia el mismo lado. Hasta hace poco, poner ladrillo sobre ladrillo arrojaba buenos resultados. “Hace 2 años atrás el costo de construcción estaba en U$S800 el metro. Era un gran negocio”, indica Pepe. Respecto al futuro, le resulta más difícil hacer vaticinios. “Nunca bajó nada en nuestro país y los precios de los materiales no van bajando. En agosto, según la Cámara de la Construcción, el costo subió el 4%”, puntualiza.

Estruga destaca que hubo muchos momentos en que las cosas fueron distintas: el costo del proyecto en pozo era muy por debajo del terminado; entonces aquel que invertía ganaba una revalorización durante la construcción. Asegura que eso va a volver a suceder.

En un repaso por el pasado reciente, Bagnato marca algunos momentos puntuales: “A fines de 2023 y comienzos de 2024, con el dólar oficial recién llevado de $366 a $800 y los costos todavía bajos en dólares, construir convenía más que comprar usado. Algo similar ocurrió tras la devaluación de 2002. El pozo en obras iniciadas antes de fin de 2023 fue buen negocio en 2024: el m² subió 15,3% en el año. Hoy la ecuación se invirtió”. Pero coincide en que el futuro traería buenas noticias para los desarrolladores. “A mediano plazo, si sigue bajando la inflación, el tipo de cambio se mantiene estable y aparecen créditos hipotecarios más accesibles (bancarios y no bancarios), la ecuación debería mejorar notablemente a favor de los emprendimientos. Esta es la apuesta hoy de toda la industria”, explica.

Por el momento, según las fuentes consultadas, predomina la cautela. “Los desarrolladores actualmente siguen comprando tierras porque es la materia prima para seguir construyendo; pero en varios casos están esperando los lanzamientos de nuevos proyectos porque al valor que tienen que lanzar existen en la zona propiedades terminadas a menor precio”, apunta el experto de Fidez Group.

En tanto, Pepe grafica la situación con un ejemplo. “Costantini compró terrenos muy importantes para hacer grandes obras, pero todavía no empezó ninguna”, dice y menciona una manzana en el bajo Belgrano o una superficie donde estaban los estacionamientos de la Cancha de Polo, entre otras operaciones.

También Bagnato coincide en que los desarrolladores están más cautos. “Los márgenes están mucho más ajustados y los precios en pozo se actualizan a medida que avanza la obra, para trasladar los aumentos de costos en forma gradual. Los desarrolladores respondieron negociando duro con los proveedores, revisando sus procesos y ofreciendo nuevas formas de financiación. Aun así, el optimismo es parte de su ADN: siguen buscando nuevos negocios, con la apuesta puesta en la recuperación de precios a mediano plazo y en que los costos se mantengan estables”.

¿Cuándo conviene hacer obra?

Actualmente, hay mucha oferta de departamentos usados (estiman unos 57.000 publicados en CABA) y, según uno de los operadores consultados, el mercado está muy activo, aunque la obra está cara y el crédito es acotado. “Quien compra para reciclar pide descuento y, en general, lo hace para quedarse con la propiedad; quien no, prefiere pagar el precio de lo terminado”, sostiene.

En la misma línea, Armando Pepe opina cuándo conviene o no hacer obra. “Lo que se ha estado vendiendo son departamentos antiguos muy grandes de 150 o 200 m2. Son casos en los que a lo mejor no es necesario hacer los baños totalmente nuevos, sino reciclarlos para que queden un poco más modernos y revenderlo. Eso es lo que está funcionando. Para departamentos más chicos, no dan los números. Ahí, comprar para refaccionar es solamente cuando es un consumidor final”, explica.

Los departamentos terminados a estrenar pueden resultar hoy más económicos que los proyectos en pozo, una situación poco habitual en el mercado inmobiliario.

Bagnato comparte una guía de consejos para orientarse y decidir cuándo conviene hacer obra:

Para quien compra o amplia:

– Cuando el descuento frente a un departamento terminado supera con holgura el costo real de la obra, imprevistos incluidos.
– Cuando la estructura está sana y la obra es de terminaciones.
– Cuando es para vivir y con horizonte largo.
– Cuando se pueden sumar metros: una terraza, un patio o una unificación.
– Cuando la zona tiene poca oferta equivalente.

Para los desarrolladores:

– Cuando el precio de venta de las unidades terminadas cubre con margen el costo total: terreno o inmueble, obra, gastos y financiación.
– Cuando reciclar o reconvertir cuesta menos que construir de cero.
– Cuando la normativa permite sumar metros o cambiar el uso (casas a varias unidades, oficinas a vivienda) y aprovechar mejor el terreno.
– Cuando la zona tiene demanda firme para el producto terminado.

Como conclusión general para este momento señala: “Ampliar solo conviene si la obra es chica; si no, suele ser mejor mudarse. Entre lo nuevo, hoy conviene más el departamento terminado a estrenar que el pozo, algo poco habitual, porque en general debería ser al revés”.

Fuente: Paula Boente –