Aumento de Alquileres en Octubre: Ajustes en Contratos y Su Impacto

ALQUILERES: CUÁL ES EL AUMENTO PARA LOS CONTRATOS QUE SE AJUSTAN EN OCTUBRE

En el décimo mes del año, se ajustarán contratos firmados tras la derogación de la ley de alquileres, con acuerdo entre las partes.

El 1° de octubre, los contratos de alquiler que tengan pactado el ajuste para ese mes enfrentarán una nueva suba en sus valores. Sin embargo, el porcentaje no será igual para todos: desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, propietarios e inquilinos tienen libertad para acordar la duración del contrato, la frecuencia de actualización y el índice utilizado.

Actualmente, se encuentran en vigor contratos firmados bajo distintos marcos:

• Los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, por un período de tres años y con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL). Los últimos acuerdos de esta etapa están llegando a su vencimiento durante octubre de 2026.
• Los que se celebraron entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, luego de la reforma, con actualizaciones semestrales por el coeficiente Casa Propia.
• Los que se pactaron a partir de la derogación de la ley, el 29 de diciembre de 2023, con libertad contractual entre las partes, que, en su mayoría, establecen ajustes cada tres o cuatro meses por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

A partir de la derogación de la ley de alquileres, los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente los puntos del contrato.

CUÁL ES EL AUMENTO DEL ALQUILER EN OCTUBRE DE 2026

CON IPC

Desde el 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Así, los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.

En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el IPC. Para quienes tengan un contrato con ajuste cada cuatro meses y deban actualizarlo en octubre, se toman los últimos cuatro datos de inflación disponibles: mayo (2,1%), junio (1,9%), julio (2,1%) y agosto (1,7%). Al acumular esas variaciones, el incremento alcanza aproximadamente el 8,03%.

Por lo tanto, si hasta septiembre se pagaban $700.000 por mes, a partir de octubre el alquiler pasará a aproximadamente $756.285. En tanto, para un alquiler de $900.000, el nuevo valor será de alrededor de $972.366.

CON ICL

Aunque el Índice de Contratos de Locación (ICL) dejó de ser obligatorio con la derogación de la ley, las partes pueden continuar utilizándolo si así lo establecieron en el contrato. En un acuerdo con actualizaciones cada cuatro meses, el incremento correspondiente a octubre será de aproximadamente 9,83%. Así, un alquiler de $700.000 pasará a aproximadamente $768.801, mientras que uno de $900.000 ascenderá a cerca de $988.458.

Es crucial diferenciar estos contratos de los pactados bajo la antigua ley de alquileres, ya que los acuerdos firmados antes de la reforma, que comenzó a regir el 18 de octubre de 2023, tenían una duración mínima de tres años y ajustes anuales por ICL. Los últimos contratos de ese régimen están llegando a su vencimiento durante octubre de 2026.

El valor de actualización dependerá del coeficiente pactado y de la periodicidad del ajuste.

QUÉ PASA CON LOS CONTRATOS QUE AJUSTAN POR CASA PROPIA

También permanecen vigentes algunos contratos firmados durante el breve período entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, cuando rigió la reforma de la ley de alquileres. En esos casos, los contratos fueron establecidos por tres años y contemplaban actualizaciones cada seis meses mediante el coeficiente Casa Propia. Sin embargo, este régimen estuvo vigente durante poco más de dos meses antes de que el DNU 70/2023 derogara la ley de alquileres y restableciera la libertad contractual. Esos acuerdos finalizarán este año.

QUÉ PASA CON LOS CONTRATOS QUE FINALIZAN

En septiembre también finalizarán acuerdos, principalmente los pactados en el mismo mes de 2023 y firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL. Ahora, el panorama del mercado ha cambiado: la gran mayoría de los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación (IPC).

Un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se publican en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se debe a la brecha generada entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, y también porque esa brecha se ha achicado debido a la desaceleración de la inflación.

Ver nota original