Seis Errores Críticos al Comprar una Propiedad Usada: Humedades Ocultas y Problemas Legales que Debes Evitar

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Seis errores que pueden arruinar la compra de una propiedad usada: desde humedades ocultas hasta problemas legales

Deudas del consorcio, humedades ocultas y ventanas deterioradas pueden transformar una buena oportunidad en un problema costoso. ¿Qué recomiendan los especialistas para detectar riesgos antes de firmar?

Comprar una propiedad usada implica más que abrir canillas y observar la luz natural; son pasos habituales en las visitas, pero no son suficientes para detectar problemas ocultos. Muchos potenciales compradores tienen rituales al visitar departamentos, como encender luces y medir proporciones para imaginar su nuevo hogar. Sin embargo, muchas veces se desatienden aspectos importantes que pueden traer dolores de cabeza y resultar costosos.

“Los compradores suelen revisar cuestiones visibles como la presión del agua al abrir canillas, el estado de las instalaciones eléctricas, la presencia de disyuntor, las humedades o las condiciones generales de los ambientes”, señala Hernán Perrone, corredor inmobiliario de REMAX Parque.

Aunque esa lista de verificación es valiosa, no está completa. “Los problemas más frecuentes pueden dividirse en dos grandes grupos: los jurídicos y los vinculados al estado constructivo del inmueble”, agrega el especialista, y destaca que, en las casas, la humedad de los cimientos suele ser una de las situaciones más complejas de resolver.

Armando Pepe, ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, aborda el análisis de propiedades usadas con un enfoque minucioso. “Es como revisar un cuerpo humano. Yo no tomo el ascensor, bajo por la escalera, porque ahí es donde ves si hay humedades o si el pasillo está destruido. Hay que hacerles una tomografía a los departamentos”, apunta.

Pepe asegura que los usados son hoy “la estrella” del mercado, ya que están un 30% más baratos respecto a las unidades nuevas. Según explica, los costos de construcción alcanzan ya US$ 1780 el metro cuadrado, y la rentabilidad de los desarrolladores ha disminuido considerablemente. “Hay que caminar, pero existen muy buenos departamentos usados a la venta”, destaca.

La importancia del análisis meticuloso ha llevado al surgimiento de empresas especializadas, como Check Home, un servicio de inspección y diagnóstico de propiedades que ayuda a conocer el estado real del inmueble y evitar sorpresas. “Las ventajas son importantes tanto para el comprador como para el vendedor. En el primer caso, evita sorpresas y proporciona un informe detallado elaborado por especialistas, que resulta una valiosa herramienta de negociación”, explica Maximiliano Drelichman, cofundador y CEO de la empresa. El costo de este servicio, para particulares, varía entre US$299 y US$499, dependiendo del metraje de la propiedad.

Los aspectos clave que evalúan estos profesionales incluyen problemas en la estructura física, humedad visible y no visible, instalaciones eléctricas, sistema de plomería, aire acondicionado y calefacción, fuga de gas, y condiciones generales como el estado de los cristales y revestimientos.

Además de los problemas físicos de las unidades, también pueden existir inconvenientes administrativos o legales. Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával, puntualiza: “Deudas, juicios al consorcio, inhibiciones o embargos. Aquí, el rol de la inmobiliaria es fundamental para ofrecer garantías al comprador sobre el estado de la unidad y su capacidad técnico-legal para ser vendida”. Entre las preguntas que sugieren durante las visitas están cuántos años tiene la propiedad, cuándo fue la última refacción importante, si están declaradas las modificaciones, y cómo es la instalación eléctrica.

A continuación, seis aspectos que suelen pasar desapercibidos durante una visita.

1. No ver el detalle de las expensas:

Los compradores suelen pedir información sobre las expensas para evaluar los gastos mensuales, pero es crucial conocer en qué se utilizan esos fondos. “Al tomar una propiedad con años, reviso las últimas cinco liquidaciones de expensas y analizo los conceptos. Esto permite detectar si el edificio tiene constantes arreglos de caños o filtraciones”, aconseja Pepe. También sugiere revisar el sótano para evaluar el estado de los tableros de luz.

2. Ventanas difíciles de abrir:

Es fundamental no solo observar la luz que entra, sino también abrir las ventanas. “A veces, hay edificios con ventanas de hierro viejas, que requieren de varias personas para manejarlas. Actualmente, se utilizan ventanas de aluminio, que son más livianas y no se oxidan”, señala Pepe. En Toribio Achával también recomiendan revisar las aberturas y cierres de ventanas para un diagnóstico térmico y acústico.

3. La ubicación de amenities y ruidos molestos:

La tranquilidad puertas adentro depende de los sonidos que llegan al hogar. “Muchos factores importantes pasan desapercibidos, como la ubicación de amenities como el SUM o el gimnasio, que pueden generar ruidos frecuentes. También es recomendable averiguar sobre obras de construcción cercanas que podrían afectar la tranquilidad durante años”, advierte Perrone.

4. No preguntar si es apto crédito y otros aspectos legales:

La documentación y la cuestión jurídica son cruciales. “Es relevante preguntar si el inmueble tiene algún inconveniente jurídico, si posee hipotecas o embargos. También es importante verificar que todos los metros construidos estén correctamente declarados para evitar multas o conflictos futuros”, enfatizan desde REMAX.

5. Ignorar el estado de los espacios comunes:

Muchos compradores se centran únicamente en la unidad funcional, sin prestar atención a los espacios comunes. Esto puede llevar a sorpresas desagradables, como gastos imprevistos por reparaciones. “Es vital inspeccionar también estas áreas con rigurosidad”, destaca García.

6. Minimizar pintura y renovaciones recientes:

Es esencial prestar atención a los trabajos nuevos que podrían ocultar problemas. “Una capa de pintura puede disimular humedades o desperfectos que reaparecen pronto. Lo mismo sucede con reformas superficiales que no abordan instalaciones eléctricas, de agua o gas antiguas”, detalla Perrone.

Para más información, podés consultar la nota original.
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