La posibilidad de alquilar una propiedad adquirida con crédito hipotecario

Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina, y que de esta forma los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.

Desde el resurgimiento del crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una vivienda propia se ha convertido en un tema recurrente entre los argentinos. Además, el mercado inmobiliario ha recuperado su atractivo como opción de inversión, ya que, en el último año, la rentabilidad se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop. Ante esta situación, muchos están comenzando a poner sus ojos nuevamente en este sector como una forma de hacer rendir sus ahorros.

¿Se puede alquilar un inmueble hipotecado?

Los expertos consultados aseguran que, en términos generales, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, esto puede variar dependiendo de lo que se estipule en la escritura de hipoteca.

“Si el contrato de hipoteca no menciona nada al respecto, se puede alquilar sin problemas. No obstante, hay bancos que prohíben el alquiler del bien hipotecado”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario. De acuerdo a lo que establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial, “todo dependerá de lo que pacten las partes”.

En este contexto, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, añade: “Desde el punto de vista legal no hay impedimentos, independientemente de la cantidad de hipotecas. Sin embargo, muchos bancos incluyen cláusulas que prohíben el alquiler, ya que en caso de impago, pueden ejecutar la garantía”.

¿Qué dicen los bancos?

Para aclarar qué condiciones establecen las entidades financieras argentinas con respecto a esta cuestión, LA NACION consultó a varias de ellas y obtuvo información sobre 15 bancos que ofrecen créditos hipotecarios.

Los bancos que permiten alquilar

• Banco Hipotecario: Si se compra para vivienda única, no se puede alquilar. Si es segunda vivienda, sí se puede.
• Banco Ciudad: En primera vivienda no se puede; en segunda vivienda sí.
• Banco Santander: Se permite para segunda vivienda, pero no para primera.
• Comafi: Se debe declarar si el inmueble es para vivienda permanente o no. Si es para vivienda no permanente, se puede alquilar.

Los bancos que prohíben alquilar

• Banco Galicia: Existe una cláusula que especifica que el inmueble es para uso permanente.
• Banco Nación: Prohíben el alquiler, ya que los préstamos son para vivienda única y de ocupación permanente.
• BBVA: No permite el alquiler, el crédito UVA está destinado exclusivamente a vivienda única.
• ICBC: No se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
• Banco Patagonia: Prohíbe el alquiler en las cláusulas de hipoteca.
• Bancor (Banco de Córdoba): La línea es para vivienda única, no permite destinar al alquiler.
• Banco Municipal de Rosario: No se puede alquilar las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
• Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen): No permiten el alquiler.

¿Es una buena inversión?

La decisión de adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler puede responder a diferentes motivos. Puede ser que alguien quiera comprar una propiedad para mudarse en el futuro, mientras paga el crédito con el alquiler del inquilino, o que busque una inversión en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, es fundamental evaluar si esta opción resulta rentable. El analista económico Darío Rubinsztein señala que “depende”. En Estados Unidos, es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas, pero hay que considerar varios factores para determinar la viabilidad de la inversión.

Algunos puntos a tener en cuenta

El tipo de tasa de interés (fija o variable), cómo se comporta la inflación y si el crédito cubre el 100% del valor de la propiedad son aspectos claves. Además, quienes opten por líneas de segunda vivienda deberán abonar IVA por la compra, encareciendo el proceso un 21% más.

Es crucial tener claros todos estos puntos antes de decidirse a invertir en un inmueble para alquilar. Si no se realizan las evaluaciones adecuadas, podría resultar en una carga financiera mayor a la esperada.