# La desconocida razón por la que los precios de las propiedades todavía son una oportunidad
En un contexto en que la compraventa de propiedades sigue creciendo, otro dato muestra que los precios podrán seguir aumentando.
*21 de abril de 2025*
*8 minutos de lectura*
El dato que confirma que esperar para vender o para comprar es perder.
En un mercado donde los precios siguen subiendo, un dato reconfirma que el real estate está en auge. A pesar de que los valores de publicación de las propiedades usadas subieron un **5,14% en 2024**, según Zonaprop, y **6,2%**, de acuerdo a Reporte Inmobiliario en el lapso de 12 meses (febrero 2024 a febrero 2025), otra variable del mercado muestra una realidad sorprendente.
Para entender la dinámica del sector, es importante distinguir entre los valores de oferta (publicados en las plataformas de real estate) y los precios de cierre. En toda operación inmobiliaria, tiene lugar una negociación entre el comprador y el vendedor. El precio en el que se termina cerrando una operación suele ser más bajo que el publicado. Este número final se conoce como el “precio de cierre”, un indicador que muestra los valores reales en los que se están pactando las operaciones en el mercado inmobiliario, más allá de lo que se anuncia en las plataformas de venta de propiedades.
Si se analizan los valores de publicación del usado, como se mencionaba antes, subieron un **5,14% en 2024**, según Zonaprop, y **6,2%** por Reporte Inmobiliario de febrero 2024 a febrero 2025. Sin embargo, si la mirada se centra en los precios de cierre, según el índice que realiza Reporte Inmobiliario, UCEMA/Remax, crecieron **17,7%** en ese mismo período, y, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red inmobiliaria Selectia, subieron **11,7%** en 2024 versus el año anterior.
El punto relevante es que los precios de cierre subieron más del doble con respecto a lo que aumentaron los valores de publicación. En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó **5,14%** en 2024, mientras que los de cierre crecieron **11,7%**, según el relevamiento del ROI. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, el aumento de los precios ofrecidos fue de **6,2%**, pero el de cierre creció **17,7%**. Todos estos datos corresponden a inmuebles usados.
Aunque se trata de indicadores distintos, ambos coinciden en una diferencia ascendente entre publicación y cierre y son datos clave a la hora de analizar la dinámica del mercado inmobiliario. Pero, ¿cuáles son las causas detrás de este fenómeno?
## ¿Por qué están subiendo los precios de cierre más que los de publicación?
El caso de Lucas puede ilustrar esta realidad: quiere comprar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires con un crédito hipotecario. Encontró un inmueble que le gustó y que cumple con los requisitos que necesita, pero a un precio que no le pareció razonable: **US$145.000**. Quiso negociar el valor, pero al momento de avanzar, se dio cuenta de que había tres personas más interesadas en comprar el mismo inmueble y el propietario no estaba dispuesto a bajar el precio.
La situación describe que, en un escenario de alta demanda, la forma de negociar está cambiando. Los márgenes de contraoferta hoy están debajo del mínimo histórico (5%), y en febrero se ubicaron en un promedio de **4,18%**, según el relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario. Esto muestra que los inmuebles se venden a precios muy cercanos a los de publicación.
Fabián Achaval, de la inmobiliaria homónima, explica que el aumento en las ventas se está dando en todos los segmentos del mercado (tickets altos y bajos). Sin embargo, en el caso de “los tickets más bajos, por debajo de los **US$200.000**, el porcentaje de negociación es menor y esto se explica porque el grueso de la demanda y de los créditos hipotecarios se orienta a este segmento”. Esto genera que, en los tickets más bajos, el precio de cierre aumente más en términos relativos, pareciéndose más al valor originalmente publicado.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, explica que hay zonas donde se concentra ese aumento en los precios de cierre: “Los inmuebles que se están vendiendo son los buenos y bien ubicados. Eso levanta el precio de cierre, ya que presentan un valor más alto con respecto a todo el stock y en el relevamiento solo se toman las que efectivamente se vendieron”, analiza. Del otro lado, cuando se compara con los valores de publicación, se considera todo lo que está en oferta en el mercado, donde hay valores muy dispares entre los barrios y las tipologías, que hacen que el metro cuadrado promedio suba, pero a un ritmo menor.
También hay que tener en cuenta que el real estate se encuentra en un momento en que la oferta se está absorbiendo. Aunque entre julio y noviembre de 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste la tendencia a la baja en la dinámica interanual, con una disminución del **7,2%** en comparación con el mismo período del año anterior, acumulando **28 meses** consecutivos de caídas.
“Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente. Hoy el tema está presente en charlas cotidianas, en decisiones familiares, en reuniones con amigos. La posibilidad de comprar una vivienda volvió al radar de muchas personas”, comparte Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. Agrega que hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica, que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
En un contexto donde la oferta está bajando y, desde el lado de la demanda, hubo un aumento fuerte en el interés por la compra de propiedades (producto del cambio de expectativas, de que los precios se mantienen históricamente bajos, de la oferta de crédito hipotecario y de la estabilidad cambiaria), la posibilidad de regateo para bajar el precio de una propiedad es menor, ya que el comprador compite con muchos interesados en adquirir lo mismo. De hecho, algunos brokers grafican que las decisiones de compra en propiedades con muchos interesados se toman en menos de un día. Así, los precios en el momento del cierre son más altos y tienen mucho por crecer.
La razón detrás de este fenómeno es que entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un **24%**, pero en ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un **50%** en términos reales”, comparte Achaval. Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del **2006**, lo que además indica lo atractivos que continúan siendo los valores.
## Las claves de un mercado en auge
El mercado inmobiliario vivió una jugada importante en 2024 y los números en todos sus aspectos hablan de buenos resultados. El valor de publicación del metro promedio creció casi un **7%** en un año en la ciudad de Buenos Aires y en lo que va de 2025, los precios de los departamentos en venta ya subieron casi la mitad de lo que aumentaron en todo 2024 (registrando una suba de **3,1%** en los primeros tres meses).
Con respecto a las operaciones de compraventa del año pasado, estas superaron en un **35%** al 2023. Si se toma el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en febrero de 2025, se registraron **4293 escrituras**, lo que representa un incremento del **94%** en comparación con el mismo mes del año anterior. El crédito hipotecario no se queda atrás, ya que en febrero, el **22%** de las escrituras fueron hechas con hipoteca, un fenómeno que podría seguir empujando hacia arriba las ventas.
Otro de los números que anticipan brotes verdes para este año es la cantidad de búsquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas registradas en los principales sitios de oferta de propiedades alcanzaron un total de **16.670.000** en diciembre, lo que representa un aumento del **73%** comparado con diciembre de 2023 y habla de **11 meses consecutivos** de subas interanuales, según números de Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario. El sector mantiene el optimismo y espera que 2025 supere a 2024, que ya fue un gran año.
Por María Josefina Lanzi
—
**TEMAS**
Real Estate | Departamentos | Casa | Compraventa
Comentarios