# “Hoy hay propiedades que se reservan en dos días”: los 5 datos que explican por qué ya no es discutible el precio
Los indicadores de que la demanda está activa van desde la cantidad de avisos hasta la actitud de los dueños más reacios a aceptar contraofertas.
En un mercado que se recupera lentamente, impulsado por varios factores como el incremento de los precios de las propiedades y el aumento en las operaciones de compraventa, emergen fenómenos que anticipan que los valores seguirán en ascenso.
El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa un crecimiento del 35% en comparación con 2023. Este diciembre fue el mejor en 17 años, con 7667 operaciones. Y 2025 comenzó aún mejor: enero registró un incremento del 93,7% en las operaciones de compraventa en CABA en comparación con el mismo mes del año anterior; febrero mostró un crecimiento interanual del 94%; y marzo, un avance del 39,7% respecto a marzo 2024. Además, los valores de publicación acumulan un aumento de casi el 10% en los últimos 12 meses.
El crédito hipotecario sigue ganando participación en las ventas. En el primer trimestre de 2025, se realizaron casi 3000 operaciones con hipoteca, cuando el año pasado no habían llegado a 250. En CABA, ya una de cada cinco compras de propiedades se ejecuta con hipoteca.
Ahora, brokers consultados por LA NACION comparten información que consolida esta tendencia.
## 1- ¿Cómo se encuentra la oferta de propiedades?
Uno de los indicadores que anuncia buenos augurios es el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta. “En 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000, y por el ritmo actual, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”, indicó Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group, en un evento organizado por Reporte Inmobiliario.
El stock de propiedades en venta ha disminuido en los últimos meses. Kiperszmid añadió que si hoy no es rentable construir, debido al aumento significativo de los costos de construcción (que acumula un aumento del 108% desde octubre de 2023, según Zonaprop), el aporte de viviendas al stock será lento.
La demanda, por su parte, es creciente: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, muy por debajo del máximo histórico de 10,3 años (registrado a mediados de 2020).
Si se buscan propiedades en construcción en venta en Zonaprop, el número es preocupante: solo 1613 departamentos y casas en CABA. Esto indica que hay poco stock en construcción, o que los desarrolladores no las están publicando por el alto precio que tienen.
## 2- ¿Los dueños tienen apuro por vender?
“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días y también hay tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina, en el evento de Reporte Inmobiliario, haciendo alusión a la alta demanda actual.
El porcentaje de personas que deben vender con cierta urgencia ha ido aumentando con los años, pero en 2024 se estabilizó. En 2019, el porcentaje era del 14%; en 2022, llegó al 31%; y en el último año se situó en 16%.
La rentabilidad de los alquileres en CABA se ubica en 5,26% bruto anual, lo que explica por qué no hay tanto apuro en vender.
## 3- ¿Los precios de cierre aumentaron más que los valores de publicación?
A pesar de que los valores de publicación del usado subieron 5,14% en 2024, otra variable del mercado muestra una realidad sorprendente.
Los precios de cierre crecieron más del doble en comparación con los valores de publicación. En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los de cierre incrementaron 11,7% en el mismo año. Esta tendencia se mantuvo entre febrero 2024 y febrero 2025, donde los precios de cierre aumentaron 17,7%, mientras que la suba del valor de publicación fue casi la mitad (7,53%).
## 4- ¿Los dueños ya no negocian el precio de las propiedades?
El mercado no solo presenta un aumento en la demanda, sino que también la forma de negociar está cambiando.
Hoy, el índice de precios de cierre está por debajo del mínimo histórico (5%). Según un relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18% en febrero.
Esto indica que los dueños ya no están dispuestos a regatear los precios. Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, observa que la negociación es casi inexistente y que, en muchos casos, las propiedades se venden al precio de publicación.
## 5- ¿Las propiedades seguirán subiendo?
Aunque en los últimos 12 meses los valores de publicación crecieron 8,8%, aún tienen mucho por aumentar. Entre 2019 y 2023, los valores de publicación bajaron un 24%, mientras que los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales.
Esto indica que todavía hay margen para un nuevo aumento. Las últimas operaciones de compraventa muestran que la demanda sigue ávida de incorporar metros cuadrados. En marzo, se realizaron 4747 escrituras en CABA, lo que implica un crecimiento del 39,7% en comparación con el mismo mes del año anterior.
Por María Josefina Lanzi
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Este artículo presenta una visión clara y concisa de las tendencias actuales en el mercado inmobiliario de Buenos Aires, resaltando la demanda activa y la resistencia de los propietarios a negociar precios.