En el mundo de los alquileres, un índice desboca al mercado y hay negociación
LA PLATA. EL AJUSTE SEMESTRAL EN CONTRATOS DE ALQUILERES ES UN TEMA DE ALTA COMPLEJIDAD. Las diferentes fórmulas de ajuste y la dinámica de oferta y demanda han creado una situación particular que obliga a inquilinos y propietarios a negociaciones constantes. Uno de los índices más utilizados para los ajustes periódicos, el denominado “Casa Propia”, casi triplica al que se basa en el costo de vida, muy presente en los nuevos contratos. En estos días, muchas personas se están tomando la cabeza en casa, lo que ha motivado conversaciones y acuerdos para mitigar ese impacto.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, brindó un panorama detallado de las tensiones que se viven en torno a la actualización de los contratos. El foco de la discordia se encuentra en aquellos contratos celebrados entre octubre y diciembre de 2023.
Estos acuerdos, firmados por un plazo de tres años con actualización semestral, están generando desajustes significativos. “Este mes y el mes pasado, los contratos que se hicieron con el índice de Casa Propia -los celebrados en noviembre y diciembre de 2023 y cuya actualización tocaba en mayo o junio de 2025- han quedado por encima del valor de mercado”, explicó Agostinelli. La consecuencia directa es clara: “Casi el 100 por ciento de los locatarios nos han llamado para solicitar una revisión en el valor del alquiler”.
La disparidad de los índices es notoria. Mientras que el ajuste semestral por Casa Propia hoy se ubica en un impactante 40,32%, las alternativas son considerablemente menores: el ajuste semestral por Índice de Precios al Consumidor (IPC) es del 16,29%, y por Índice de Contratos de Locación (ICL), del 22,03%.
Evidentemente, la diferencia del índice “Casa Propia”, que se calcula a partir de la inflación y el crecimiento salarial, ha provocado un descalce que ha llevado a conversaciones entre las partes. Agostinelli destacó un punto positivo en medio de este escenario: “La mayoría de los propietarios han accedido a la compensación”.
Afortunadamente, fueron pocos los contratos que se celebraron con ese índice, ya que rápidamente salió el DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia del Ejecutivo Nacional, a fines de diciembre de 2023), limitando su alcance.
Inflación y “sentido común”
El salto entre las cotizaciones de los alquileres y la realidad inflacionaria es constante. Según la asociación “Inquilinos Agrupados”, mientras que la inflación de mayo fue del 1,5%, los alquileres de vivienda presentaron subas mucho más elevadas: 7,2% en Capital Federal, 4,5% en la Región Pampeana, 6,2% en el Norte, 4,4% en Cuyo y 6% en la Patagonia. La Plata no es la excepción, y las cotizaciones de los alquileres también están por encima de la inflación general. “El IPC cuatrimestral está casi en 12%, dividido por 4 daría un 3% mensual, y el Indec dice que en mayo la inflación fue del 1,5%”, compara Agostinelli.
No obstante, la martillera destaca un aspecto positivo: “Lo bueno es que los valores están más estables y no está esa suba desmesurada que se generó hace un tiempo atrás por la escasez de oferta, entre otras cosas”.
Sin embargo, esta estabilidad relativa no exime de desafíos. Agostinelli subraya que “el mercado es quien marca las pautas”.
Los propietarios también enfrentan sus propias presiones: “Están exigentes porque el alquiler no les rinde tanto. Los impuestos y las expensas también aumentan. No es dos más dos, cuatro”, grafica, y añade que “hay muchas pequeñas grandes cosas que se consideran a la hora de determinar el valor de un alquiler”.
Así las cosas, en el mercado se habla de cotizaciones que pueden rondar los 240 mil pesos para monoambientes, 360.000 para departamentos de una habitación y 450.000 pesos para los de dos. La cotización, se aclara, puede variar según la ubicación, comodidades, gastos, si tiene balcón, cantidad de metros, estado del departamento y distribución de los ambientes.