# Créditos Hipotecarios para Comprar Departamentos y Destinarlos al Alquiler
Muchos se preguntan si es viable poner en alquiler una propiedad adquirida mediante un préstamo hipotecario en Argentina, y si los ingresos del inquilino pueden cubrir las cuotas del crédito.
Desde que se reavivó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de hacerse con una vivienda propia ha cobrado protagonismo, convirtiéndose en un tema recurrente entre los argentinos. Además, el **real estate** ha recuperado su atractivo como modo de inversión, con un crecimiento en la rentabilidad que se posicionó en un **5,37%** en mayo, según Zonaprop. Esto ha llevado a muchos a considerar el sector como una opción para rentabilizar sus ahorros. En este contexto, surge la pregunta: ¿se puede comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla al alquiler de inmediato?
## Posibilidad de Alquilar con Crédito Hipotecario
Los expertos aseguran que, en términos generales, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, este aspecto puede variar si las partes manifiestan lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si no hay cláusulas específicas en el contrato de hipoteca, se puede alquilar sin inconvenientes. Sin embargo, hay bancos que prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que pacten las partes, tal como establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial, que habla del principio de libertad contractual”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
## Cláusulas Relativas al Alquiler
Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, indica que desde el punto de vista legal no hay impedimentos, independientemente del número de hipoteca. No obstante, muchos bancos, si no todos, incluyen una cláusula que impide el alquiler de la propiedad hipotecada. Si el deudor incumple con el pago del préstamo, el banco puede ejecutar la garantía, lo que significa que la propiedad podría ser reclamada por el acreedor.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y profesor en la UBA y en la Universidad Austral, advierte que alquilar podría interpretarse como un acto que disminuye el valor de la garantía hipotecaria, según el artículo 2195 del Código Civil y Comercial.
“Aun cuando la escritura no mencione nada, siempre rige la regla del artículo 2195. Alquilar podría considerarse un acto prohibido, ya que podría disminuir el valor de la garantía”, añade Esper, aunque aclara que esto es una interpretación que podría tener otras lecturas.
## Condiciones de los Bancos
Es importante señalar que cualquier escritura de hipoteca, incluso la más básica, suele contener cláusulas relacionadas con las obligaciones del deudor de solicitar permiso al acreedor para alquilar el inmueble.
### ¿Qué Bancos Permiten Alquilar una Propiedad Comprada con Crédito Hipotecario?
Para conocer las políticas de cada banco argentino que ofrece créditos hipotecarios, se realizó una consulta a diversas entidades. Aquí te mostramos un resumen:
### **Bancos que lo Permiten:**
– **Banco Hipotecario**: Permite alquiler si la propiedad es adquirida como segunda vivienda.
– **Banco Ciudad**: Permite alquilar solo si se trata de una segunda vivienda.
– **Banco Santander**: Permite alquiler para segunda vivienda, no así para la primera.
– **Comafi**: Se debe declarar el destino, permitiendo el alquiler si no es para vivienda permanente.
### **Bancos que lo Prohíben:**
– **Banco Galicia**: Prohíbe alquilar en ambos casos, primera y segunda vivienda.
– **Banco Nación**: No permite el alquiler, ya que las líneas son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA**: Exclusivamente para vivienda única, no permite alquileres.
– **ICBC, Banco Patagonia, y otros**: Igualmente prohíben el alquiler en ambas modalidades.
## ¿Es Conveniente Este Modelo de Compra Como Inversión?
Diversos factores pueden motivar a alguien a comprar un inmueble y ponerlo en alquiler. Algunos pueden estar buscando invertir, mientras que otros podrían adquirir una propiedad para mudarse en el futuro, usando el alquiler para cubrir las cuotas del crédito.
Sin embargo, es fundamental considerar las tasas de interés y el financiamiento que ofrece el banco, así como los ahorros disponibles para enfrentar posibles riesgos.
El analista económico Darío Rubinsztein aclara: “Depende. En Estados Unidos es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas, pero es vital analizar varios puntos para verificar si la ecuación es viable”.
## Conclusión
Antes de decidirse por esta modalidad de inversión, es esencial evaluar las condiciones de cada banco y analizar si las tasas de interés son favorables. También se debe considerar el impacto del IVA en la compra y cómo podría afectar la rentabilidad del alquiler. Por último, es importante recordar que las condiciones del mercado inmobiliario pueden cambiar, y qué hoy es una buena inversión, mañana podría no serlo.