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# Créditos hipotecarios: las razones por las que los bancos suben las tasas
EN POCOS MESES, 24 ENTIDADES BANCARIAS LANZARON SUS LÍNEAS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS PORQUE “NADIE QUERÍA QUEDARSE AFUERA”, Y HOY ESTÁN SUBIENDO SUS TASAS. ¿A QUÉ SE DEBE?
* 18 de junio de 2025
* 22:38
La suba de tasas dificulta el acceso al crédito hipotecario, pero es importante conocer las razones detrás de estos ajustes. Desde su reactivación en abril de 2024, los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se convirtieron en uno de los motores de reactivación del mercado inmobiliario. Sin embargo, la rápida alta demanda —que sorprendió a los especialistas— generó ajustes en las condiciones: los bancos empezaron a subir las tasas de sus líneas de préstamo.
La gran pregunta es: ¿Por qué, en un contexto de alta demanda, se generaron estas subas?
**Para poner en contexto**, en lo que va del 2025 se entregaron alrededor de **US$1193 millones**, expresados en dólares constantes ajustados por inflación (ya que los créditos se calculan en UVAS, y esta se actualiza por la inflación). De estos, **US$298 millones** corresponden a los datos aportados por la consultora Empiria. Esta cifra no solo supera los **US$825 millones** desembolsados en todo el 2024, sino que también duplica el monto acumulado entre 2020 y 2023, cuando el sistema bancario prestó solo **US$430 millones**, según un informe de la Fundación Tejido Urbano.
Sin embargo, es importante hacer una aclaración: el crédito recién comenzó a traccionar pasado el segundo semestre. Por lo tanto, la comparación del 2025 debería hacerse en relación al último cuatrimestre del 2024, evidenciando una estabilidad mensual en la cantidad de préstamos otorgados de alrededor de **3000 créditos** en promedio por mes, cifra que varios analistas del mercado definen como “el techo de estas líneas”.
A pesar de esta estabilidad en la cantidad de préstamos, el sector sigue lejos de los niveles históricos. Para entender la suba de las tasas, es crucial conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos.
Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: **“No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”,** analizan diversos especialistas.
Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA) para moderar el acceso. **“Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”,** señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
La **ausencia de la securitización** en el sistema argentino es otra causa del aumento de tasas. En países donde funciona el crédito hipotecario, las entidades utilizan instrumentos como la securitización o la venta de carteras hipotecarias para transferir riesgo y liberar capital. En Argentina, esto no sucede. **“La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”,** explica González Rouco.
Sin inversores institucionales, como compañías de seguros o fondos de inversión, el crédito hipotecario recae exclusivamente en los bancos, lo que genera ajustes de tasas para contener la demanda.
**¿Qué implican estos cambios?** Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia. **“En el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo por el que se solicite”,** explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Cuanto más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el **25%** (y en algunos casos hasta el **30%**) del ingreso familiar.
Al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder, o deberá buscar una propiedad más barata.
Issel Kiperszmid, director en Dypsa International, sugiere al Gobierno explorar mecanismos de mercado de capitales que permitan **securitizar hipotecas**, utilizando fondos del Fondo de Garantías Sustentables o impulsando la participación de aseguradoras y fondos de inversión. Sin ese impulso, el sistema hipotecario argentino mantendrá su estructura de recursos propios con un límite que, más temprano que tarde, obliga a las subas de tasas.
Por su parte, Esteban Domecq, economista y director de Invecq, sostiene que la inestabilidad macroeconómica sigue siendo un problema de fondo: **“En los primeros meses del año hubo un nuevo episodio de inestabilidad que derivó en subas de tasas. Para que el crédito hipotecario despegue, se necesita una inflación sostenidamente baja —que vaya a cero—. No puede haber rebotes inflacionarios porque todo eso le pega directamente.”** A su vez, advierte que **“si la inflación baja y la economía se estabiliza, la tasa de interés también lo va a hacer. Deberíamos ir hacia tasas hipotecarias del 5% al 8%, como se veían hace seis meses.”**
**Los bancos que subieron las tasas** incluyen:
– **Banco Ciudad**: aumento de su tasa al **8,1%** y ajuste de la TNA preferencial del **3,5%** al **4,5%**.
– **Bancor**: subió su tasa del **4,9%** al **6,9%** para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del **100%** al **75%**.
– **BBVA**: tasa actual de **9,5%** para clientes con cuenta sueldo y **12,5%** sin cuenta sueldo.
– **Brubank**: aumento de la tasa del **5,5%** al **9%**.
– **Comafi**: comenzó con una tasa del **5,5%**, subió a **6,9%**, y ahora está en **7%**.
– **Credicoop**: aumentó la tasa al **7,5%** para clientes con cuenta sueldo y al **8,5%** para quienes no tienen cuenta sueldo.
– **Del Sol**: tasa subió del **5,5%** al **9%**.
– **Galicia**: comenzó con **5,5%** y actualmente está en **10%** para primera vivienda.
– **Grupo Petersen**: aumento de la tasa del **5,5%** al **6,5%** para cuenta sueldo.
– **Hipotecario**: comenzó con una tasa del **6,9%** y ahora está en **8,9%**.
– **ICBC**: aumento de la tasa al **8,9%** y **10,5%** sin cuenta sueldo.
– **Macro**: tasa de **9,5%** para cuenta sueldo y **11%** sin cuenta sueldo.
– **Patagonia**: subió de **4,9%** a **9,5%**.
– **Santander**: tasa actual de **9,5%**.
– **Supervielle**: comenzó con una tasa del **5,5%** y actualmente se encuentra en **8,5%**.
**Rendimiento de las cuotas**: A raíz de las subas de la TNA, el efecto sobre las cuotas y los ingresos mínimos requeridos es notable. Por ejemplo, un crédito de **$100 millones** a **30 años** pasó de:
Antes del último ajuste:
– Cuota inicial: **$658.446**
– Ingreso mínimo requerido: **$2.650.000**
Después de la suba:
– Cuota inicial: **$847.230**
– Ingreso mínimo requerido: **$3.388.922**
Esta diferencia de casi **$190.000** en la cuota mensual y más de **$700.000** en el ingreso exigido evidencia cómo un cambio en la TNA impacta de lleno en la capacidad de acceso de los aspirantes a propietarios.
Para conocer las mejores opciones que se adaptan a tus necesidades, ingresá en la **Calculadora de Créditos Hipotecarios de LA NACION**, que te permitirá saber en qué bancos calificás y cuáles son las condiciones en cada uno, según tus requisitos.
**Fuente: Candela Contreras**