Créditos hipotecarios: la razón por la que comprar una casa es casi imposible

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CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN RETROCESO: LAS 3 BARRERAS QUE FRENAN EL ACCESO A LA CASA PROPIA

Las nuevas condiciones del mercado crediticio complican el acceso a vivienda: salarios, tasas y requisitos limitan aún más las posibilidades.
Por Leila Ganem 08/11/2026 07:58hs

Los créditos hipotecarios han mostrado una tendencia a la baja, lo que hace que acceder a una vivienda se vuelva cada vez más complicado. Los altos ingresos requeridos, las tasas de interés elevadas y los estrictos requisitos son barreras que dificultan la calificación de la mayoría de los solicitantes.

El regreso de los créditos hipotecarios reabrió una oportunidad para quienes buscan comprar una vivienda, pero acceder a financiamiento sigue siendo un desafío. Hoy, financiar el 75% de una propiedad de u$s120.000 requiere ingresos cercanos a los $4 millones mensuales, dado que los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 25% de los ingresos del solicitante.

A este escenario se suma la iniciativa del Gobierno de destinar $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. Sin embargo, los especialistas advierten que la disponibilidad de recursos no garantiza un mayor acceso, ya que la evolución de los salarios, las tasas de interés y la capacidad de pago de los solicitantes serán determinantes.

Además, el riesgo país ha cobrado protagonismo durante las últimas semanas. “Los créditos tienen una base de tasa que es lo que pagan los bonos de Estados Unidos, más el riesgo país que hoy suma 8 puntos. Eso complicará mucho el movimiento de los créditos hipotecarios”, explica el asesor inmobiliario Alejandro Braña.

La oferta de créditos hipotecarios se agrupa entre Banco Nación, Banco Ciudad e ICBC que, a noviembre de 2026, ofrecen tasas de entre el 6,5% y el 6,9%. En contraste, el grupo mayoritario de entidades financieras se sitúa alrededor del 7,5% de TNA, mientras que Banco del Sol y Brubank ofrecen tasas superiores al 9%.

Si se toma como referencia una tasa del 7,5%, una propiedad de u$s120.000 con una financiación del 75% implica una cuota mensual aproximada de $1.200.000. “Como los bancos suelen establecer que la cuota no supere el 25% de los ingresos, el solicitante debería acreditar ingresos cercanos a los 4 millones de pesos mensuales”, señala el economista Andrés Salinas.

CUÁNTO PESA EL INGRESO A LA HORA DE SACAR UN CRÉDITO

La relación entre la cuota y los ingresos es uno de los principales aspectos que los bancos consideran al evaluar una solicitud. Para quienes trabajan de manera independiente, la acreditación de ingresos presenta particularidades adicionales.

“Los ingresos son una de las barreras más importantes de entrada a los créditos. Si bien con la posibilidad de sumar codeudores esto se puede sortear, sigue siendo un cuello de botella y la situación se agrava para los monotributistas y autónomos”, señala Salinas.

Sin embargo, Alejandro Braña enfatiza que el problema no radica únicamente en el nivel de ingresos, sino también en la morosidad. “Hay mucha gente endeudada que no pudo afrontar sus compromisos, lo que complica la demostración de ingresos.”

EL CRÉDITO PERDIÓ PARTICIPACIÓN EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

En la Ciudad de Buenos Aires, el total de créditos otorgados de enero a septiembre fue de 7.426. Según el último informe del Colegio de Escribanos de la ciudad, en septiembre hubo 1.256 escrituras formalizadas con hipoteca, una baja del 15,5% respecto al mismo mes del año pasado.

Además, esos 7.426 créditos otorgados marcan una caída significativa en comparación con los 10.827 que se otorgaron durante el mismo período del año anterior, reflejando una retracción en el acceso al financiamiento bancario para vivienda.

En el total de operaciones de compraventa registradas entre enero y septiembre (48.195), solo el 15,4% se realizó a través de créditos hipotecarios. Esto marca un retroceso respecto al 22% registrado durante el mismo período de 2025.

QUIENES BUSCAN COMPRAR CON CRÉDITO APUNTAN A PROPIEDADES MÁS ECONÓMICAS

Según datos de Zonaprop, el 60% de los usuarios que buscan “apto crédito” se interesa en propiedades de hasta u$s120.000. Además, el 53% de las búsquedas se concentra en unidades de dos y tres ambientes, mientras que los monoambientes representan el 7%.

“Es un comprador que busca principalmente unidades de valores contenidos y que, en muchos casos, apunta a una primera vivienda”, explica Milagros Alcorta, gerente comercial de Zonaprop.

Las publicaciones que cuentan con la etiqueta “apto crédito” reciben casi el doble de consultas que aquellas que no la tienen. En CABA, las zonas más buscadas son Palermo, Caballito, Belgrano, Almagro y Villa Urquiza.

PRECIOS POR METRO CUADRADO Y RENTABILIDAD DE LOS ALQUILERES EN CABA Y GBA

En septiembre, el precio medio de los departamentos en CABA se ubicó en u$s2.484 por m², con un incremento mensual del 0,3%, la mayor del año. En el acumulado de 2026, los valores aumentaron 1,4%.

En GBA Norte, el precio medio alcanzó los u$s2.426 por m² en septiembre, con un aumento mensual del 0,4% y un incremento acumulado del 2,4% en 2026.

El mercado de alquileres también mantiene niveles de rentabilidad atractivos para los inversores. La relación entre alquiler y precio alcanza un retorno bruto anual del 5,70% en CABA, 7,10% en GBA Oeste y hasta 7,44% en GBA Sur.

LA EVOLUCIÓN FUTURA DEPENDE DE TRES VARIABLES

Según Andrés Salinas, no se espera un cambio importante en las tasas hipotecarias en el corto plazo. La proyección es que la oferta general se mantenga entre el 7%-7,5%, con algunas entidades por debajo de ese nivel, principalmente el Banco Nación.

“Aún quedan licitaciones relacionadas con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), lo que podría generar algunos movimientos, aunque la expectativa general es de estabilidad”, indica.

En los créditos ajustados por UVA, la tasa inicial no es el único dato a considerar. La cuota evoluciona junto con la inflación, lo que implica analizar cómo pueden acompañar los ingresos del tomador.

Banco Nación, por ejemplo, ofrece una alternativa de cobertura frente a determinados escenarios de aumento de la inflación. Otra opción es destinar dinero a instrumentos de ahorro que acompañen la inflación y utilizarlo, si es necesario, para realizar una precancelación parcial del crédito.

Temas relacionados: créditos hipotecarios, mercado inmobiliario, uva

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