Créditos Hipotecarios: ¿Es Mejor Pagar la Cuota de un Préstamo o Alquilar con el Aumento de Tasas?

# Créditos hipotecarios: con el aumento de las tasas, ¿qué conviene más: pagar la cuota de un préstamo o alquilar?

La decisión entre comprar y alquilar es una cuestión que depende de diversos factores, pero uno de los más relevantes es la comparación de la cuota mensual. Desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina ha experimentado constantes ajustes en las tasas.

Desde noviembre hasta diciembre de ese año, los costos de los créditos hipotecarios UVA comenzaron a dispararse, y para mayo de 2025, varias entidades ya habían aplicado su tercera o cuarta suba. Esto genera una ecuación cada vez más compleja: ¿es más rentable mudarse a una vivienda propia o seguir pagando un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires?

**¿Cuál es el impacto de estas subas?** Los préstamos se encarecen y se reduce el número de personas que pueden acceder a su propia casa. En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Aunque este sistema de indexación permite que estos préstamos sean viables en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés restringen el acceso a ellos.

A medida que las tasas suben, mayor es el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por normativa bancaria, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Con tasas más altas, también se incrementa el valor de la cuota inicial, lo que requiere un ingreso demostrable más elevado.

**Las tasas actuales** se sitúan, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los bancos privados ya han escalado al 7,8%, comparado con el 5,5% inicial, según la consultora Empiria. Esto implica un aumento de más del 20% en la cuota inicial (y del ingreso requerido) para un crédito a 20 años.

Federico González Rouco, economista especialista en vivienda, explica que “la suba de tasas se compensa en parte con ‘la baja’ del dólar, lo que puede resultar beneficioso para la demanda. Sin embargo, los bancos siguen complicados en términos de liquidez.”

**En marzo**, se registraron 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad, lo que representa alrededor del 20% del total de actos del mes (4.747) y un 1.042% más que el mismo mes del año anterior, según informó el Colegio de Escribanos porteño. En abril, se otorgaron US$278 millones en créditos UVA, de acuerdo a datos de la consultora Empiria.

La pregunta que surge ahora es si las tasas continuarán afectando el mercado hipotecario en los próximos meses o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA son la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.

**Las tasas de los créditos hipotecarios** lanzados oscilan entre el 3% y el 14%, con montos que pueden llegar hasta los $250 millones. Generalmente, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con plazos de financiación que varían entre 5 y 30 años, y las cuotas se ajustan por inflación.

## La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA

“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa, durante el Gobierno de Macri, vieron como sus cuotas iniciales pasaron de representar el 25% de sus ingresos a hasta un 40%”, señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Este porcentaje es similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler. Por lo tanto, muchos enfrentan la decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando?

A medida que las tasas suben, esta ecuación se complica. La elección entre comprar y alquilar depende no solo del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo del banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se desea adquirir como vivienda.

Para ilustrar este cruce entre ambas alternativas, tomemos el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m² en Chacarita, valuado en US$120.000 (aproximadamente $144 millones, tomando un dólar oficial de $1.200), con un préstamo bancario UVA por $108.000.000 y un ahorro inicial de US$30.000 (el 25% del valor de la propiedad):

– **Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 8%**: cuota inicial de $903.355, con un sueldo mínimo necesario de $3.011.184.
– **Crédito UVA a 30 años, con la tasa del 8%**: cuota inicial de $792.466 y un sueldo mínimo requerido de $2.641.553.

Al considerar la tasa promedio pactada en abril, que fue del 5,8%, la cuenta queda así:

– **Crédito UVA a 20 años**: cuota de $761.336, con un sueldo necesario de $2.537.787.
– **30 años**: cuota inicial de $633.693 e ingresos requeridos de $2.112.311.

En comparación, un alquiler promedio para un departamento similar en Chacarita ronda los $672.816, lo que resulta inferior a tres de los cuatro casos planteados. Aunque el alquiler también se ajusta por inflación, este ajuste se realiza cada tres o cuatro meses, dependiendo del contrato firmado.

La decisión final de comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero puntual, sino también del perfil y los riesgos que esté dispuesto a asumir cada familia. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más complicado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una porción cada vez mayor de la población.

**Fuente: Candela Contreras**

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