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# Construcción y mercado inmobiliario: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento
El economista experto en vivienda analiza el momento que atraviesa la industria de la construcción, el presente de los créditos hipotecarios y los desafíos del mercado inmobiliario.
*25 de junio de 2025*
En abril, la actividad de la construcción registró un crecimiento mensual del 5,1%, aunque sigue un 20% por debajo del pico alcanzado en noviembre de 2023.
Los últimos datos de actividad del sector muestran que la lógica actual es de intentos de recuperación seguidos de contratiempos. La euforia inicial por el impacto del blanqueo y los créditos se ha revertido, dos conclusiones son claras: se dirigió a la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante pero acotado. En cuanto a las obras no residenciales, parece haber una mayor recuperación, aunque desde un punto de partida considerablemente más bajo, gracias al regreso de ciertas obras públicas provinciales y la demanda hacia la infraestructura energética.
En abril, la construcción creció un 5,1% mensual, la mayor variación desde julio de 2024, alcanzando su mejor nivel desde diciembre de 2023, aunque aún un 20% inferior al pico de noviembre de 2023. Sin embargo, los indicadores adelantados de mayo muestran caídas, lo que sugiere que la tendencia de recuperaciones efímeras seguida de recaídas podría continuar en el horizonte cercano. Las expectativas negativas de los empresarios del sector han alcanzado el 17,6%, el máximo desde julio de 2024.
El costo del m² en dólares está siendo un freno para la construcción privada, al tiempo que la restricción presupuestaria limita la obra pública. El costo de construcción en dólares ha subido más del 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, lo que presiona sobre la rentabilidad del sector.
La expectativa de blanqueo se canalizó hacia la intermediación, y aunque tuvo un impacto relevante, este fue acotado. La nueva iniciativa para “usar los dólares del colchón” aún no ha despejado incógnitas tributarias, y el Congreso no parece ofrecer un trámite fluido para el proyecto legislativo.
El mercado de compraventas inmobiliarias sigue en alza, aunque con diferencias según el segmento. Los precios de propiedades en pozo continúan creciendo, aunque desacelerando, mientras que en algunas ciudades los precios de inmuebles usados están ganando ritmo. Este aumento de precios de los usados es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas, lo cual podría impulsar la construcción.
Sin embargo, el aumento de costos de construcción en dólares sigue presionando la rentabilidad del sector. En abril, el costo de construcción en dólares subió un 1,4% y un 10% en mayo, lo que obligará al sector a repensar su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta.
En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones, el mayor volumen desde 2018; el 90% fue destinado a familias. La iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario se traduce en un aumento de las tasas de interés; la tasa promedio fue del 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre.
El plazo se mantiene estable en 24 años. Hasta febrero, el Banco Nación se mantuvo como el principal banco del mercado hipotecario, seguido por el Galicia, el Macro y el Banco de Córdoba.
La consolidación del crédito como motor de la construcción dependerá de alcanzar esquemas de financiamiento más accesibles y sostenibles a largo plazo. En abril, el mercado inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento y 2025 se perfila para alcanzar niveles cercanos a récords históricos. En CABA se registraron 5471 escrituras, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1.192 operaciones, +946% interanual).
A pesar de las cifras positivas, el mercado hipotecario se prepara para una eventual securitización que permita mayor fondeo genuino y de largo plazo. Sin embargo, el volumen de hipotecas seguirá cercano a los US$300 millones mensuales, lo suficiente para explicar el 20% de las escrituras en CABA y el 15% en PBA.
Los desafíos son claros: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento. Este panorama demanda mayores y mejores fuentes de financiamiento, tanto para la compra como para la construcción. Actualmente, el crédito bancario a la construcción representa solo el 2% de todo el crédito, contrastando con el 7% que alcanzó en los 90. El crédito para la compra de vivienda representa solo el 0,2% del PBI, un descenso significativo desde el 4% de hace 30 años.
Posiblemente, los eslabones de la cadena de la construcción no son conscientes del volumen de inversión que podría generarse si alcanzamos niveles de financiamiento más sostenibles. La mejora en precios que podría derivarse de ese aumento de financiamiento es el motor que necesita este nuevo esquema de costos altos para volver a hacer rentable la construcción privada. Superar esta transición será el gran desafío del sector hacia el futuro.
*Fuente: Federico González Rouco*