Guía para Comprar un Departamento en CABA: Precios de Dos Ambientes y los 10 Barrios con Mayor Aumento de Valor

Comprar un departamento en CABA: cuánto cuesta un dos ambientes y cuáles son los 10 barrios que más aumentaron

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de estabilidad, aunque con una dinámica diferente a la del año pasado. Los precios de venta de casas y departamentos siguen aumentando, pero lo hacen a un ritmo mucho más moderado, mientras la rentabilidad de los alquileres alcanza máximos de los últimos años.

En este escenario, quienes buscan comprar una vivienda o realizar una inversión deben analizar no solo el valor de publicación de las propiedades, sino también la evolución de los costos, el comportamiento de las escrituras y el potencial de renta que ofrece cada barrio.

A continuación, te presentamos un detalle de cuánto cuesta comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, cuáles son los barrios más caros y más accesibles, y dónde hoy resulta más conveniente invertir.

Las escrituras muestran una leve baja

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante mayo de 2026 se concretaron 5.435 escrituras, un volumen 3% inferior al registrado en el mismo mes del año pasado. Sin embargo, la actividad continúa muy por encima de los niveles observados durante la pandemia: representa casi ocho veces las operaciones realizadas en mayo de 2020, cuando el mercado atravesó su piso histórico.

Un dato que refleja un cambio en el financiamiento es que las escrituras realizadas con hipoteca bancaria representaron apenas el 11% del total, doce puntos porcentuales menos que un año atrás.

¿Cuánto cuesta una casa según la cantidad de dormitorios en CABA?

El valor final de una vivienda depende principalmente de su tamaño. Hoy los precios promedio son los siguientes:

– Casa de tres dormitorios: U$S 304.227
– Casa de cuatro dormitorios: U$S 485.177

Esto significa que una casa de cinco ambientes ya se acerca a los 500.000 dólares, especialmente en los barrios con mayor demanda.

Las casas de hasta tres dormitorios continúan siendo las que más aumentaron de precio en comparación con un año atrás, impulsadas por una demanda sostenida de familias que buscan espacios más amplios.

Los departamentos suben, pero mucho menos que en 2025

El mercado de departamentos muestra una tendencia similar. De acuerdo con Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado alcanzó los U$S 2.467, con una suba mensual de 0,2%. En la comparación interanual, los precios aumentaron 1,6%, el menor crecimiento de los últimos 27 meses, una señal clara de que el mercado atraviesa una etapa de mayor estabilidad.

¿Cuánto cuesta un departamento en la Ciudad?

Los valores promedio varían según la cantidad de ambientes. Actualmente se necesitan aproximadamente:

– Monoambiente: U$S 108.377
– Dos ambientes: U$S 130.785
– Tres ambientes: U$S 179.619

Estos montos corresponden a valores medios de publicación y pueden variar según el estado de la propiedad, la ubicación exacta y las características del edificio.

Los barrios más caros para comprar un departamento

Las zonas premium continúan concentrando los precios más elevados de la Ciudad. El ranking está integrado por:

– Puerto Madero: U$S 6.136 por m²
– Palermo: U$S 3.420 por m²
– Núñez: U$S 3.382 por m²

En estos barrios, además del valor del suelo, influye la calidad de los desarrollos, la cercanía a espacios verdes, los servicios y la alta demanda.

¿Dónde están los departamentos más baratos?

Las mejores oportunidades continúan apareciendo en el sur de la Ciudad. Los valores promedio son:

– Lugano: U$S 1.048 por m²
– Nueva Pompeya: U$S 1.459 por m²
– La Boca: U$S 1.577 por m²

Los 10 barrios donde más aumentó el precio de los departamentos en venta en el último año

Los mayores incrementos interanuales del precio del metro cuadrado se registraron principalmente en barrios de la zona norte y oeste de la Ciudad de Buenos Aires, aunque también aparecen sectores históricamente más accesibles que comenzaron a recuperar valor.

1. Saavedra: +9,4% (U$S 2.881 por m²)
2. Parque Avellaneda: +9,1% (U$S 1.677 por m²)
3. Villa Real: +7,4% (U$S 1.972 por m²)
4. Agronomía: +6,0% (U$S 2.238 por m²)
5. Parque Chas: +5,6% (U$S 2.463 por m²)
6. Belgrano: +4,5% (U$S 3.264 por m²)
7. Santa Rita: +4,2% (U$S 2.143 por m²)
8. Versalles: +3,8% (U$S 1.824 por m²)
9. Núñez: +3,7% (U$S 3.382 por m²)
10. Monte Castro: +3,7% (U$S 2.103 por m²)

¿Qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad para invertir?

Quienes buscan comprar una propiedad para alquilar encuentran hoy un escenario más favorable que en años anteriores. La relación entre alquiler y precio de venta alcanzó en junio una rentabilidad bruta promedio del 5,89% anual, el nivel más alto desde 2012.

Las zonas con mayor retorno son:

– Lugano: 10,5% anual
– Nueva Pompeya: 8%
– La Boca: 8%

En estos barrios, el precio de compra relativamente bajo combinado con alquileres en crecimiento mejora significativamente la rentabilidad.

Los barrios menos rentables

En el extremo opuesto aparecen:

– Puerto Madero: 3,4%
– Palermo: 4,7%
– Núñez: 4,8%

Si bien mantienen una demanda sostenida y una mayor estabilidad de precios, el elevado costo de compra reduce el rendimiento para quienes buscan renta.

Claves para quienes piensan comprar una propiedad en 2026

Antes de tomar una decisión, los especialistas recomiendan analizar varios factores además del precio de publicación. Entre los aspectos más importantes se encuentran:

– Comparar el valor por metro cuadrado con el promedio del barrio.
– Evaluar la rentabilidad esperada si la propiedad se destinará al alquiler.
– Considerar los costos de mantenimiento, expensas e impuestos.
– Analizar la evolución del costo de construcción si la alternativa es desarrollar una vivienda nueva.
– Observar el movimiento del mercado y la cantidad de escrituras para detectar oportunidades de negociación.

Fuente: Silvana Saldisuri – Ver nota original

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