Comprar para alquilar: Créditos hipotecarios que te permiten hacerlo
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina, y que de esta forma los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que el crédito hipotecario despertó en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo y se transformó en un tema recurrente entre los argentinos. Además, el real estate recuperó el atractivo como forma de inversión, ya que, en el último año, la rentabilidad creció (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop), impulsando a varios a poner los ojos en este sector como un modo de hacer rendir sus ahorros.
¿Es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, señalan que esto podría cambiar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado”, aclara Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. En este sentido, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, menciona: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida. Sin embargo, muchos bancos agregan una cláusula para impedir el alquiler en las hipotecas, y en caso de incumplimiento, se puede ejecutar la garantía”.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, también advierte que podría interpretarse que con un alquiler esto no es posible. Resalta el artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que establece que el deudor hipotecario “conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía”.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan investigar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACION consultó a 15 entidades bancarias de Argentina.
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario:** Si se compra para vivienda única, familiar y permanente, no se podría poner en alquiler. En el caso de una segunda vivienda, sí es posible.
– **Banco Ciudad:** No se puede en primera vivienda; en segunda vivienda, sí.
– **Banco Santander:** Se puede para segunda vivienda, no para la primera.
– **Comafi:** Si se destina a vivienda permanente, no puede ofrecerse en alquiler; si es no permanente, sí se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia:** Existe una cláusula que especifica que el inmueble es para uso permanente y personal.
– **Banco Nación:** No se puede, ya que sus préstamos son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA:** Exclusivamente para adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
– **ICBC:** No se puede alquilar en ninguna de las dos modalidades.
– **Banco Patagonia:** No es posible; las cláusulas de la hipoteca lo indican expresamente.
– **Bancor (Banco de Córdoba):** La línea es para vivienda única, prohibiendo el alquiler.
– **Banco Municipal de Rosario:** No se puede ofrecer en alquiler.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen):** Prohibido alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Existen varios escenarios que pueden llevar a una persona a adquirir un inmueble para alquilar. Algunos podrían invertir en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o de un familiar, y así cancelan las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos del inquilino. Otros, que ya son dueños de una propiedad, podrían buscar mudarse a un inmueble más grande y pagar el nuevo con el alquiler del anterior.
El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende”. En Estados Unidos es habitual comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas, pero hay que evaluar varios aspectos.
En primer lugar, se debe considerar si la tasa de interés es fija o variable. Para los créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en Argentina, la mayoría son variables; es crucial analizar cómo se encuentra la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que puede encarecer el préstamo si la inflación se dispara.
Otro factor a tener en cuenta es si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte. Si es lo segundo, es recomendable contar con ahorros adicionales, ya que si el inquilino se va antes de tiempo, el propietario deberá seguir pagando las cuotas del crédito.
Finalmente, quienes compren un inmueble con crédito hipotecario para alquilarlo y opten por líneas de segunda vivienda, deberán abonar IVA por la compra, encareciendo el producto un 21%.
Conclusión: Antes de decidir, es fundamental que analices las condiciones específicas de cada banco y evalúes si realmente te conviene adquirir una propiedad con crédito hipotecario para alquilarla.
Fuente: La Voz Inmobiliaria