**Comprar para alquilar: Créditos hipotecarios que lo hacen posible**
En Argentina, muchos se preguntan si es viable poner en alquiler una propiedad adquirida mediante un préstamo bancario, permitiendo que los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde el resurgimiento del crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una vivienda propia se ha vuelto un tema recurrente. Además, el sector inmobiliario ha recuperado atractivo como inversión, con una rentabilidad que alcanzó el 5,37% en mayo, según Zonaprop. Con esto en mente, surge la inquietud: ¿se puede comprar una propiedad con un crédito hipotecario y destinarla al alquiler de inmediato?
Expertos en el tema aseguran que, en términos generales, es posible alquilar el inmueble adquirido mediante un crédito hipotecario, ya sea como primera o segunda vivienda. Sin embargo, esto puede variar si en la escritura de hipoteca se estipula lo contrario.
“Si el contrato de hipoteca no menciona restricciones, se puede alquilar sin problemas. Pero hay bancos que prohíben explícitamente el alquiler del bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que acuerden las partes, como establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial, que habla sobre la libertad contractual”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Por su parte, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, aclara: “Desde un punto de vista legal, no hay impedimentos, sin embargo, muchos bancos incluyen cláusulas que prohíben el alquiler de las propiedades hipotecadas. En caso de incumplimiento, se puede ejecutar la garantía”.
Mariano Esper, abogado con experiencia en cuestiones inmobiliarias y docente en la UBA y la Universidad Austral, advierte que se podría interpretar que el alquiler no es viable. Menciona el artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que establece que el deudor hipotecario “conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía”. Esto sugiere que alquilar podría ser considerado un acto que pone en riesgo la garantía hipotecaria.
Es importante tener en cuenta que la mayoría de las escrituras de hipoteca, especialmente las bancarias, contienen cláusulas que prohíben al deudor realizar actos que perjudiquen los derechos del acreedor. Por ejemplo, una cláusula típica podría estipular que, mientras exista la obligación hipotecaria, el deudor no puede arrendar o alquilar la propiedad sin el consentimiento expreso del acreedor.
Para conocer exactamente qué establecen los bancos en Argentina en relación a esta cuestión, es fundamental analizar cada caso particular.
¿Qué bancos permiten alquilar propiedades compradas con crédito hipotecario?
Dada la variedad de condiciones que ofrecen las entidades bancarias, consultamos a 15 bancos argentinos sobre sus políticas al respecto:
Los bancos que lo permiten
– **Banco Hipotecario:** No se permite alquilar si se compra para vivienda única; en el caso de una segunda vivienda, sí.
– **Banco Ciudad:** Prohíbe el alquiler en primera vivienda, pero lo permite en la segunda.
– **Banco Santander:** Permite alquilar solo en segunda vivienda.
– **Comafi:** El prestatario debe declarar si la propiedad es para vivienda permanente. Si es para vivienda no permanente, se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben
– **Banco Galicia:** Prohíbe alquilar para primera y segunda vivienda.
– **Banco Nación:** Sus líneas de crédito son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA:** No permite alquiler, ya que sus créditos están destinados exclusivamente a vivienda única.
– **ICBC:** Prohíbe el alquiler.
– **Banco Patagonia:** La opción de alquiler no está contemplada.
– **Bancor (Banco de Córdoba):** Su línea es para vivienda única.
– **Banco Municipal de Rosario:** No permite alquilar las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen):** Prohíben el alquiler, tanto para primera como para segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Existen diversas razones para adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede ser que alguien todavía viva con familiares y quiera invertir, o que busque mudarse a una vivienda más grande mientras paga el crédito hipotecario con el alquiler. Sin embargo, surge la pregunta: ¿es una buena inversión?
El analista económico Darío Rubinsztein afirma que depende del contexto. En Estados Unidos, es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas. Sin embargo, en Argentina hay que tener en cuenta varios factores. Uno de ellos es si la tasa de interés es fija o variable. Los créditos UVA, que se ajustan por inflación, pueden encarecerse significativamente en un contexto inflacionario.
Otro aspecto a considerar es la financiación: si el crédito cubre el 100% del inmueble o sólo una parte. En este último caso, es crucial contar con ahorros adicionales, ya que si el inquilino se va, el deudor debe seguir pagando el crédito.
Además, quienes compran un inmueble con un crédito hipotecario para alquilarlo y eligen líneas de segunda vivienda deben abonar IVA por la compra, encareciendo el total un 21% más. Algunos bancos alertan que los ingresos por alquiler podrían no cubrir la cuota del crédito.
Por último, observamos que, dado el nivel actual de las tasas, los créditos son caros y la inversión no parecería ser tan atractiva en términos de rentabilidad.
En resumen, es fundamental evaluar cada opción antes de decidirse a comprar para alquilar, prestando atención a las condiciones de los bancos y al contexto económico actual.
Fuente: La Voz Inmobiliaria