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Créditos Hipotecarios: Estrategias del Gobierno para Impulsar la Financiación de Propiedades
Tras la recuperación de 2024, los desembolsos perdieron fuerza; Caputo analiza usar recursos del FGS para resolver la falta de fondeo de largo plazo
Créditos Hipotecarios: El Gobierno Busca Activar la Financiación para la Compra de Propiedades
Tras la recuperación de 2024, los desembolsos perdieron fuerza; Caputo analiza usar recursos del FGS para resolver la falta de fondeo de largo plazo.
Fecha: 16 de agosto de 2026
Por: Candela Contreras
El crédito hipotecario continúa siendo el talón de Aquiles de la economía argentina. En mayo de 2024, los bancos lanzaron nuevamente líneas en UVA que reactivaron el mercado inmobiliario durante casi un año. Sin embargo, el aumento de tasas llevó a que una gran parte de la demanda dejara de calificar, quedando fuera de la posibilidad de acceder a comprar con crédito.
El dilema histórico del sistema financiero local se centra en cómo prestar dinero a 20 o 30 años en una economía donde los depósitos se renuevan en plazos mucho más cortos. Este problema es parte de la agenda del Gobierno, que busca reactivar el financiamiento para la compra de propiedades.
En este contexto, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció esta semana que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que también alcanzan al sector inmobiliario. Además, se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento a largo plazo para los bancos, intentando así ampliar nuevamente el mercado hipotecario.
El FGS, un recurso clave, se conformó con el dinero de las AFJPs cuando fueron estatizadas en 2008 y ha sido invertido en diversos instrumentos, desde financieros hasta otros de la economía real, como el Procrear. Según el economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que toda la cartera hipotecaria de vivienda en Argentina ronda los US$11.000 millones. “Imagínense el impacto que puede tener el FGS en una cartera hipotecaria”, reflexiona.
Federico González Rouco considera que de los US$75.000 millones que administra el FGS, podrían destinarse hasta US$1.500 millones a los préstamos anunciados por Caputo. Esta iniciativa surge tras un 2025 en el que se desembolsaron alrededor de US$3.300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque aún lejos del pico de la era pre-crisis de 2017-2018, cuando el volumen superaba los US$5.000 millones anuales.
El crédito hipotecario equivale aproximadamente al 0,4% del PBI. Según el Banco Central, se otorgaron 43.700 altas de deudores hipotecarios en 2025, lo que representa un aumento significativo respecto a 2019-2023, pero un 30% menos que en 2017 y 2018, durante el boom de los créditos UVA.
En 2026, el crecimiento de las hipotecas no logró sostener la misma velocidad que en 2025. Actualmente, las operaciones inmobiliarias que se cierran con crédito representan el 11% de las ventas, mientras que hace un año, esa cifra era del 20%. Entre enero y julio se desembolsaron alrededor de US$1.120 millones en créditos hipotecarios, frente a los US$1.792 millones otorgados en el mismo período de 2025, reflejando una caída interanual del 37,5%.
Con US$202 millones otorgados, julio marcó el volumen mensual más alto desde diciembre pasado, pero aún se mantuvo un 28% por debajo del promedio mensual registrado en 2025. Se estima que durante este año podrían desembolsarse alrededor de US$2.500 millones en créditos hipotecarios.
El motor de la reactivación es crucial: sin financiación, el mercado inmobiliario difícilmente gane velocidad. Una mayor escala de préstamos no solo ampliaría las operaciones, sino que también podría comenzar a presionar sobre los precios de las propiedades usadas en un mercado sobreofertado. Actualmente, el atraso en los valores de venta de este tipo de unidades se estima en un 27%, en comparación con otras variables de la economía que crecieron en dólares.
El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un número positivo en la trayectoria histórica, pero que no alcanza para impulsar los precios de las propiedades usadas, que solo incrementaron un 0,9% en lo que va del año.
La brecha entre el precio de una propiedad usada y una nueva se ha ampliado, rondando el 32%. Esto se debe al aumento del costo de construcción en dólares de más del 140% desde octubre de 2023, lo que ha enfriado al sector de la construcción, que ha perdido más de 100.000 puestos de trabajo en dos años y medio.
El verdadero cuello de botella del mercado hipotecario es la falta de fondeo de los bancos, que hoy financian hipotecas a 20 o 30 años con depósitos a 30 días. “Eso genera un descalce de plazos brutal que limita estructuralmente el crédito hipotecario a largo plazo en Argentina”, resume González Rouco. La estrategia del FGS busca actuar como un ancla del mercado de créditos mientras el sector privado se desarrolla.
El ministro Caputo ha señalado que el FGS no puede estar comprando hipotecas de personas, sino que se propone colocar parte de los recursos en depósitos bancarios a dos, tres, cuatro o cinco años.
La discusión dentro del Gobierno también incluye la necesidad de que los bancos compitan más agresivamente por los ahorros de los argentinos. Según el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, se estima que los argentinos mantienen unos US$300.000 millones fuera del sistema financiero local. “Hay que convencerlos de que traigan su dinero a Argentina, que lo depositen en los bancos, y que esos depósitos se transformen en créditos hipotecarios”, plantea.
En conclusión, aunque el FGS podría funcionar como un puente, la construcción de un mercado hipotecario robusto necesita una estructura de ahorro y financiamiento de largo plazo que Argentina actualmente no tiene.
Por Candela Contreras