Guía para Invertir en el Mercado Inmobiliario: Estrategias según Capital, Plazo y Perfil del Inversor

Invertir en el mercado inmobiliario: qué conviene hoy según el capital, el plazo y el perfil del inversor

El mercado inmobiliario cambió y existen hoy varias opciones para invertir, además del tradicional. Durante muchos años, invertir en propiedades en Argentina respondía a una fórmula conocida: comprar un departamento, conservarlo durante varios años y esperar que aumentara su valor. Si además generaba ingresos mediante un alquiler, la inversión era considerada prácticamente ideal.

Sin embargo, el mercado inmobiliario cambió. La reactivación de las operaciones, la vuelta de algunas líneas de financiamiento hipotecario y un escenario económico diferente ampliaron el abanico de posibilidades para quienes buscan proteger su patrimonio o hacerlo crecer a través de los ladrillos.

Hoy ya no existe una única manera de invertir. Comprar una vivienda terminada sigue siendo una alternativa válida, pero convive con proyectos en pozo, operaciones de remodelación para reventa y nuevos barrios que ofrecen perspectivas de crecimiento. Para los especialistas, el desafío dejó de ser únicamente elegir qué propiedad comprar: ahora también importa definir cuál es la estrategia de inversión más adecuada.

¿Cómo evolucionó la forma de invertir en propiedades?

La principal transformación está en el perfil del inversor. Según explicó Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, actualmente quienes ingresan al mercado analizan mucho más que el precio de una propiedad. Antes de tomar una decisión, comparan la rentabilidad esperada, calculan los tiempos de recuperación de la inversión, estudian los riesgos y evalúan distintas alternativas según el capital disponible. “La pregunta ya no es simplemente qué comprar, sino cómo invertir”, sostiene Sabatini.

Ese cambio responde también a un mercado que ofrece más herramientas que años atrás y donde cada modalidad puede adaptarse a objetivos diferentes.

Invertir en un proyecto en pozo

Uno de los segmentos que volvió a cobrar impulso son los desarrollos inmobiliarios en pozo. La principal ventaja consiste en ingresar cuando la obra recién comienza, generalmente con un desembolso inicial menor que el necesario para comprar una propiedad terminada. A medida que avanza la construcción, el inmueble suele incrementar su valor, permitiendo obtener una ganancia al momento de la entrega o de una futura venta.

“Es recomendable para inversores con un horizonte de mediano o largo plazo, que buscan maximizar la valorización de su capital y no necesitan obtener una renta inmediata”, detalló a Clarín propiedades la corredora inmobiliaria Vanesa Ibarra. Con respecto a los riesgos, advirtió que “están vinculados al cumplimiento de los plazos de obra, la solidez del desarrollador y la volatilidad de la economía argentina, especialmente la inflación y los cambios en los costos de construcción”. Por eso, es fundamental invertir en empresas con trayectoria, proyectos entregados y respaldo comprobable.

Por su parte, Sabatini coincidió en que “la valorización potencial es importante, pero tan relevante como el precio inicial es elegir un desarrollador confiable que cumpla con los tiempos comprometidos”.

¿Qué conviene analizar antes de invertir?

Los especialistas recomiendan revisar varios aspectos antes de comprometer el capital:

– La trayectoria y antecedentes de la desarrolladora.
– El cumplimiento de obras anteriores y los plazos de entrega.
– La calidad constructiva.
– La ubicación del emprendimiento.
– El esquema de financiación y actualización de cuotas.

Propiedades terminadas

Aunque las opciones se multiplicaron, la compra de inmuebles listos para habitar continúa siendo una de las alternativas preferidas por quienes priorizan la seguridad. En los últimos meses, la recuperación de la rentabilidad de los alquileres volvió a despertar el interés de muchos inversores, especialmente aquellos que buscan generar ingresos periódicos mientras preservan el valor de su patrimonio.

A diferencia de otras inversiones financieras, una propiedad representa un activo físico que suele ofrecer mayor previsibilidad en el largo plazo, especialmente para perfiles conservadores. Otro aspecto muy valorado es la seguridad jurídica: “al concretarse la escritura, el comprador se convierte en propietario del inmueble, lo que le da plena certeza sobre la titularidad de su inversión”.

Flipping: comprar, remodelar y vender

Entre las estrategias que comenzaron a ganar espacio aparece el llamado flipping, un modelo muy difundido en otros mercados y que lentamente suma adeptos en Argentina. ¿En qué consiste?

– Comprar una propiedad con potencial de mejora.
– Realizar una remodelación integral.
– Adaptarla a las demandas actuales del mercado.
– Venderla a un valor superior.

Invertir en una propiedad para remodelarla y agregarle valor es una estrategia que gana terreno. Sin embargo, no alcanza con cambiar pisos o pintar paredes. “La rentabilidad aparece cuando la remodelación agrega valor real al inmueble y responde a lo que buscan los compradores”, explicó Sabatini.

Para que el negocio funcione, resulta fundamental calcular correctamente los costos de obra, los tiempos de ejecución y el precio de venta esperado. Un error en cualquiera de esos factores puede reducir significativamente la ganancia.

Por su parte, Ibarra explicó que “es una estrategia que puede funcionar bien para inversores con capital disponible, conocimiento del mercado, capacidad para detectar oportunidades y cierto manejo de costos de obra”.

Los barrios que hoy concentran el interés de los inversores

La geografía de las inversiones también comenzó a modificarse. Si bien barrios tradicionales como Palermo, Recoleta, Belgrano y Barrio Norte siguen liderando la demanda por su consolidación y liquidez, cada vez más compradores analizan zonas con mayor potencial de crecimiento. Entre ellas aparecen:

– Villa Crespo
– Colegiales
– Villa Ortúzar
– Coghlan
– Saavedra

Estas áreas reúnen características que muchos inversores consideran atractivas como: buena conectividad, desarrollo de nuevos emprendimientos y mejoras en infraestructura urbana. Para quienes buscan una inversión de largo plazo, ingresar en barrios que todavía se encuentran en expansión puede representar una oportunidad interesante antes de que los precios alcancen niveles similares a los de las zonas más consolidadas.

¿Cuánto capital se necesita y qué rentabilidad ofrece cada estrategia?

La inversión inicial, el tiempo de espera y la rentabilidad esperada varían según la alternativa elegida, por lo que los especialistas recomiendan definir primero el objetivo antes de tomar una decisión. El economista especializado en temas de vivienda, Federico González Rouco, señaló que “actualmente es un momento muy particular porque los costos de construcción son muy altos y van en contra de la rentabilidad de cualquier proyecto. Pero ahí es donde entra la mirada del inversor que sale a buscar y termina encontrando oportunidades”.

Inversión inicial

Tanto Sabatini como Ibarra coinciden en que una propiedad terminada suele requerir un desembolso mayor, aunque puede financiarse mediante un crédito hipotecario y empezar a generar ingresos por alquiler casi de inmediato. En cambio, un proyecto en pozo permite ingresar con un anticipo de entre el 20% y el 35% del valor de la unidad y financiar el saldo con la desarrolladora, aunque exige esperar entre dos y cuatro años hasta la entrega de la obra para obtener la valorización del inmueble.

Respecto del flipping inmobiliario, ambos explican que el capital dependerá del valor de compra, el costo de la remodelación y los gastos asociados, mientras que la ganancia suele concretarse en un plazo de seis a 18 meses, una vez vendida la propiedad reacondicionada.

Rentabilidad estimada

En cuanto a las ganancias, señalan que una propiedad destinada al alquiler ofrece actualmente un rendimiento anual de entre 4% y 6% en dólares en la Ciudad de Buenos Aires, al que puede sumarse la apreciación del inmueble. En los emprendimientos en pozo, destacan que la ganancia proviene principalmente de la diferencia entre el precio de compra y el valor de la unidad terminada, con una valorización estimada de entre 20% y 40% durante el ciclo de obra.

En tanto, el flipping puede generar retornos que van del 15% al 30%, e incluso superiores en algunos casos, aunque advierten que es la estrategia que demanda un mayor conocimiento del mercado, una correcta planificación de la obra y un estricto control de los costos.

“El error más común es elegir una propiedad solo por su precio y subestimar los gastos o invertir sin una estrategia definida”, concluyó Sabatini.

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Fuente: Silvana Saldisuri – [Remax Fly](https://www.remax-fly.com.ar)

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