Expensas en Aumento: Inflación, Invierno y Morosidad Afectan las Finanzas

Las expensas suben menos que la inflación, pero el invierno y la morosidad ponen a prueba las cuentas

En mayo, las expensas aumentaron apenas un 0,1% en la Ciudad de Buenos Aires y quedaron por debajo de la inflación interanual. Mientras el ritmo de las subas se modera, los edificios enfrentan mayores costos de energía, mantenimiento y morosidad.

Después de años de aumentos que golpearon el bolsillo de propietarios e inquilinos, las expensas empiezan a dar una tregua, aunque esto no quiere decir que se hayan vuelto baratas. En mayo, en la Ciudad de Buenos Aires, subieron apenas un 0,1%, por debajo de la inflación. Sin embargo, el invierno vuelve a poner a prueba las cuentas de los edificios, y en paralelo, la morosidad continúa siendo uno de los principales desafíos para los consorcios.

La expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en mayo los $336.960, de acuerdo con un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios. La suba interanual fue del 30,5%, por debajo de la inflación acumulada de los últimos doce meses, que según el INDEC llegó al 33,2%.

A nivel nacional, otro estudio de Octopus Proptech, sobre más de 150.000 hogares, registró una expensa promedio de $269.323, con un aumento mensual del 1,03% y una suba acumulada del 3,45% en los primeros cinco meses del año. En comparación, durante todo 2025, las expensas habían aumentado casi un 38%.

“Después de varios años marcados por aumentos constantes, empezamos a ver una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio sea más barato”, explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.

Desde Octopus Proptech observan una tendencia similar. “Hoy estamos viendo que se normalizó la relación y empiezan a ubicarse un poco por detrás”, afirmó Nicolás Baccigalupo, CEO de la compañía. Este fenómeno responde en parte a una desaceleración de las paritarias y a una mayor estabilidad en algunos costos que habían tenido fuertes correcciones durante 2024 y 2025.

Los gastos que más pesan

Los salarios representan entre el 29% y el 32% de los gastos totales de un edificio, según estudios privados. Pese a esa desaceleración, los costos estructurales siguen representando la mayor parte de las expensas. Según Octopus Proptech, más del 75% de los gastos de los consorcios se concentra en cuatro rubros:

* Salarios y cargas sociales: 29%
* Mantenimiento: 17,5%
* Abonos y servicios contratados: 16,9%
* Servicios públicos: 13,6%

En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, ConsorcioAbierto detectó que los salarios representan el 32% de los gastos totales, seguidos por mantenimiento y gastos operativos con el 29%.

El desafío del invierno

Las bajas temperaturas traen consigo gastos estacionales que pueden alterar el equilibrio de las cuentas. Además del mayor consumo de gas por la calefacción, también aumenta el gasto eléctrico en los espacios comunes debido a la mayor cantidad de horas de iluminación.

En los edificios con calefacción central, el gas suele convertirse en uno de los principales factores de presión sobre las expensas durante los meses más fríos. “En un edificio de 40 unidades con un presupuesto mensual de seis millones de pesos, la factura de gas en pleno invierno puede llegar a los dos millones. Es decir, alrededor del 30% del presupuesto total del consorcio”, explicó a Clarín Propiedades Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado.

Los especialistas recomiendan realizar controles preventivos en:

* Calderas
* Sistemas de calefacción central
* Bombas de agua
* Instalaciones de gas
* Redes eléctricas

Para Baccigalupo, los consorcios están apostando cada vez más al mantenimiento preventivo. “Con un escenario macroeconómico más estable, los consorcios pueden planificar mejor y están creciendo las tareas de mantenimiento preventivo”, sostuvo. Según explicó, el objetivo es evitar reparaciones de emergencia que terminan generando saltos bruscos en las expensas.

Además, sugieren promover hábitos de consumo responsable entre los vecinos, como regular adecuadamente la calefacción y evitar pérdidas de calor en espacios comunes. En algunos edificios, por ejemplo, analizan reducir horarios de calefacción o reemplazar sistemas centrales antiguos por soluciones individuales más eficientes.

Morosidad: un problema que persiste

Aunque la cobrabilidad sigue siendo elevada, la mora continúa siendo uno de los principales dolores de cabeza de los consorcios y un tema de queja de los vecinos cumplidores. Según ConsorcioAbierto, el 17% de las unidades funcionales mantiene algún nivel de deuda, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires.

Por su parte, Octopus Proptech indicó que la cobrabilidad promedio se mantiene por encima del 91%, aunque las deudas suelen concentrarse en pocas unidades que acumulan atrasos durante largos períodos. “Más de nueve de cada diez personas pagan las expensas en término”, destacó Baccigalupo, quien señaló que los casos de mora suelen estar asociados a unidades que atraviesan litigios o conflictos judiciales.

Los especialistas coinciden en que la mejor estrategia es actuar rápidamente mediante recordatorios y planes de pago antes de llegar a instancias judiciales. Sin embargo, los administradores advierten un cambio en el comportamiento de algunos propietarios frente a las deudas. “Hoy, en muchos casos, dejan de pagar los dos y hay que ir a la vía judicial”, sostuvo Daveño.

¿Quién responde por las expensas impagas?

Es una de las consultas más frecuentes cuando quien ocupa la vivienda es un inquilino. En ese sentido, el especialista recordó que, independientemente de quién habite la unidad, “frente al consorcio, quien responde por las expensas impagas es siempre el propietario”. Por ese motivo, cualquier reclamo por deuda se realiza contra el titular del inmueble y no contra el inquilino. “Si hay respuesta, generalmente se busca un acuerdo de pago y se otorgan facilidades para regularizar la deuda”, aclaró.

Expensas ordinarias y extraordinarias: una diferencia que sigue generando conflictos

Además del monto de las expensas, una de las consultas más frecuentes en los consorcios tiene que ver con quién debe afrontar determinados gastos cuando la vivienda está alquilada. Según explican los administradores, las obras que agregan valor al edificio se consideran expensas extraordinarias y deben ser afrontadas por los propietarios. Los gastos que suelen generar más conflictos son justamente los que agregan valor al edificio. Esos gastos se incluyen como expensas extraordinarias, como la incorporación de un nuevo sistema de vigilancia, cámaras de seguridad u otras mejoras permanentes en las áreas comunes.

En cambio, los trabajos de conservación y mantenimiento habitual no tienen esa consideración. “Por ley, los gastos de mantenimiento, como la pintura del frente o la conservación de lo que ya está construido, no son expensas extraordinarias”, explicó Daveño. En ese sentido, advirtió que muchas discusiones surgen por interpretaciones erróneas. “Muchas veces los inquilinos creen que ciertos trabajos de mantenimiento corresponden al propietario, cuando en realidad la ley los considera gastos ordinarios”, afirmó.

Una etapa más estable

En el sector coinciden en que los años de aumentos explosivos parecen haber quedado atrás. La combinación de una inflación más moderada, paritarias más alineadas y una mayor estabilidad en algunos costos permite proyectar un escenario más previsible para los próximos meses. Sin embargo, el desafío seguirá siendo administrar con eficiencia los gastos comunes, controlar el consumo energético durante el invierno y evitar que la morosidad vuelva a convertirse en un factor de presión sobre las cuentas de los consorcios.

Fuente: Soledad Navarro
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