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# Cómo comprar propiedades con solo US$100: una nueva regulación lo hace posible
La resolución de la CNV impulsa la democratización de la inversión en real estate a personas que nunca lo hubieran imaginado.
* 27 de junio de 2025
* 08:32
La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, estableciendo un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables, lo que revoluciona por completo los negocios en el real estate.
¿Qué significa tokenizar? En términos simples, en el mundo de los inmuebles, consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -mejor conocido como token- esa fracción del activo. Este proceso se registra en una blockchain, una red digital descentralizada e inmutable, es decir, que no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
Cuando se habla de tokenizar, se está representando digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain, lo que permite fragmentar el activo para que varios participen de los flujos de fondos que genera y contar con mayor liquidez en mercados tradicionalmente ilíquidos.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido o blockchain. Es decir, regula cómo se pueden representar digitalmente los valores negociables como acciones, bonos, etc., utilizando estas tecnologías.
“La resolución representa un paso histórico para el mercado argentino,” asegura Manuel Aria, CFO de R3al Blocks. Sin embargo, también reconoce que el camino recién comienza: “La normativa es limitada; funciona bajo un sandbox de un año, solo aplica a ciertos instrumentos y deja afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas.”
La iniciativa operará bajo un sandbox regulatorio que durará un año, lo que implica un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen el impacto de la tokenización. Es importante aclarar que esta nueva normativa no implica que se puedan emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real.
En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:
– Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real que no sean valores negociables ya cotizados en mercados autorizados.
– Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio esté integrado principalmente por activos del mundo real o bienes que no sean valores negociables negociados en mercados habilitados del país.
En criollo, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión, instrumentos ya regulados por la CNV. Con la resolución, se establece un marco específico para la tokenización de inmuebles.
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que arrancan en los US$100. Desde la Cámara Argentina Fintech, destacan la importancia de esta nueva medida, ya que transforma activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el financiamiento y la creación de productos financieros más accesibles.
Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, subraya que este primer paso es relevante no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa simbólicamente: “Un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain.”
La Resolución 1069 es el primer paso hacia la tokenización completa del sistema financiero argentino. “Hoy estamos ante un cambio de era; la infraestructura financiera del futuro será tokenizada,” asegura Paula Vigliano, cofundadora de PALA Blockchain.
¿Qué ventajas brinda esta normativa?
La tokenización ya se utiliza en modelos de negocio diversos, desde comprar tokens de jugadores de fútbol hasta invertir en agricultura, energía o arte. En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble, sino un documento legal que respalda su tenencia. Cada token representa un derecho personal, como el uso de la propiedad o un porcentaje de la renta generada.
Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate, comenta que están recibiendo consultas de desarrolladores, especialmente del interior, para tokenizar proyectos inmobiliarios, generando un clima de negocios que antes no existía.
Según datos de la Cámara Argentina Fintech, la tokenización de activos del mundo real será un mercado de US$16 billones hacia fin de la década, y se estima que en 2023, alcanzó los US$600.000 millones, con un crecimiento proyectado de 26 veces hasta 2030.
“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión,” dice Eric Sánchez, CEO de Reental, empresa española que ya tokenizó 79 proyectos inmobiliarios. Además, el argentino Luis Scola, exjugador de básquet, es uno de sus embajadores.
La democratización de la inversión es una de las principales ventajas de esta tecnología. Históricamente, el real estate ha funcionado como un refugio de valor, pero se trata de un mercado con altos tickets de ingreso. Con la tokenización, es posible fragmentar un activo inmobiliario y permitir que más inversores ingresen al negocio con pequeñas sumas de dinero, que pueden empezar desde los US$100.
“La tokenización también trajo liquidez a una industria tradicionalmente ilíquida,” concluye Débora Carrizo, cofundadora de R3al Blocks. Esto genera un win-win, donde quienes compran tokens entran en una inversión de ladrillo y los desarrolladores obtienen fondos para avanzar con sus obras.
Por María Josefina Lanzi
* Inversiones
* Real Estate
