# Los barrios en donde los precios de los departamentos aumentaron más que el promedio del mercado
Aunque los precios tuvieron una suba promedio de menos del 10%, hay algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires con incrementos que casi duplican este aumento.
**15 de mayo de 2025**
Tiempo de lectura: 6 minutos
## Un mercado inmobiliario en alza
El mercado inmobiliario vivió un despertar en 2024, año en que los precios de publicación aumentaron un 6,8%, después de cinco años de caída. Hoy, ese resurgimiento se consolida y algunos barrios son los principales expositores de esto. Aunque en los últimos 12 meses (abril de 2024 a abril de 2025) los precios de publicación subieron en promedio un 8,5%, hay barrios de la ciudad de Buenos Aires donde esos incrementos pueden superar el 16%.
## Barrios destacados
Ese es el caso de **Núñez**, donde los valores de publicación crecieron un 16,7% en el último año. También se destacan **Villa Ortúzar**, con un incremento interanual del 14,1%, y **Colegiales**, donde la suba fue del 14%.
Otros barrios que mostraron incrementos de dos dígitos son:
– Agronomía: 12,56%
– Villa Devoto: 12,55%
– Villa Pueyrredón: 12,12%
– Chacarita: 11,36%
– Constitución: 11,36%
– Mataderos: 11,55%
– Lugano: 14,02%
Algunos brokers opinan que el aumento fuerte en estos barrios se debe a que concentran una gran cantidad de construcciones nuevas. Con el costo de construcción en dólares en alza, que acumula una suba del 98% desde octubre de 2023, los valores pueden haber sido empujados hacia arriba por este fenómeno.
## La oferta en crecimiento
Colegiales es uno de los barrios que ha sumado mayor cantidad de propiedades en pozo en oferta, en relación a su oferta de usados. Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, “determinados barrios han tenido una renovación reciente muy fuerte, entre los que están Núñez, Villa Ortúzar y Colegiales”. En Núñez, la proporción de oferta nueva o en construcción representa el 64,1% del total ofrecido en ese barrio; en Colegiales, el 51,6%, y en Villa Ortúzar, el 50,5%. En la ciudad en general, este porcentaje no supera el 39%.
## Factores que impulsan el aumento
Otros factores que podrían estar impulsando los precios hacia arriba son la oferta de crédito hipotecario, que hace que la gente perciba los precios como oportunidades, así como la demanda contenida de años. En el caso de los barrios del norte, surge una mayor estabilidad económica, lo que genera previsibilidad y confianza, fundamentales para que los compradores se animen a tomar decisiones.
## Oportunidades en el mercado
Más allá de las diferencias en los incrementos de los precios de cada barrio, un dato clave en el análisis de los precios de la CABA es la ventana de oportunidad. Aunque entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, durante ese mismo período, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, señala Fabián Achával. Esto demuestra que todavía hay mucho margen para un aumento, dado que los precios actuales son similares a los del 2006.
Además, la oferta de propiedades ha disminuido considerablemente. En 2022, había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son poco más de 100.000. Algunos brokers prevén que para septiembre el stock podría bajar a 65.000.
La demanda sigue en aumento, como lo demuestra el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero, que fue de 1,6 años, muy por debajo del máximo de 10,3 años a mediados de 2020.
## Conclusiones
La aparición del crédito hipotecario en abril de 2024 ha revitalizado el mercado, con casi 3000 compras registradas en el primer trimestre de 2025, comparado con menos de 250 en el año anterior. Esto refleja un cambio significativo en el comportamiento del mercado, donde los propietarios son menos propensos a regatear precios.
Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, concluye que “hoy el tema del mercado inmobiliario está presente en charlas cotidianas, en decisiones familiares, en reuniones con amigos”.
**Fuente: María Josefina Lanzi**