Desafíos de la Clase Media en el Acceso a Vivienda y su Deuda Histórica

Vivienda y clase media: desafíos frente a una deuda histórica

La construcción de viviendas es una asignatura pendiente. En Argentina, el acceso a la vivienda ha dejado de ser un asunto meramente inmobiliario; se ha convertido en un reflejo de una economía que carece de previsibilidad a largo plazo. La clase media se encuentra atrapada entre la informalidad habitacional y la imposibilidad de comprar sin crédito.

La expansión del alquiler, el déficit habitacional y el encarecimiento del metro cuadrado en relación al ingreso explican por qué el crédito hipotecario, cuando aparece, genera expectativas renovadas.

A nivel nacional, los datos del Censo 2022 indican que aproximadamente el 21% de los hogares alquilan su vivienda, lo que se traduce en más de tres millones de hogares y cerca de ocho millones de personas. Este porcentaje se eleva al 22% según estudios recientes de la Encuesta Permanente de Hogares en los principales aglomerados urbanos, afectando especialmente a jóvenes y familias de mediana edad.

Hace 20 años, los hogares inquilinos representaban el 13% del total, casi 10 puntos menos que en la actualidad. Esto confirma que se trata de un problema estructural, no coyuntural, vinculado a la creciente dificultad de acceso a la vivienda.

Ese telón de fondo condiciona toda la discusión. Sin crédito, la vivienda se adquiere como se puede (a través de ahorro en dólares, ayuda familiar o herencia), y el alquiler deja de ser una transición de juventud para convertirse en una condición casi permanente, incluso para sectores formales con ingresos medios-altos. Sin embargo, si el crédito vuelve a aparecer, se reinstala la idea de que la cuota puede reemplazar al alquiler, reavivando el sueño de la casa propia.

Sin estabilidad, no hay crédito a 20 años

El hipotecario no es un producto más: necesita fondeo de largo plazo y una expectativa mínima de que las reglas no cambien cada seis meses. El crédito hipotecario no solo financia viviendas; financia confianza en el futuro. En Argentina, su existencia está íntimamente ligada a la macroeconomía.

En los años ‘90, la estabilidad nominal hizo que el crédito hipotecario superara el 5% del PBI. Sin embargo, esta dinámica se interrumpió drásticamente con la crisis de la Convertibilidad, que destruyó los contratos y la confianza institucional. En la década del 2000, el regreso de la inflación bloqueó cualquier intento de desarrollo, salvo contadas excepciones.

La experiencia más significativa de la última década fue el esquema UVA, diseñado en 2016 como un “puente” hacia la desinflación. Este mecanismo, inspirado en la UF chilena, permitió indexar capital por inflación, lo que facilitó el acceso a viviendas al reducir la cuota inicial. Sin embargo, cuando la inestabilidad económica regresó, el sistema perdió impulso.

El resultado está a la vista: tras alcanzar el 1,5% del PBI en 2018, el crédito hipotecario cayó al 0,5% en 2023. Este fenómeno no se debe a una falta de aspiración a la vivienda propia, sino a que, sin un horizonte claro, la economía no genera fondeo a largo plazo y nadie está dispuesto a firmar un contrato a 20 años.

2024-2026: reaparece el hipotecario, pero sin “milagros”

Desde 2024, con una inflación en descenso y cierta normalización financiera, la oferta de crédito hipotecario ha comenzado a reemergir. Esto es lógico, ya que con una menor volatilidad y con el crédito al sector público dejando de absorber toda la liquidez, los fondos empiezan a dirigirse nuevamente al sector privado.

Pero no hay milagros. En 2025, la incertidumbre electoral y la tensión financiera frenaron este impulso; para 2026, la oferta comenzó a reponerse, aunque todavía en niveles muy bajos. Actualmente, el crédito hipotecario representa apenas el 0,8% del PBI, muy por debajo del 5% de Uruguay, el 10% de Brasil o el 30% de Chile.

¿Es un buen momento para tomar un crédito?

La gran pregunta no es solo si conviene tomar un crédito hoy, sino si es beneficioso seguir esperando. Aunque los salarios reales y en dólares se han visto resentidos, también hay un costo de esperar. Si en el segundo semestre se registra una reactivación, con una inflación que converge a la tasa de devaluación y precios de inmuebles que aceleran su aumento, el incentivo a “congelar” una relación cuota/ingreso comparable a un alquiler volverá a ser atractivo.

El rol de los bancos y el desafío de fondo

En esta etapa, no solo importa la tasa: también son relevantes el plazo, el porcentaje de financiación y la capacidad operativa para acompañar una compra compleja. La banca pública puede desempeñar un papel crucial, especialmente al orientar líneas hacia la primera vivienda y lograr reducir fricciones en el proceso.

En el caso del Banco Ciudad, esta lógica se refleja en decisiones como destinar las utilidades de la entidad al fondeo de líneas subsidiadas por el Gobierno de la Ciudad para la primera vivienda y zonas específicas a revitalizar, combinadas con procesos más ágiles de otorgamiento (gestión 100% online por WhatsApp, equipos especializados y centralizados, coordinación con escribanías), que minimizan las fricciones en un trámite donde el tiempo y la certidumbre son tan importantes como la cuota. Una entidad no puede resolver por sí sola el problema habitacional, pero demuestra que, con decisión y cierta estabilidad, el crédito se convierte en una herramienta efectiva y poderosa.

En síntesis, la incipiente vuelta del crédito hipotecario es una señal alentadora, pero todavía frágil. La oportunidad existe, pero a riesgo de repetir los ciclos de entusiasmo y desencanto del pasado. Entre ambos extremos, hay una agenda concreta (estabilidad macro, reglas claras, fondeo de largo plazo, desarrollo del mercado de capitales y recuperación de los salarios reales) que definirá si la cuota vuelve a parecerse a un alquiler durante muchos años, o solo por unos meses, porque de ello depende saldar una deuda histórica con la clase media.

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Fuente: Alejo Espora – Economista Jefe del Banco Ciudad.

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