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Villa Urquiza: cómo cambió uno de los barrios más buscados de la ciudad
La oferta de departamentos a estrenar aumentó el 40% interanual y el precio promedio del m2 subió 8%. Zonas “calientes” y atractivos de un área de la ciudad en mutación.
Según datos de Argenprop, el valor promedio de venta de un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza es de US$133.951. Antes de que floreciera el coqueto boulevard Mendoza como lo conocemos hoy, Villa Urquiza era un barrio en el que, según cuentan los locales, los vecinos estacionaban a 45º en medio de esa calle. La marcha lenta de las callecitas arboladas se aceleraba apenas en las cinco o seis cuadras de mayor actividad comercial. No había tantos habitantes por metro cuadrado. En los confines, varios tramos más allá de la vía del tren, la zona conocida como “la Siberia” era un área más descampada en la que el frío del invierno soplaba con vigor soviético.
Desde hace algunos años, el barrio cambió al compás de los desarrollos inmobiliarios y las propuestas gastronómicas que hacen de Villa Urquiza una zona vibrante que atrae a nuevos inquilinos y propietarios jóvenes. La línea B de subte había lanzado su flecha de modernidad para mejorar la conexión y sumar ventajas a un barrio que renovó su cara.
La oferta de departamentos a estrenar en Villa Urquiza creció 40% interanual, según los datos de Argenprop, que indica que en mayo había 1.772 avisos publicados en el barrio, frente a los 1.262 del mismo mes del año pasado. La serie tocó piso en marzo de 2025, con 1.189 avisos, y desde entonces no paró de subir hasta convertirse en el registro más alto de los últimos dos años.
El mismo portal inmobiliario indica que el valor promedio de venta de un departamento de dos ambientes es de US$133.951. Si la unidad es a estrenar, sube a US$141.892. En el último año, el precio de venta en dólares creció 8%. En tanto, si se trata de un alquiler, el promedio mensual es de $710.021, con un aumento del 42% interanual.
En el mercado destacan el fuerte crecimiento inmobiliario del barrio. “Junto con Palermo y Núñez, es uno de los barrios que más creció en esta última década. La oferta de departamentos en pozo y obra aumentó más del 20% en relación a otros años, ya que son muchísimos los nuevos proyectos que se están empezando a visualizar”, señaló Manuel Mel, gerente comercial de Mel Propiedades. Según reveló, solo en esa firma se vendieron el año pasado 14 terrenos en la zona, para hacer unos 30.000 m2 de obras repartidas entre todos los lotes.
Pero no sólo lo nuevo atrae. También sigue estable la oferta de departamentos usados. “Producto del crédito y de la diferencia de un 30% en los precios en relación a los departamentos a estrenar, el mercado del residencial está en plena actividad”, agrega Mel.
La convivencia entre lo viejo y la novedad es parte del encanto de esta zona urbana. “Villa Urquiza es elegida porque todavía mantiene esa mezcla de residencial (casa y PH) con edificios y eso da a los departamentos mejores vistas y pulmones de manzanas. Por otro lado, es un barrio que ha rejuvenecido debido a la gran cantidad de emprendimientos nuevos y eso trajo gente de otros lugares, de un público más joven. La línea de subte B también fue un factor importante”, sostiene Francisco Boccacci, socio gerente de Tizado.
De todas maneras, Gonzalo Villanustre, el CEO de Argenprop, señala que Villa Urquiza es un mercado dominado por el edificio nuevo. “Por cada PH publicado en venta hay 17 departamentos a estrenar. La oferta de PH creció en torno al 40% interanual, en línea con el resto, pero pesa apenas 6% del total. El comprador del PH tiene un perfil distinto al del comprador de torre: prioriza patio, planta baja, identidad barrial y bajas expensas. Es un segmento estable, no marginal, pero claramente secundario frente al volumen del producto a estrenar”, puntualiza, describiendo el mosaico urbano que da forma a la nueva cara de uno de los barrios más tradicionales de la ciudad.
Entre el rock y los foodies
Nació en 1887 bajo el nombre de Villa Catalina, por haber sido fundado por Francisco Seeber, propietario de la empresa Muelle de las Catalinas. El barrio, que fue rebautizado Villa Urquiza a pedido de los propios vecinos, muchos de ellos provenientes de Entre Ríos, es ahora uno de los más dinámicos y codiciados en el mercado inmobiliario.
El Flaco Spinetta lo pobló de acordes rockeros durante décadas (vivió ahí desde 1989 hasta su muerte en 2012) y hoy más de uno reza un suspiro en su nombre al pasar por el bajo nivel de Av. Congreso 3984, que cuenta con reproducciones de 30 portadas de sus discos.
Además del legado de Spinetta, Villa Urquiza mantuvo una fuerte conexión con el rock argentino gracias a estudios emblemáticos como El Pie y al paso de músicos como Cerati, Fito Páez, Alejandro Lerner, el Zorrito Von Quintiero, Hilda Lizarazu o Illya Kuryaki.
Esta zona de la capital se hamaca entre el barrio tradicional que fue y los locales gastronómicos de moda que pululan especialmente en el Doho. Las generaciones actuales no peregrinan hasta allá sólo en busca de lo nuevo: la vida cultural también está presente con reductos de antaño como el Centro Cultural 25 de Mayo.
La conectividad que trajo el subte, que se suma al tren y a la cercanía de General Paz y Panamericana, son parte de las cualidades que ven los compradores, además de los amplios espacios verdes y plazas, punto de encuentro de la comunidad.
Los nuevos moradores bajan el promedio de edad. Desde Argenprop destacan que Villa Urquiza se consolida como polo inmobiliario elegido por profesionales y parejas jóvenes. “El perfil dominante es el de vecinos de 30 a 45 años, de buen poder adquisitivo, que combinan vida de barrio con circuito gourmet y cafés de especialidad. Ganó fuerte popularidad por su accesibilidad, precios más competitivos que Palermo o Belgrano y expansión de desarrollos, con muchos departamentos de 1, 2 y 3 ambientes orientados a jóvenes e inversores que buscan buena relación precio-calidad”, marca Villanustre.
El legado de Spinetta sigue presente en Villa Urquiza, uno de los barrios con mayor historia ligada al rock argentino. Boccacci coincide en que las tipologías más construidas son los monoambientes y las unidades de 2 ambientes. “Hay que entender que las tipologías más pequeñas son las más aceptadas por los inversionistas, ya que son más fáciles de vender que un 4 ambientes, que tiene un público más exigente”, apunta y considera que hoy en día la demanda está dada por el hecho de que no se recuperó el valor por m2 de años pasados. “Todavía se encuentran muy buenos precios y los márgenes de negociación son más amplios que en tiempos de un mercado fluido”, agrega.
Además de los jóvenes, que se ven atraídos por la oferta de departamentos pequeños ideales para primera vivienda, Mel menciona también la llegada de muchas familias que eligen el barrio como nuevo hogar. Si bien reconoce la abundancia de propuestas de 1 y 2 ambientes, considera que la demanda del barrio está impulsada por numerosos proyectos con unidades de 3 y 4 ambientes en zonas exclusivas. “El acceso al crédito inyecta en el rubro inmobiliario velocidad en las operaciones generando un efecto dominó positivo que termina favoreciendo indirectamente a los emprendimientos”, explica el broker y menciona que en estos momentos cuentan con cuatro desarrollos en el Boulevard Mendoza y cinco en Plaza Zapiola, entre ellos un edificio doble frente con unidades de 4 ambientes tipo dúplex con jardines, terrazas y piscina propia, un proyecto muy exclusivo con detalles de categoría.
Para Villanustre, el mix de la oferta muestra hacia dónde va el mercado. “Siete de cada diez departamentos a estrenar en Villa Urquiza son monoambientes o de dos ambientes: los primeros pesan 26% del stock y, los segundos, 47%. Ahí también está el grueso del crecimiento del último año: la oferta de monoambientes nuevos creció 85% interanual y la de dos ambientes, 48%. Es un dato que habla de un cambio de foco del desarrollador: la construcción se está volcando al ticket bajo, que es el que mejor calza con el primer comprador y con el inversor que apunta a la renta. Los proyectos que se entregan en estos meses son una muestra clara de esa tendencia”, destaca.
Mapa para entender las zonas
Las avenidas Olazábal y Triunvirato concentran buena parte de la actividad comercial y gastronómica de Villa Urquiza. El barrio fue mutando y las cuadras se agrupar
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