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¿Qué es el house hacking?
El house hacking es una estrategia de inversión y financiamiento inmobiliario que consiste en generar ingresos a partir de tu propia residencia principal para cubrir, o incluso superar, los costos de la propiedad, como la hipoteca, las expensas o el mantenimiento.
“En términos sencillos: en lugar de ver tu vivienda únicamente como un gasto mensual, la convertís en un activo que genera flujo de caja o cash flow”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. “Es una tendencia que nació muy fuerte en Estados Unidos de la mano de los jóvenes e inversores principiantes, pero que hoy se está extendiendo a nivel global”, aclara.
El house hacking nació muy fuerte en Estados Unidos de la mano de los jóvenes e inversores principiantes, pero que hoy se está extendiendo a nivel global. Mateo Salvatto, emprendedor de 27 años, explica que existen distintas modalidades según la tipología del inmueble y el nivel de privacidad que cada propietario desee mantener. Una de ellas es el alquiler tradicional por ambientes, un co-living informal. “Si tenés un departamento de dos o tres dormitorios, vivís en uno y alquilás los demás a estudiantes o jóvenes profesionales, compartiendo espacios comunes como cocina y living”, detalla.
Otra alternativa es el alquiler temporal por plataformas como Airbnb o Booking, en la que se destina una habitación con baño privado o un ambiente semi-independiente a turistas o personas que viajan por trabajo. Luego están las unidades multifamiliares o PHs divididos. “Por ejemplo, se puede comprar un inmueble que ya tenga dos o más unidades independientes o que se pueda subdividir fácilmente, vivir en una y alquilar la otra”, explica Tapiales. Se suman los espacios de trabajo o almacenamiento en casas o departamentos grandes; se puede alquilar el garaje como cochera, un depósito o un espacio adaptado para coworking o dictado de talleres.
Beneficios del house hacking
El mayor beneficio del house hacking es que transforma un gasto fijo destructivo, como el costo de vivienda, en una herramienta de capitalización. Se reduce o se elimina el costo de vida porque el ingreso generado ayuda a pagar el crédito, los impuestos y el mantenimiento. “En muchos casos, te permite vivir gratis”, dice. Asimismo, implica un acceso más fácil a la primera vivienda porque facilita el pago del crédito inmobiliario: “No dependés únicamente de tu sueldo para afrontar las cuotas”, advierte.
Por otra parte, resulta un aprendizaje como inversor porque capacita a la persona en la gestión de alquileres, selección de inquilinos y mantenimiento sin la presión de gestionar un gran edificio o múltiples propiedades desde el día uno. Finalmente, implica una valorización del activo porque mientras los inquilinos ayudan a pagar la propiedad, el inmueble se va valorizando con el tiempo en el mercado.
Consideraciones al aplicar el house hacking
No todo es ganancia automática, ya que el house hacking requiere gestión y una mentalidad clara. Además, representa un sacrificio de privacidad: “Tenés que estar dispuesto a compartir espacios o a convivir de cerca con tus inquilinos”, señala. En departamentos, es fundamental revisar el reglamento de copropiedad (especialmente si se evalúa alquiler temporal) y las normativas locales. También hay que considerar que no todos los departamentos sirven para esto. “Hay que buscar o proyectar plantas eficientes, con accesos independientes o buena separación entre la zona privada y los espacios compartidos”, aclara. Y señala que el rol de anfitrión requiere tiempo para coordinar cobros, arreglos, limpieza y resolver imprevistos con los inquilinos.
Aunque en países como Estados Unidos o en varias ciudades de Europa es una práctica extremadamente consolidada entre los millennials y la Generación Z, en la Argentina no se llama así pero la práctica existía de forma informal. “Es el típico ‘alquilo una pieza para llegar a fin de mes’”, dice Tapiales. “Sin embargo, hoy vemos un cambio claro: la cultura del co-living y el auge del alquiler temporal hicieron que la gente joven pierda el prejuicio a compartir espacios si eso les permite acceder a una mejor ubicación o independizarse antes”, advierte.
Para el desarrollador, a medida que el crédito hipotecario y las nuevas formas de habitar sigan evolucionando, el house hacking va a consolidarse como una alternativa muy inteligente para el comprador joven e inversor en el mercado local.
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