Propiedad horizontal: si un vecino no paga las expensas, ¿qué puede hacer el consorcio? La guía legal
El valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires es de $336.545.
Las expensas son los pagos mensuales que realizan los propietarios o inquilinos para afrontar los gastos de mantenimiento y funcionamiento del edificio. Según el informe del mes de abril de Consorcio Abierto, que releva 13.000 consorcios, aproximadamente el 17% de las unidades funcionales posee deuda. Este relevamiento indica que el valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires es de $336.545, un 3,2% más que en marzo. Del total, se divide en:
– Personal y sueldos: 30%
– Gastos operativos y de mantenimiento: 20%
– Servicios públicos: 14%
– Gastos administrativos y bancarios: 15%
– Mantenimiento extraordinario y obras: 9%
Por su parte, en la provincia de Buenos Aires, las expensas promedian $167.460, con una variación intermensual del 4,1%. La incidencia de los gastos es:
– Personal y sueldos: 33%
– Gastos operativos y de mantenimiento: 38%
– Gastos administrativos y bancarios: 18%
– Servicios públicos: 9%
– Mantenimiento extraordinario y obras: 8%
¿Qué son las expensas?
Según el sitio oficial del Gobierno nacional, las expensas son los pagos mensuales que realizan los propietarios o inquilinos para afrontar los gastos de mantenimiento y funcionamiento del edificio.
Existen dos tipos:
– **Expensas ordinarias o de Tipo A:** cubren los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.).
– **Expensas extraordinarias o de Tipo B:** se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).
Es importante aclarar que las expensas deben abonarse aunque el propietario o inquilino no utilice los espacios comunes del edificio.
Entonces, ¿qué pasa si un vecino no paga las expensas?
En el Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el régimen de propiedad horizontal, se organiza la vida en los edificios de departamentos. El artículo 2046 enumera las obligaciones de los propietarios y establece que deben pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa.
Por otro lado, el artículo 2067 resalta los derechos y obligaciones del administrador del consorcio, quien debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Cuando existen gastos extraordinarios que requieren utilizar ese fondo, el administrador debe contar con la autorización previa del consejo de propietarios, si este está constituido.
Según la ley, si no se pagan las expensas, el administrador puede realizar un certificado de deuda, que debe ser aprobado por el consejo de propietarios, si existe. Ese documento constituye un título ejecutivo, lo que habilita al consorcio a iniciar un juicio ejecutivo para reclamar judicialmente el cobro de las expensas adeudadas.
¿Qué es la propiedad horizontal?
En 1948 se sancionó la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos, se definía cómo se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes. Esta ley fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y el comercial, aprobado por la ley 26.994 el 8 de octubre de 2014.
La normativa actual no se opone a la anterior, sino que sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.
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