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El impacto del precio de los inmuebles usados en el mercado inmobiliario: un atraso del 30%
Especialistas y desarrolladores analizaron el regreso del crédito hipotecario y la necesidad de ajustar las expectativas de precios en un mercado que intenta salir de su estancamiento
Por qué el precio del usado se convirtió en el nuevo problema del mercado inmobiliario: “tiene un atraso de casi el 30%”
El sector inmobiliario argentino se encuentra en una encrucijada, marcado por la necesidad de ajustar las expectativas de precios en un contexto que busca superar el estancamiento. Durante el Foro de la Construcción Converge, el economista Federico González Rouco destacó que “la gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas. Esto determina muchos de los problemas actuales del sector inmobiliario”.
Los especialistas y desarrolladores presentes coincidieron en que, aunque se ha logrado salir del estancamiento macroeconómico, los precios relativos de las propiedades necesitan normalizarse. A pesar de los cambios en el contexto político y económico, persisten problemas estructurales que impiden un despegue del mercado inmobiliario.
El valor del metro cuadrado usado está retrasado cerca de un 27%. Esto se debe a que, al compararlo con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras inversiones, el precio actual está rezagado. Este desajuste tiene efectos directos sobre el mercado: desincentiva la venta, provoca menos operaciones y frena la rotación de propiedades, impactando negativamente en el desarrollo de nuevos proyectos.
Mientras el costo de construcción ha aumentado significativamente, los precios del mercado de usados no han acompañado esta tendencia. Según el director de la desarrolladora Grupo Portland, Alan Mohadeb, muchos proyectos que se planearon con costos de alrededor de US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m².
La falta de financiamiento histórico obliga a las empresas a crear sus propios vehículos de financiamiento. Sin embargo, la reaparición de los créditos hipotecarios es vista como clave para lograr una escala masiva en el sector. Este desafío de adaptación marca una nueva etapa para el negocio inmobiliario, donde se busca una mayor participación de capital institucional y un enfoque en desarrollos orientados a renta.
Por otro lado, el economista Esteban Domecq argumenta que la construcción no está cara, sino que se está normalizando después de un periodo de costos artificialmente bajos. Sin embargo, la velocidad del ajuste ha sido mayor que la capacidad de reacción de la demanda, lo que ha generado frenos en la actividad.
La tensión entre el aumento de costos de construcción y un mercado de usados que no reacciona es el eje central de las dificultades actuales. Esta disyuntiva pone al sector frente a la oportunidad de entrar en valores bajos, pero también señala la falta de un precio de equilibrio que satisfaga tanto la oferta como la demanda.
En conclusión, aunque el 2026 podría marcar el inicio de una etapa más sólida para el mercado inmobiliario, mientras el precio del usado no acompañe, el crédito hipotecario no crezca y los costos de construcción se mantengan elevados, el sector seguirá estancado.