Palermo y Núñez rompieron el techo de los alquileres: ya superan el millón de pesos para un dos ambientes
Impulsados por la demanda en el corredor norte de CABA, Palermo y Núñez se suman a Puerto Madero en el podio de los barrios más costosos.
Alquilar un departamento de dos ambientes promedio en Palermo y Núñez ya supera el millón de pesos. Hasta hace poco, este precio era exclusivo de Puerto Madero, el barrio más caro de la ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, el mapa de alquileres ha cambiado: Palermo y Núñez ahora están en el club del millón, y otros barrios del corredor norte se acercan a esa cifra.
Los datos recogidos de los departamentos de dos ambientes publicados en la plataforma inmobiliaria Zonaprop indican que alquilar una unidad de 50 m² en Palermo cuesta, en promedio, $1.005.424 mensuales (con un aumento del 1,48% en comparación al mes anterior), mientras que en Núñez el valor alcanza $1.003.138 (subió 0,73% respecto a agosto). De esta manera, ambas zonas superaron la barrera del millón y quedan solo detrás de Puerto Madero, con un alquiler de $1.268.186 por mes.
Una paradoja en medio de altos alquileres
Sin embargo, detrás de estos números se presenta una paradoja: mientras que los alquileres en algunos de los barrios más buscados de Buenos Aires alcanzan nuevos máximos, los aumentos de precios han comenzado a perder velocidad. De hecho, septiembre registró la menor suba mensual de lo que va de 2026 y, en el acumulado del año, los alquileres se encarecieron menos que la inflación.
Según el informe, el precio medio de alquileres publicados en septiembre fue del 1,3%. En lo que va del año, las subas acumulan un aumento del 20,8%, manteniéndose por debajo de la inflación acumulada del periodo (23,5%). Así, alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m² en CABA demanda, en promedio, $898.154 mensuales.
Para quienes buscan una unidad más chica, el precio promedio de un monoambiente de 40 m² en CABA alcanza los $779.370 mensuales. En el otro extremo, un departamento de tres ambientes y 70 m² cuesta, en promedio, $1.214.267 por mes.
Los cinco barrios más caros para alquilar un dos ambientes
1. Puerto Madero: $1.268.186
2. Palermo: $1.005.424
3. Núñez: $1.003.138
4. Colegiales: $989.185
5. Belgrano: $971.101
Los números muestran que tanto Colegiales como Belgrano, a pesar de estar por debajo de $1.000.000, presentan valores que se acercan bastante a esa cifra. Cabe aclarar que para llegar a estos precios se hace un promedio de las publicaciones de departamentos en alquiler que se encuentran en la plataforma, por lo que hay unidades que están tanto por encima como por debajo de esos valores.
Esta concentración de precios también se observa al analizar el mercado por regiones. El corredor norte se posiciona como la zona más cara para alquilar en CABA, con un precio promedio de $970.957 mensuales para un departamento de dos ambientes.
Los barrios más baratos
Por el lado contrario, los valores cambian radicalmente. Mientras que en el corredor norte los precios ya se encuentran por encima de los $900.000, en el sur y oeste de la Ciudad, el promedio no llega aún a los $800.000 para un dos ambientes. De esta manera, el ranking de las zonas con los precios más bajos queda conformado de la siguiente manera:
– Lugano: $660.673
– Nueva Pompeya: $729.080
– La Boca: $730.922
– Parque Avellaneda: $746.942
– Villa Real: $775.117
Comprar para alquilar: los barrios que más rentabilidad generan
Mientras los alquileres superan el millón de pesos en algunos barrios porteños, el escenario es diferente para quienes buscan comprar como inversión. Los barrios más caros para alquilar no son necesariamente los que ofrecen la mayor rentabilidad a sus propietarios. De hecho, Palermo, Núñez y Puerto Madero se encuentran entre las zonas con los retornos más bajos de la ciudad.
Según el relevamiento, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en CABA se mantiene en el 5,70%. Esto significa que un propietario necesita, en promedio, 17,5 años de alquiler para recuperar el capital invertido en la compra. Sin embargo, ese plazo se redujo un 12,5% respecto de un año atrás, lo que indica una mejora para quienes apuestan al mercado inmobiliario como alternativa de inversión.
Los barrios que más rentabilidad ofrecen son:
– Lugano: retorno bruto anual del 9,6%
– Parque Patricios: 7,7%
– Nueva Pompeya: 7,6%
En el extremo opuesto están los barrios con los alquileres más caros. Palermo y Núñez ofrecen una rentabilidad bruta anual del 4,6%, mientras que Puerto Madero se ubica en el último lugar del ranking, con apenas un 3,2%.
La diferencia también se observa por regiones: mientras que el corredor sur alcanza una rentabilidad promedio del 8,9% anual, en el corredor norte ese indicador desciende al 4,8%.
Sin embargo, la rentabilidad no es el único factor a considerar al invertir en una propiedad. Aunque los barrios más caros no sean los que ofrecen los mayores retornos, también suelen estar entre los más demandados por quienes buscan alquilar. Esta demanda puede representar una ventaja para los propietarios, favoreciendo una mayor ocupación de las unidades y reduciendo el riesgo de períodos sin inquilinos.
Fuente: LA NACIÓN