Nueva Córdoba, el barrio universitario que visita el Papa: cuánto cuesta comprar un departamento y por qué atrae inversores
Nueva Córdoba es uno de los barrios más buscados por estudiantes universitarios e inversores inmobiliarios. Córdoba se prepara para recibir este martes al papa León XIV, en una visita histórica que pondrá a la capital provincial en el centro de la atención. Entre los barrios vinculados con su recorrido aparece Nueva Córdoba, una de las zonas más deseadas por estudiantes universitarios y también por inversores en el sector inmobiliario.
Su cercanía con la Ciudad Universitaria, la amplia oferta de comercios y servicios y la alta demanda de alquileres han convertido al barrio en uno de los principales polos residenciales de Córdoba.
Pero, ¿cuánto cuesta invertir allí? Un departamento de un dormitorio, de entre 40 y 50 metros cuadrados y con menos de cuatro años de antigüedad, tiene un precio promedio de US$105.000 y puede alquilarse por unos $700.000 mensuales, según un relevamiento de Facundo Aguad Bienes Raíces.
La rentabilidad bruta anualizada en dólares se sitúa entre el 4,95% y el 5,82%, de acuerdo con la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CACIC). Sin embargo, el mercado muestra señales de mayor selectividad: ha aumentado la oferta de alquileres y los propietarios que pretenden valores elevados pueden tardar varios meses en conseguir inquilinos.
Por qué Nueva Córdoba atrae a inversores de todo el país
La cercanía con la Universidad Nacional de Córdoba y otras instituciones educativas ha convertido a Nueva Córdoba en uno de los destinos más elegidos por estudiantes que llegan desde distintas provincias. Esta demanda también atrae a inversores que buscan departamentos para destinarlos al alquiler.
Jorge Maslub, gerente general comercial de JB SRUR Inmobiliaria + Desarrollista, comenta que la empresa lleva 35 años en el barrio y actualmente tiene seis proyectos en desarrollo. “El cliente tiene un perfil inversor, que busca departamentos de uno o dos dormitorios, de entre 40 y 80 metros cuadrados máximo. El barrio fue creciendo a medida que fue creciendo la universidad. La zona tiene 60 cuadras, donde viven entre 70.000 y 75.000 personas”, explica.
Un departamento de un dormitorio cuesta en promedio US$105.000 en Nueva Córdoba. “En Nueva Córdoba hay muchos estudiantes; en general, los padres pueden apoyarlos en sus primeros pasos y compran un departamento o alquilan para sus hijos, que vienen a estudiar”, explica Facundo Aguad, director de Facundo Aguad Bienes Raíces.
Maslub señala que reciben clientes de distintas provincias, desde Tierra del Fuego hasta Salta y Chaco. Muchos llegan al barrio porque sus hijos estudian allí y terminan interesándose por el mercado inmobiliario. “Un departamento a estrenar, bien ubicado, de dos ambientes, con un precio de US$125.000, se puede alquilar en hasta $900.000 por mes”, agrega.
El crecimiento inmobiliario y los nuevos desarrollos
El crecimiento del barrio también ha modificado su perfil urbano. La disponibilidad de terrenos es cada vez menor y los nuevos desarrollos buscan responder a las preferencias de una población mayoritariamente joven.
“En los últimos años, casi no quedan lotes. Hay muchos estudiantes y chicos jóvenes. La mayoría viene a estudiar y otros a trabajar. Quedan pocas familias en el barrio, y algunos adultos mayores en las zonas periféricas que no se quieren mudar, pero son la minoría.” Hoy, el balcón, amenities, un quincho son importantes, y más desde la pandemia, detalla el Lic. Mario Rojas, de Taiana Propiedades.
La transformación inmobiliaria también se refleja en los proyectos de mayor escala que avanzan en el entorno de la avenida Vélez Sarsfield, algunos de los cuales ya tienen etapas habitadas. Gastón Liprandi, socio gerente de Liprandi Inmobiliaria, destaca el desarrollo de emprendimientos como Pocito, Distrito Betania y Edificio Patagonia, con capacidades de entre 150 y 900 departamentos.
“En esa zona se están desarrollando los mejores proyectos de Córdoba; algunas etapas ya están habitadas”, explica. Se trata de edificios de hasta 30 pisos, con amenities y terrenos de grandes dimensiones. Uno de los emprendimientos incluso contempla un centro comercial dentro del complejo.
Nueva Córdoba: cuánto cuesta comprar y alquilar un departamento
De acuerdo con un relevamiento de Facundo Aguad Bienes Raíces, en octubre un departamento de un dormitorio, de entre 40 y 50 metros cuadrados, con menos de cuatro años de antigüedad y en excelente estado, tenía un precio promedio de US$105.000. Las unidades de alrededor de 20 años de antigüedad se ubicaban en unos US$85.000.
“Un usado de alrededor de diez o quince años en Nueva Córdoba cuesta entre US$95.000 y US$100.000, siempre depende de la orientación, la presencia de balcón y la ubicación dentro del barrio”, agrega Maslub. En el segmento de unidades nuevas, Rojas señala que el precio de publicación de un departamento de dos ambientes puede alcanzar los US$130.000, aunque los valores de cierre dependen de la negociación.
La diferencia entre los precios pretendidos y los que los compradores están dispuestos a pagar es uno de los principales desafíos del mercado. “Hoy hay mucho ticket de US$60.000 o US$70.000; los que tienen un precio mayor no están siendo convalidados por el mercado, excepto que sean de muy buena calidad. Por eso necesitamos que se reactive el crédito hipotecario”, detalla Aguad.
Por su parte, los megaproyectos sobre Vélez Sarsfield ofrecen departamentos de dos ambientes con valores de entre US$100.000 y US$130.000. En cuanto a los alquileres, un departamento de un dormitorio se ubica en un promedio de $700.000 mensuales, con expensas que rondan los $160.000, según el relevamiento de Aguad. En los nuevos complejos, los alquileres estimados oscilan entre $700.000 y $800.000.
“El mercado está difícil, entonces, aunque los departamentos sean de un valor superior, los precios altos no se convalidan.” Lo positivo que tienen las torres, aparte de los servicios, es que las expensas son bajas porque son muchas unidades, agrega Liprandi.
Cómo es vivir en Nueva Córdoba y para quiénes resulta atractivo
Nueva Córdoba es un barrio con mucho movimiento. Tiene una amplia oferta de comercios, servicios y espacios gastronómicos, lo que permite resolver buena parte de las actividades cotidianas sin necesidad de utilizar un vehículo. Uno de sus principales atractivos es la proximidad con la Ciudad Universitaria.
“La zona del Buen Pastor es muy linda y tiene mucha oferta. Hay supermercados 24 horas, que para los estudiantes es muy relevante. Todo lo que necesitas para vivir lo encontrás en dos o tres cuadras”, añade Rojas.
El movimiento constante, la elevada densidad poblacional y la actividad nocturna pueden resultar menos atractivos para quienes priorizan la tranquilidad. Sin embargo, la proximidad con las universidades y la demanda de alquileres mantienen a Nueva Córdoba como una zona de interés para los inversores.
En un mercado cada vez más selectivo, la ubicación, la calidad de las unidades y, especialmente, el precio, son determinantes para concretar una operación.
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Fuente: Natalia Sago.