Ni Punta del Este, ni José Ignacio: la zona de Uruguay que promete un boom con propiedades que se revalorizaron hasta 80% en cuatro años
En la zona viven más de 90,000 personas, convirtiéndose en el municipio más poblado del departamento de Canelones.
*3 de agosto de 2026*
*00:48*
*8 minutos de lectura*
Manuela Viñales – LA NACION
Ciudad de la Costa nació como un conjunto de balnearios, donde la mayoría de la gente construía sus casas para pasar las vacaciones de verano.
Durante décadas, Montevideo y Punta del Este fueron los principales destinos de inversión en Uruguay. Sin embargo, en los últimos años, otro polo inmobiliario ha comenzado a ganar protagonismo. A poco más de 30 minutos de la capital uruguaya, Ciudad de la Costa, que se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, lagos y parques repletos de árboles autóctonos, ha comenzado a atraer a desarrolladores e inversores, posicionándose como una tercera alternativa.
La microzona del corredor norte, que tuvo un boom en los noventa, vuelve a escena con nuevos proyectos.
Este municipio es el más poblado de Canelones, uno de los 19 departamentos que componen el país vecino. Originalmente concebido como un conjunto de balnearios, su destino ha cambiado: hoy alberga 91,238 personas. “Es uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyección del país”, resume Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima.
Detrás de esta afirmación confluyen varios factores. “La mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo y la proximidad al Aeropuerto de Carrasco han ayudado a poner este territorio en la mira”, explica Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors. Su empresa acaba de lanzar en la ciudad Alpha Rambla, un proyecto que requirió una inversión de US$7 millones, compuesto por dos torres frente al mar con 33 departamentos, cuyo valor por metro cuadrado oscila entre US$2800 y US$3600.
A esto se suma un efecto derrame desde la capital uruguaya.
“En Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos, y en esta zona todo es moderno, con arquitectura cuidada, edificios que no están pegados entre sí y respetando el verde”, sostiene Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios. La pandemia ha modificado la percepción de los compradores: antes veían esta ciudad como un destino lejano, y hoy valoran mucho más el contacto con la naturaleza. “Alcanza con alzar la mirada y ver un sinfín de grúas”, resume Oyhenart.
El auge de Ciudad de la Costa no responde únicamente a las mejoras en servicios e infraestructura, sino también al régimen de Vivienda Promovida, un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo para fomentar la construcción y adquisición de viviendas.
Este régimen reduce la carga impositiva de los proyectos, haciéndolos más atractivos tanto para desarrolladores como para inversores.
Entre sus beneficios se encuentran la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, beneficios en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en determinados componentes de la construcción.
Desde la perspectiva del inversor, esto se traduce en “menor carga tributaria, tickets de ingreso más accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansión”, señala Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors. En números, el 87% de las ventas declaradas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento corresponden a Ciudad de la Costa.
Esto significa que casi nueve de cada diez operaciones se realizan en esta zona.
La participación aumentó un 5.1% respecto del cuatrimestre anterior y un 27.6% frente al mismo período del año pasado, según un informe de la inmobiliaria, que se basó en datos de la Agencia Nacional de Vivienda.
La oportunidad para el inversor
“Ciudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este”, según el informe. Sin embargo, Oyhenart aclara que hoy el rendimiento inmobiliario no depende únicamente del alquiler, sino también de la valorización del activo durante la construcción.
En Montevideo, los desarrollos adquiridos en pozo suelen generar valorizaciones de entre el 17% y el 20% entre el inicio de la obra y la entrega de la unidad.
En cambio, Ciudad de la Costa muestra tasas de retorno cercanas al 23%, aunque algunos proyectos puntuales pueden superar incluso el 34%, según el relevamiento.
En concreto, un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150,000 y US$180,000. Una vez finalizado, esas mismas unidades pueden alcanzar valores de entre US$200,000 y US$220,000.
En Montevideo, en cambio, un departamento de un dormitorio en el barrio de Pocitos puede comprarse en pozo por un promedio de US$150,000 y venderse, una vez terminado, a US$180,000.
En Riba, el valor del metro cuadrado subió más del 80% en cuatro años, alcanzando los US$6000/m2.
“En nuestro caso, el valor del m2 subió más del 80% en cuatro años”, señala Taboada, refiriéndose a Riba Lake, un desarrollo sobre el Lago de la Caleta, integrado por cuatro módulos, de los cuales tres ya fueron entregados y completamente vendidos.
La rentabilidad por alquiler
La renta anual por alquiler es otro indicador relevante, aunque los especialistas coinciden en que la principal diferencia respecto de Montevideo no está tanto en ese aspecto como en la valorización del inmueble durante la obra.
“En Ciudad de la Costa, la renta anual suele ubicarse entre 4.5% y 6%, dependiendo del producto y su administración”, indica Covello, y lo compara con la capital, donde las rentabilidades suelen oscilar entre 4% y 5%.
En ese sentido, ambas ciudades muestran rendimientos similares.
Sin embargo, los alquileres todavía son algo más bajos en Ciudad de la Costa. “Los alquileres suelen ubicarse aproximadamente un 10% por debajo, pero las exoneraciones fiscales compensan esa diferencia”, explica Oyhenart. Mientras que en esta ciudad un alquiler promedio de un departamento de un dormitorio ronda los US$810 mensuales, en Pocitos o Punta Carretas, puede alquilarse por alrededor de US$900, aunque esos ingresos tributan IRPF, impuesto que debe afrontar el propietario.
Las microzonas que lideran el desarrollo
Ciudad de la Costa se divide en barrios como San José de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, Médanos de Solymar, Shangrilá y Parque Carrasco.
En estas microzonas, donde anteriormente predominaban las casas, hoy proliferan otros tipos de construcciones: “En Lago la Caleta hay edificios bajos de 5 o 6 niveles, mientras que en Lago Calcagno ya aparecen torres”, señala Taboada. El desarrollo de casas se concentra más hacia el interior, especialmente en la zona de La Tahona y sus barrios privados.
La mayoría de los nuevos emprendimientos se ubican en zonas de naturaleza, con vistas a las lagunas o al mar.
Entre los desarrollos se encuentran Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, el barrio privado La Verbena, Costanera Housing y Médano de Pinar.
En cuanto a la oferta, predominan los departamentos de un dormitorio, seguidos por unidades de dos habitaciones.
El crecimiento inmobiliario está acompañado por una expansión de la oferta comercial y gastronómica. “Actualmente hay varios polos que se han consolidado”, explica Covello. Destaca la zona de Avenida Giannattasio, la Rambla, el entorno de Costa Urbana Shopping, Car One en la ruta interbalnearia, donde se encuentran Decathlon, Tienda Inglesa y McDonald’s, y especialmente Parque Carrasco y Barra de Carrasco, donde se instalaron cafeterías de especialidad y restaurantes.
El área de El Pinar atraviesa un fuerte crecimiento.
“Hoy se posiciona como uno de los principales puntos de encuentro de la zona, con una destacada movida nocturna y una amplia oferta de bares, cervecerías, cafeterías y restaurantes”, resume la broker. Además, quienes viven en la ciudad tienen otra ventaja: la cercanía con el barrio montevideano Carrasco. “El centro de Carrasco queda a 10 minutos, en el área donde están los mejores restaurantes”, destaca Taboada.
Un mercado impulsado por uruguayos
A diferencia de Punta del Este o de algunos barrios de Montevideo, donde los compradores extranjeros tienen una participación significativa, Ciudad de la Costa sigue siendo, principalmente, un mercado impulsado por uruguayos.
“Actualmente predominan los locales”, apuntan los Oyhenart, y agregan que los inversores uruguayos comenzaron a posicionarse en la zona, aprovechando una etapa temprana del ciclo de valorización, aunque cada vez se
Comentarios