Ni Palermo ni Belgrano: El barrio que está de moda y tiene departamentos más baratos que los top
Colegiales es uno de los barrios de moda de la Ciudad de Buenos Aires. Se ha consolidado como uno de los lugares preferidos de reunión entre los jóvenes, gracias a una oferta que incluye librerías, cafeterías y bares de moda.
Delimitado por las avenidas Álvarez Thomas, Forest, De los Incas, Elcano, Crámer, Virrey del Pino, Cabildo, Jorge Newbery y Dorrego, el barrio tiene una conexión histórica con su vecino Chacarita. De hecho, una de sus microzonas, popularmente conocida como “Chacagiales”, fue seleccionada como la más “cool” de la ciudad y la número 22 del mundo en septiembre de 2026, según el ranking de la revista internacional Time Out.
“Colegiales logró combinar una identidad tradicional de barrio con una renovación muy contemporánea”, señala Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades. La llegada de cafés de especialidad, restaurantes, estudios de diseño y propuestas culturales ha generado movimiento, manteniendo su perfil de casas bajas y calles tranquilas.
La cercanía con Palermo Hollywood y los nuevos espacios verdes también han contribuido a construir esa identidad. “Se volvió cool de una manera bastante orgánica, sin perder su espíritu barrial”, añade Goldszer.
María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, menciona un “derrame natural” desde sus vecinos Palermo y Belgrano hacia Colegiales, Chacarita y Villa Crespo. Sin embargo, “ya no se percibe como el barrio que está al lado de Palermo, sino como un destino elegido por sí mismo”, sostiene.
“En los últimos cinco años Colegiales se transformó”, coincide Bernardo J. Fernandini, CEO de LJ Ramos, quien comercializa el edificio NODO, ubicado en la esquina de Dorrego y avenida Córdoba. Este edificio ofrece monoambientes de 34 m² desde US$133.705 hasta unidades de tres ambientes y 88,5 m² por US$309.844.
Esta popularidad se refleja en sus valores inmobiliarios: el barrio se posiciona como uno de los más caros de la ciudad en lo que respecta al metro cuadrado de venta promedio, con US$3091/m², lo cual es más accesible que en Belgrano (US$3290/m²), Núñez (US$3399/m²) y Palermo (US$3437/m²).
Colegiales se recuperó más rápido que el promedio de la ciudad, con un valor de publicación del metro cuadrado usado alrededor de US$3100/m², cerca de un 5% de aumento interanual, cuando el promedio porteño apenas se movió en el último año.
El comprador típico en este barrio tiene entre 28 y 45 años, son parejas jóvenes y familias que buscan vivir en el corredor norte sin pagar los altos precios de Palermo o Belgrano. Además, la oferta educativa es muy valorada por las familias con hijos, con colegios bilingües y una amplia oferta educativa de excelente nivel.
Colegiales puede dividirse en cuatro microzonas, según Goldszer:
1. **El entorno del Mercado de las Pulgas, Dorrego y Álvarez Thomas**: tiene una identidad más gastronómica y creativa, vinculada con Palermo Hollywood.
2. **El corredor de Federico Lacroze, Ollerós y Cabildo**: es la zona más conectada y con más servicios.
3. **El perfil residencial, en torno a calles como Conesa, Zapiola, Freire, Crámer y Enrique Martínez**: se caracteriza por su tranquilidad y es valorado por familias que buscan privacidad.
4. **El sector próximo a la estación y al parque ferroviario**: combina nuevos espacios públicos con desarrollos residenciales.
La popularidad de Colegiales no solo abarca la oferta de departamentos construidos, sino que, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, hay 63 emprendimientos nuevos que suman 128.005 m², con un valor del metro cuadrado nuevo que se ubica en US$3487, un 9,27% más que el año pasado.
“Esperamos que esa brecha con sus barrios vecinos se siga achicando”, concluye Achával, quien destaca que Colegiales tiene una identidad que el comprador valora. La microzona, la cercanía a avenidas, parques y la calidad del proyecto marcarán cada vez más la diferencia en este interesante barrio.