Ni departamentos ni casas frente al mar: qué buscan los argentinos que miran propiedades en Punta del Este
En los últimos cinco años, el interés de los argentinos por construir casas en barrios cerrados aumentó un 60%, según un relevamiento.
12 de noviembre de 2026
Manuela Viñales
Punta del Este ha cambiado su percepción como destino. Según Nicolás Rudolph, Director de Rudolph Arquitectos, “cambiaron la forma de usar Punta del Este”, y explica que durante años, este balneario uruguayo estuvo relacionado con las vacaciones de verano, lo que generaba una demanda de casas para usar solo durante dos meses al año. Sin embargo, actualmente, la necesidad es diferente: “Las propiedades deben ser funcionales durante los 12 meses del año”.
La pregunta ha evolucionado de “¿cómo quiero veranear?” a “¿cómo quiero vivir?”, resume Rudolph. En la última década, más de 12.000 argentinos se han radicado en Uruguay, un incremento del 50% en comparación con el periodo anterior, con Maldonado como uno de los destinos más destacados.
Este cambio en la forma de habitar Punta del Este también se refleja en el mercado inmobiliario. “Hace cinco años, el departamento dominaba con claridad. Hoy, las casas y lotes en barrios cerrados han tomado una porción importante del mercado, especialmente entre familias con hijos”, explica Javier Solari, Director Comercial de Urdapilleta Propiedades. Según sus datos, “un 60% de las consultas son por departamentos, un 25% por terrenos y un 15% por casas terminadas”. Aunque las casas no han desplazado a los departamentos, ha surgido un nuevo público “mucho más abierto a este tipo de producto”.
Alejandra Covello, presidenta de la inmobiliaria homónima, aclara que muchos compradores en barrios cerrados suman este nuevo activo a su patrimonio sin deshacerse de sus departamentos, que mantienen para alquiler.
El fenómeno que se observa está enmarcado en un contexto de fuerte actividad constructiva. De acuerdo a la Intendencia de Maldonado, durante la última administración se aprobaron 5,3 millones de metros cuadrados de obras, representando una inversión privada de aproximadamente US$12.000 millones. En el 2025, se aprobaron 1,3 millones de m², lo que indica un crecimiento notable en el desarrollo de Punta del Este. Según Rudolph, esto se debe a la cercanía con Buenos Aires, la estabilidad, la calidad de vida y el hecho de que Punta del Este se está consolidando como una ciudad para residir todo el año.
Aparte de los argentinos, también están participando compradores de Estados Unidos y Europa, así como de Asia. Este interés internacional se debe a la estabilidad institucional, a la seguridad jurídica y a la calidad de vida que ofrece Uruguay. Además, ha crecido la cantidad de inversores en “landbanking”, que consiste en adquirir tierras a la espera de su valorización.
Las nuevas casas, ¿qué buscan los argentinos?
El cambio en el perfil del comprador está transformando el diseño de las viviendas. Se proyectan para funcionar durante todo el año, lo que introduce nuevas exigencias tanto dentro de las casas como en los barrios donde se construyen. Según Solari, “hoy lo básico es seguridad 24 horas, infraestructura completa (luz, agua, fibra óptica) y buena caminería”. También son importantes los espacios deportivos, como canchas de tenis y gimnasio, así como áreas para niños, club house y coworking. “Una conexión a Internet de calidad es imprescindible por el trabajo remoto”, concluye.
Las prioridades dentro de las viviendas también han cambiado. Rudolph destaca una mayor demanda de casas de entre 200 y 300 m², de una o dos plantas, con tres o cuatro dormitorios, amplias áreas sociales y uno o dos espacios de trabajo. “Hay preocupación por la eficiencia energética, el mantenimiento y la durabilidad”.
El exterior de las casas también ha evolucionado. Ya no es suficiente con tener una pileta y una parrilla; ahora se buscan galerías profundas, áreas protegidas del viento y espacios exteriores que se puedan utilizar durante gran parte del año, creando una relación más integrada entre el interior y el paisaje.
Además, la ubicación de la casa es crucial. “Los argentinos buscan la experiencia de vivir en una casa, pero sin asumir todas las complicaciones de una casa aislada”, afirma Rudolph. En este sentido, los barrios privados ofrecen la combinación ideal: seguridad, infraestructura, mantenimiento, deporte y servicios comunes, sin sacrificar la privacidad y el contacto con la naturaleza.
Los compradores están prefiriendo lotes de entre 1000 y 2500 m², en lugar de las tradicionales chacras de varias hectáreas, ya que estos ofrecen costos de mantenimiento más razonables, cercanía con los vecinos y acceso a servicios comunes.
Los barrios cerrados, protagonistas de la transformación
La nueva demanda de casas ha promovido una expansión y diversificación de los barrios privados en Punta del Este y sus alrededores. Hoy existe una variedad de barrios que van desde lotes compactos hasta clubes de chacras, propuestas cercanas al mar y desarrollos enfocados en el deporte o la vida de campo. Según un informe de Uruguay XXI, hay 44 barrios privados en Maldonado, lo que muestra el avance de este segmento.
Desde 2020 se han identificado más de 20 nuevos barrios privados y urbanizaciones residenciales entre Punta Ballena y José Ignacio, con datos de 10 proyectos que abarcan alrededor de 665 hectáreas y más de 1900 lotes. Covello señala que los barrios privados en Punta permiten comprar un lote en preventa y duplicar su valor en el tiempo de desarrollo. “Construir una casa a un costo de US$1700/m² permite, una vez finalizado el proyecto, duplicar el valor de la inversión”, subraya.
Interesantemente, la primera línea del mar ya no es una condición indispensable. Ha surgido un comprador para quien la vista al mar no es lo más importante, priorizando terrenos amplios, tranquilidad, privacidad y acceso a servicios.
Rudolph señala que la geografía residencial se está ampliando. “Antes, elegir una casa implicaba resignar servicios o alejarse de la vida urbana. Eso está cambiando”, concluye.
Las nuevas microzonas
La expansión del mercado residencial está modificando el mapa tradicional de Punta del Este. Aunque La Mansa, La Brava, La Barra y José Ignacio siguen siendo atractivos, nuevos corredores y microzonas están comenzando a consolidarse.
Rudolph ha notado un crecimiento en Punta Ballena, Rincón del Indio, El Placer y El Jagüel, así como en El Chorro y Balneario Buenos Aires. Este último se presenta como una opción para quienes buscan valores de entrada más bajos sin alejarse demasiado de Manantiales y José Ignacio.
Pereyra también menciona otras áreas emergentes. “Pinares, que antes se consideraba ‘lejos’, hoy es una de las zonas más buscadas para comprar casas. La zona de Roosevelt, que antes solo era un corredor, ahora tiene numerosas ofertas de m² en torres de diversas características”.
Uno de los movimientos más significativos se produce hacia el interior, sobre los corredores de Camino Eguzquiza, Ruta 104 y Camino del Golf, conectando La Barra y Manantiales con áreas de chacras.
Barrios consolidados y en crecimiento
La oferta de barrios privados se encuentra en distintas etapas de desarrollo:
– **Consolidados**: Laguna Blanca, Reserva Montoya y la primera etapa de Pueblo Mío. En José Ignacio, Club de Mar y Pinar del Faro son algunos de los más cotizados.
– **Con las primeras casas en construcción**: Playa Brava, Aura Brava, Nativo y Pueblo Mío Chacras de Golf.
– **Lanzamientos**: Manantiales Golf y nuevos proyectos en José Ignacio, como Amara y Dunas.
Por último, en Manantiales se encuentra La Carolina del Mar, un barrio cerrado que alberga Casa Living Manantiales, donde se lanzaron módulos de departamentos desde US$670.000.
El 80% de estos primeros módulos ya está vendido. Mariano Galeazza, director de Desarrollos Norte, menciona además que se están diseñando nuevos módulos que se lanzarán pronto.
El efecto derrame: cada vez más servicios
El crecimiento poblacional en Punta del Este está justificando la mejora de los servicios. “Lugares que antes cerraban en temporada baja ahora tienen comercios activos durante todo el año”, afirma Pereyra. La oferta de colegios bilingües, supermercados y servicios de salud son esenciales para atraer a las familias que deciden instalarse allí.
¿Cuánto cuesta una casa en Punta del Este?
Los costos de construir o comprar una vivienda varían según la ubicación, la superficie y el tipo de construcción. Según Rudolph, una casa de 200 m² puede costar entre US$400.000 y US$800.000, y una de 300 m² entre US$600.000 y US$1,2 millones. Sin embargo, hay que considerar el precio del terreno, que puede variar enormemente.
En José Ignacio, por ejemplo, los terrenos oscilan entre US$200.000 y US$750.000. La inversión total para una casa contemporánea de entre