Nueve Barrios de Buenos Aires con la Mayor Oferta de Departamentos Nuevos

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Los Nueve Barrios Porteños Donde Se Pueden Conseguir Más Departamentos Nuevos

Núñez, Colegiales y Saavedra son algunas de las zonas que los desarrolladores buscan para levantar proyectos inmobiliarios.

En el 2026, el desarrollo inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios porteños. El mapa que surge no sorprende: corredores que ya funcionan profundizan su expansión, mientras que amplias zonas de la ciudad siguen esperando condiciones económicas más favorables. No habrá una expansión pareja sino una profundización de las tendencias ya visibles.

La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplias zonas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres que estudió más de 5500 terrenos porteños.

Los nueve barrios que liderarán la construcción en la Ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:

• Núñez
• Saavedra
• Villa Urquiza
• Colegiales
• Belgrano
• Palermo
• Villa Crespo
• Caballito
• Almagro

“No es una distribución equitativa ni casual”, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.

Un Mapa Concentrado por Zonas

El relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:

• El corredor norte ampliado (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano) concentrará entre el 40% y el 45% de la actividad total.
• Las áreas consolidadas de alta rotación, como Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro, tendrán entre el 30% y el 35% del total.
• Los barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita) absorberán entre el 15% y el 20% de la actividad.
• Las zonas con potencial aún no activado, como Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati, captarán entre el 10% y el 15% de los proyectos.

Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra.

¿Puede Cambiar el Escenario del 2026?

Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas. Cambios normativos focalizados también podrían incentivar el desarrollo en áreas específicas.

Los Barrios en los que Más se Construyó en los Últimos Siete Años

Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años. Entre el año 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad. Belgrano destaca con cifras récord.

El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño. Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero tampoco es una intención abstracta: marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá y funciona como un indicador confiable del futuro urbano próximo.

Los Barrios “Revelación”

Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza lideró en varios años la cantidad de permisos individuales, mientras que Chacarita y Villa Crespo vivieron un boom reciente.

“Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo”, señala Akerman.

Del otro lado del mapa, la foto es muy distinta. La zona sur sigue al margen del gran movimiento, sin aparecer entre los barrios con mayor volumen de obras nuevas.

Más Información

Para conocer más sobre el desarrollo de estos barrios y las oportunidades inmobiliarias en la ciudad, ver nota original.

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