Las propiedades no aumentan y el negocio inmobiliario se prepara para un nuevo ciclo: las claves para entenderlo
Con el costo de la construcción en alza y precios retrasados de las propiedades usadas, los desarrolladores enfrentan un mercado complejo.
* 24 de junio de 2026
* 06:54
Carla Quiroga
El mercado inmobiliario calienta motores para un nuevo ciclo. Hace un par de semanas se colocó el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país. Se esperaban US$15 millones, pero se cerró en US$45 millones, superando todas las expectativas.
Este dato es una señal alentadora para un mercado inmobiliario que digiere los cambios repentinos que sufrió en los últimos dos años. El costo de construcción, en dólares, se disparó un 138% desde octubre de 2023, y los precios de las propiedades usadas están retrasados, en un mercado muy estoqueado con poco crédito hipotecario.
Otros números reflejan los embates que sufre el sector: la construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo, y en un año se perdieron 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5.000, según datos compartidos por el presidente de la Cámara sectorial, Gustavo Weiss. Sin embargo, los empresarios no sienten que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico del presidente Javier Milei. De hecho, están en acción: compran terrenos y proyectan nuevas obras. Pero, ¿por qué lo hacen sin siquiera saber cuánto les costará construir cada metro cuadrado?
“Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”, respondió Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su apellido, con proyectos en Caballito y en Nordelta.
Para entender la foto actual, los desarrolladores invitan a usar la lógica: ¿quién puede pretender el mismo movimiento del pasado si ya no hay una demanda que necesite refugiarse de la inflación? Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, definió al momento como de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización, sin los beneficios de las economías desarrolladas como la profundización del mercado de capitales y del desarrollo del crédito.
En este contexto, surgen algunas premisas claves a la hora de describir la realidad del mercado inmobiliario:
1. El nuevo mercado exige trabajar más para ganar menos
En este contexto, los desarrolladores se encontraron con un mercado con menos compradores y balances al límite del rojo, afectados por la suba del costo de las estructuras de sus empresas. Hoy ya digirieron la nueva realidad: tienen que trabajar más y ganar menos. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, fue directo De la Serna. Azcuy minimizó el impacto: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.
Carlos Spina, socio de Argencons, reconoció que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”. ¿Qué significa eso? Solo hay negocio en los proyectos premium únicos e irrepetibles en las zonas consolidadas.
2. La paradoja, un departamento en pozo sale más que uno a estrenar
Los players se incomodan a la hora de hablar de precios en pozo porque pasa algo inédito: un departamento en construcción puede costar más que uno a estrenar. El dólar planchado impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². “¿Está caro respecto a qué? El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m²”, advirtió Maximiliano D´Aria.
Además, pone el énfasis en la moneda: “El dólar se depreció y no se puede analizar el costo en valores absolutos”, insiste. Se refiere a la inercia inflacionaria que tuvo el dólar, que en los últimos diez años fue del 40%. Este dato es clave porque podría anticipar tiempos de reactivación.
Sin embargo, quienes busquen refugiarse en ladrillos deberán estar más atentos que nunca a quién le compran un departamento en pozo. “La gente ya no le da el dinero a cualquiera, analiza la solvencia de quienes impulsan los proyectos y el origen de los fondos. La confianza es un indicador clave”, explicó Toribio Achával.
3. Y los precios de los usados no aumentan
El economista Federico González Rouco destacó un factor esperanzador que podría recomponer parte de la rentabilidad del negocio: el atraso de los precios de los usados. “Se estima en un 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares”, aclaró, aunque nadie espera que los valores se disparen de un día para el otro.
No es casual que los empresarios estén mirando tierra para comprar. “Son nuestra materia prima: refleja el optimismo que tenemos hacia el futuro aunque con múltiples desafíos”, reflexionó Issel Kiperszmid, de Dypsa.
El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número en el recorrido histórico. Sin embargo, en seis meses, los precios aumentaron solo un 0,5%, y en 12 meses, solo un 1,9%, según datos de Zonaprop.
4. Se anticipa un nuevo ciclo: cada vez más gente mira propiedades para comprar
La estabilidad de los valores y un tipo de cambio fijo generaron que las propiedades volvieran a moverse, aunque sin euforia. El 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos más que el promedio histórico de la serie, que fue del 37%.
Entre quienes buscan propiedades, el 66% mira tickets por menos de US$175.000. Las operaciones con financiamiento representan hoy el 11% de las escrituras; hace un año, era el 20%. Aunque las tasas de las líneas volvieron a bajar y se ubican por debajo del 10% promedio, la oferta sigue concentrada en pocas entidades.
La realidad es que, hasta que no se genere fondeo a largo plazo, el financiamiento seguirá siendo un pendiente. “El desafío es lograr que el ahorro de largo plazo se vuelque a financiar hipotecas de departamentos nuevos”, reflexionó Spina.
5. Los emprendimientos de “lujo” son los únicos que se venden
Los proyectos inmobiliarios pensados para lo más alto de la pirámide son los únicos que se están vendiendo. La razón es que convalidan un alza del costo de construcción que no da tregua. Los desarrolladores hablan de location, detalles de calidad pero no ostentosos, un nuevo lujo y amenities que se redefinen.
Además, reconocen que hay una oportunidad por el tiempo que hace que no hay oferta nueva residencial “de lujo”. “El lujo se redefine; ya no es aparentar, sino lograr un habitar diferente”, explicó Ignacio Trabucchi.
6. ¿Quién dijo que la gente se volvió a la ciudad?
El suburbano vive su momento de gloria en el que ni siquiera el costo de construcción enfría la venta de terrenos en emprendimientos premium. La vuelta a la ciudad es un mito.
Los compradores son más exigentes en servicios, y el agua no se negocia.
7. Hay una demanda genuina y proyectos que se piensan más allá de la caja
Adaptarse a los cambios y crecer no es un reto para cualquiera. Los desarrolladores están avanzando con proyectos que conectan espacios urbanos consolidados.
8. Las oficinas ya superaron la peor crisis de su historia: la pandemia
El mercado de oficinas es sólido y dinámico. “Demandado, hay un solo edificio con entrega en 2028”, detalla Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark.
9. Quienes se animen a mirar el interior harán buenos negocios
No hay que mirar solo a Buenos Aires. En Añelo, Vaca Muerta, se proyecta un crecimiento exponencial en la infraestructura y habitabilidad. “Hay un inversor híbrido que busca renta y disfrute”, comenta Daniela Aiello.
En resumen, el sector inmobiliario argentino se encuentra en un período de transformación y adaptación, enfrentando desafíos y oportunidades que definirán su futuro.
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