Crisis de vivienda en España: diferencias con Argentina y futuro de los precios

La crisis de vivienda en España: ¿qué diferencias hay con Argentina y qué puede pasar con los precios?

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales de España. En distintas ciudades, conseguir una propiedad para comprar o alquilar se ha vuelto cada vez más complicado debido a una combinación que resulta familiar: más personas buscando vivienda, una construcción que no alcanza a acompañar ese crecimiento y precios que siguen en aumento.

El fenómeno pone bajo la lupa qué puede ocurrir en otros mercados que empiezan a recuperar el crédito hipotecario. Argentina atraviesa justamente un período de resurgimiento de los préstamos para vivienda, después de años en que prácticamente habían desaparecido. La pregunta que surge es si una mayor cantidad de compradores podría generar una presión similar sobre los precios.

Los especialistas consultados por Clarín destacan, sin embargo, una diferencia central: el mercado local todavía cuenta con una oferta de propiedades considerable y el crédito representa una porción muy pequeña del mercado. Por eso, aseguran que no hay elementos para hablar hoy de un escenario similar al español, aunque existen algunas condiciones que conviene seguir de cerca.

CRISIS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: ¿QUÉ HAY DETRÁS DE LA SUBA DE PRECIOS?

Actualmente, España enfrenta un fuerte desbalance entre la cantidad de personas que necesitan una vivienda y la oferta disponible. Entre 2021 y 2025 se acumuló una brecha de alrededor de 750.000 viviendas entre las unidades terminadas y la creación de nuevos hogares, según un informe del Banco de España. Al mismo tiempo, la demanda sigue creciendo: el Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta que el país sumará 2,18 millones de hogares entre 2026 y 2041.

La combinación de una oferta insuficiente y una demanda que continúa en aumento ya está impactando sobre los precios. En el segundo trimestre de 2026, el valor de las viviendas aumentó un 12,2% interanual, mientras que en las propiedades usadas la suba alcanzó el 12,9%, según el INE. Esta presión también se trasladó al mercado de alquileres, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas que concentran el crecimiento de la población y la actividad económica, donde la menor disponibilidad de unidades dificulta cada vez más el acceso a una vivienda.

El problema excede así la evolución de los precios y empieza a tener consecuencias sociales. La dificultad para acceder a una propiedad o conseguir un alquiler está retrasando la emancipación de los jóvenes y generando reclamos en las principales ciudades por el costo de la vivienda, la falta de unidades accesibles y el avance de los alquileres turísticos. Según el INE, el 44,3% de los jóvenes de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025, y casi la mitad de ellos manifestó que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.

Algunos casos recientes muestran hasta qué punto el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema de fuerte impacto social. Maricarmen, una inquilina de 87 años, fue desalojada de su vivienda el 23 de septiembre y permanecía hospitalizada desde entonces. Su caso derivó en una acampada en la Puerta del Sol, en Madrid, y en reclamos para facilitar su regreso al inmueble. Lamentablemente, la mujer falleció recientemente, antes de poder beneficiarse del acuerdo alcanzado para recuperar su vivienda.

¿HAY UN PARALELISMO CON LA SITUACIÓN EN ARGENTINA?

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, este escenario está muy lejos de la situación argentina. “Estamos a años luz de lo que pasa en España”, señala. Según explica, en el país europeo la caída de la construcción de viviendas nuevas coincidió con una fuerte demanda impulsada, principalmente, por la llegada de trabajadores extranjeros y profesionales, especialmente en determinadas zonas. Esa combinación profundizó el desbalance entre oferta y demanda, llevando a que una parte significativa de quienes buscaban vivienda se volcara sobre las propiedades usadas.

Además, el mercado hipotecario en España es mucho más desarrollado y cuenta con una mayor participación de inversores locales y extranjeros. Por eso, advierte Rozados, el problema de oferta que atraviesa España no puede trasladarse directamente a la Argentina, que parte de un nivel de crédito mucho menor y aún cuenta con un stock importante de propiedades terminadas que podría absorber parte de una eventual recuperación de la demanda.

ARGENTINA: EL CRÉDITO SE RECUPERA, PERO TODAVÍA TIENE POCO PESO

Después de varios años de fuerte retracción, el crédito hipotecario comenzó a recuperarse en 2025 y 2026. El BCRA informó que los préstamos para vivienda continuaron creciendo en agosto, aunque su peso todavía es reducido: el stock de crédito hipotecario equivale a alrededor del 2% del PBI.

En 2025 se incorporaron unos 41.300 nuevos deudores hipotecarios, alcanzando cerca de 172.000 a septiembre, aún por debajo de los máximos de 2017-2018. A esto se suma el programa anunciado por el Gobierno para canalizar hasta $2 billones hacia créditos para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA, plazos mínimos de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,50%.

Rozados señala que la oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar, en el corto plazo, una fuerte presión generalizada sobre los precios. La situación podría ser diferente en zonas con menor disponibilidad, como algunos sectores consolidados del corredor norte de CABA y GBA. En otras áreas, sostiene, el crédito podría principalmente facilitar operaciones que hoy no se concretan.

Por su parte, el economista especializado en vivienda Federico Rouco coincide en que el financiamiento todavía tiene una incidencia limitada. “Está volviendo a una mínima normalidad: que haya algo de crédito. Todavía es marginal”, plantea. Sin embargo, advierte que el escenario podría cambiar si los préstamos crecen de manera sostenida durante varios años.

EL DESAFÍO DE QUE LA OFERTA ACOMPAÑE

El punto central será que la recuperación del crédito no se limite a impulsar la compra de propiedades existentes, sino que también genere condiciones para ampliar la oferta. Rozados considera clave sostener la previsibilidad económica, ampliar el financiamiento de largo plazo y fortalecer herramientas como la hipoteca y los créditos destinados a nuevos desarrollos.

La oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar, en el corto plazo, una fuerte presión sobre los precios. Rouco agrega que “una eventual recuperación del precio de las propiedades usadas podría impactar positivamente en la oferta porque convalidaría los costos de construcción de los inmuebles nuevos”.

Desde el sector desarrollador, Francisco Bosch, cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, señala que el costo de construcción, el valor del terreno, el financiamiento, los impuestos y los permisos inciden directamente en el precio de una unidad nueva. Por eso, considera que el importante stock de propiedades terminadas puede absorber parte de la demanda mientras las condiciones para nuevos proyectos siguen siendo más exigentes.

“En muchos casos, el valor del metro cuadrado de una propiedad existente resulta más conveniente que el costo de desarrollar una unidad nueva”, explica Bosch. En ese sentido, plantea que el crédito debería acompañar ambos lados del mercado: facilitar el acceso a las propiedades disponibles y, al mismo tiempo, generar financiamiento para aumentar la oferta.

Para quien está pensando en comprar en Argentina, el escenario plantea una oportunidad, pero también un punto de atención. Si el crédito crece de manera sostenida, puede ampliar el universo de compradores y darle mayor dinamismo al mercado; si la oferta no logra acompañar ese aumento, algunas propiedades (sobre todo las de mejor ubicación y precio) podrían empezar a recibir mayor presión de demanda.

En cambio, si el financiamiento también alcanza a la construcción, el mercado tendría más posibilidades de sumar unidades y moderar ese efecto. Por eso, más que anticipar una suba generalizada de precios, la clave para el comprador será seguir cómo evolucionan al mismo tiempo el crédito, la oferta disponible y el costo de las nuevas viviendas.

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