Invertir en Bariloche: desde departamentos hasta lotes, qué conviene hoy según el capital y la renta buscada
Bariloche muestra un escenario que explica por qué hoy concentra el interés de cada vez más compradores. El crecimiento sostenido del turismo durante todo el año, el aumento de la población permanente y la expansión del trabajo remoto transformaron a la ciudad en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de la Argentina.
En ese contexto, las oportunidades ya no se limitan a la compra de departamentos para alquiler temporario: también ganan terreno las unidades hoteleras administradas profesionalmente, los condominios que combinan uso propio y renta, y los lotes en barrios planificados para construir una vivienda.
Los números reflejan esa transformación. Según la Asociación Empresaria Hotelera Gastronómica de Bariloche (AEHGB), durante 2025 la ciudad recibió 1.574.795 visitantes, un 6,3% más que en 2024, que generaron 6,33 millones de pernoctes. A la vez, el Censo 2022 mostró que la población creció un 20,3% en doce años, al pasar de 112.887 habitantes en 2010 a 135.775 en 2022, consolidando a Bariloche como la ciudad más poblada de Río Negro y la tercera de toda la Patagonia.
La demanda sigue siendo sostenida, aunque con un comportamiento más racional y selectivo. Ya no se trata de una demanda puramente especulativa, sino de compradores que analizan proyectos, ubicación, calidad constructiva y proyección a largo plazo, explica Martín Sánchez Calvete, director de Patagonia de Grupo Klover.
Durante el primer semestre de 2026, Bariloche recibió 654.550 pasajeros. Según el ejecutivo, al tradicional inversor que buscaba obtener renta turística se sumaron familias que se mudan desde Buenos Aires, Rosario o Córdoba, compradores locales que priorizan una mejor calidad de vida y extranjeros que aprovechan la posibilidad de trabajar de manera remota. Esa diversidad de perfiles dio lugar a un mercado más sólido, con una demanda menos dependiente de un único tipo de comprador y con nuevas oportunidades para distintos perfiles de inversión.
En ese escenario, los valores de referencia parten de alrededor de US$ 125 por m2 para los lotes en desarrollos y de unos US$ 3.500 por m2 para departamentos, dando lugar a estrategias de inversión muy diferentes según el capital disponible y el objetivo del comprador.
La renta hotelera gana espacio
Uno de los formatos que comenzó a expandirse en Bariloche, al igual que en otros centros turísticos nacionales e internacionales, es el denominado hospitality real estate. A diferencia del alquiler temporario tradicional, el propietario compra una unidad, pero deja en manos de un operador especializado toda la gestión: comercialización, mantenimiento, atención de los huéspedes y administración.
Este esquema apunta a quienes buscan un activo inmobiliario sin ocuparse de la administración diaria. De acuerdo con proyecciones comerciales de este tipo de desarrollos, la renta esperada se ubica entre el 7% y el 12% anual en dólares. En el mercado, las unidades hoteleras de este segmento tienen valores que parten de US$ 150.800, según el proyecto.
Departamentos para combinar uso propio y renta
La compra de departamentos sigue siendo una de las alternativas más elegidas por quienes buscan disfrutar algunos períodos del año en Bariloche y alquilar la propiedad el resto del tiempo.
Los proyectos bien ubicados y con una buena propuesta se siguen vendiendo, especialmente aquellos orientados al turismo, afirma Franco Lobos, desarrollador de Alhuen Residencias de Montaña. Según explica, los inversores priorizan principalmente unidades de uno y dos ambientes, que concentran buena parte de la demanda del alquiler temporario.
En este segmento, los departamentos de dos y tres ambientes parten de US$ 150.000, de acuerdo con los desarrollos relevados en Bariloche. Uno de los emprendimientos ubicados sobre avenida Pioneros se encuentra dentro de ese rango de valores.
La demanda de lotes acompaña el crecimiento de la ciudad
El aumento de residentes permanentes también impulsó otro segmento del mercado: los lotes en barrios planificados para construir viviendas o segundas residencias.
Hoy conviven inversores, familias que se mudan desde otras provincias, compradores locales y también un segmento de renta permanente que volvió a ser atractivo. Ese mix genera un mercado mucho más sano y diversificado, señala Sánchez Calvete.
En este tipo de barrios planificados, los lotes parten de US$ 73.221, según uno de los emprendimientos consultados.
La diversificación del mercado inmobiliario refleja los cambios que atravesó Bariloche en los últimos años. Al perfil tradicional del inversor orientado a la renta turística se sumaron quienes buscan una vivienda permanente o una segunda residencia, mientras que la oferta incorporó formatos como las unidades hoteleras administradas, los condominios de uso mixto y los desarrollos de lotes. Esa combinación amplió las alternativas de inversión y dio lugar a un mercado con perfiles de compradores cada vez más variados.
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