Inocencia Fiscal II: qué reglamentó el Gobierno y qué falta para comprar propiedades con dólares del colchón
Hoy el Gobierno publicó en el Boletín Oficial el Decreto 1253/2026 que reglamenta el régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias, en el marco de la Ley de Inocencia Fiscal II. De esta manera, la nueva normativa sustituye la reglamentación de la Ley de Inocencia Fiscal I, prevista en la Ley 27.799, y precisa algunos beneficios y requisitos para quienes quieren usar ahorros no declarados, “dólares del colchón”, para comprar una propiedad.
“En este decreto reglamentario lo que hace el Poder Ejecutivo es confirmar algunas cosas del decreto anterior y adaptar otras”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Entre otras cuestiones, la normativa aclara cómo se calcula la discrepancia significativa que puede hacer perder los beneficios fiscales, confirma las condiciones de adhesión y habilita a quienes ya presentaron su declaración jurada por el régimen general a optar por el simplificado.
Sin embargo, todavía resta que ARCA adecúe su normativa y que la Unidad de Información Financiera (UIF) establezca cómo deberán actuar los sujetos obligados ante quienes utilicen fondos no bancarizados.
UIF VS. ARCA: LA REGLAMENTACIÓN PENDIENTE
Actualmente, uno de los principales interrogantes que persisten para quienes quieren utilizar dólares del colchón en la compra de una propiedad está relacionado con los controles que deben realizar los escribanos. “En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los 700 salarios mínimos, vitales y móviles, los escribanos actúan como ‘sujetos obligados’ ante la prevención de lavado de dinero”, indica el tributarista. Es decir, que deben analizar el origen de los fondos utilizados en la operación, de acuerdo con las exigencias de la UIF.
Entonces, si el comprador no posee esa documentación por utilizar dólares no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Los escribanos deben cumplir las exigencias establecidas por UIF y pueden quedar expuestos a sanciones si incumplen sus obligaciones de control.
Con la nueva Inocencia Fiscal II, el antecedente favorable se incorpora en el texto de la ley. Esto no significa que los escribanos dejen de estar obligados a realizar controles ni que desaparezcan las exigencias vinculadas con la prevención del lavado de activos. El alcance concreto del cambio dependerá de la normativa que dicte la UIF, organismo que debe actuar además dentro del marco de los estándares internacionales definidos por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI).
“Lo más importante es que la UIF emita su norma”, afirma Domínguez, quien además detalla que el plazo máximo que tiene el organismo para reglamentar sus operaciones vence el 2 de noviembre. “No va a ser demasiado flexible pero sí debe dar algunos lineamientos”, resume.
DE LA INOCENCIA FISCAL I A LA II: LOS CAMBIOS
Más allá de las cuestiones pendientes, la nueva ley y su decreto reglamentario introducen modificaciones que buscan dar mayor seguridad jurídica a los contribuyentes adheridos al régimen simplificado. Por lo tanto, es relevante analizar los demás puntos de la ley, sus reglamentaciones, qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal —vigente desde comienzos de 2026— y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario.
Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Es decir, la liberación de los fondos y el tratamiento especial en Bienes Personales (art. 40 bis), junto con la exclusión de las presunciones del art. 41, rigen hasta el 31 de diciembre de 2027. Los fondos que no se hayan aplicado hasta esa fecha quedan fuera de esas protecciones.
Esta modificación otorga mayor seguridad jurídica al comprador; de esta manera elimina el riesgo de recibir un ajuste fiscal por períodos pasados al volcar sus ahorros a la adquisición de una propiedad.
IMPACTO DIRECTO EN LA COMPRA DE PROPIEDADES
Al analizar los cambios que se realizaron sobre la ley anterior, Domínguez remarca algunos puntos que se relacionan de manera directa con el real estate:
1. FIN AL RECLAMO RETROACTIVO DE BIENES PERSONALES EN LA COMPRA DE INMUEBLES
Bajo el régimen anterior de Inocencia Fiscal, si una persona usaba dólares no declarados para comprar un inmueble y cumplía con las condiciones del régimen, ARCA estaba limitada a exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos. Pero el organismo fiscal podía argumentar que esos dólares ya estaban en la posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior, o incluso de otros períodos fiscales. Para solucionar este problema, Inocencia Fiscal II introduce “una ficción legal”.
2. REDEFINICIÓN DE LA DISCREPANCIA SIGNIFICATIVA Y NUEVO UMBRAL MÍNIMO
En primer lugar, es importante entender qué es la discrepancia significativa, que hace referencia a la diferencia o inconsistencia que encuentra el Fisco entre lo que la persona declaró y la información que el Fisco posee en sus sistemas o recibió de terceros. Antes, si se configuraba una discrepancia significativa, se perdía automáticamente la presunción de exactitud y los beneficios de Inocencia Fiscal.
3. OPCIÓN DE RECTIFICAR Y PAGAR EN 15 DÍAS SIN PERDER BENEFICIOS
Otro cambio relevante es la posibilidad de corregir determinadas diferencias detectadas por ARCA sin perder inmediatamente los beneficios del régimen. Con la Inocencia Fiscal II se otorgan 15 días hábiles, luego de la notificación de la determinación de oficio, para que el contribuyente arregle el desajuste, y de esta manera no pierda la protección del régimen.
4. BLOQUEO DE LAS PRESUNCIONES
En la nueva versión se limita el uso de otras presunciones e indicios. Por lo tanto, hasta el 31/12/2027, el Fisco no puede tomar esos depósitos bancarios como presunción automática de ingresos no declarados.
¿QUIÉNES PUEDEN ADHERIRSE AL RÉGIMEN SIMPLIFICADO?
El régimen está dirigido de manera general a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado, presenten su declaración jurada en término y abonen el saldo en tiempo y forma.
A partir de ahí, los perfiles concretos que pueden aplicar son:
– Empleados en relación de dependencia y jubilados
– Autónomos y profesionales inscriptos
– Contribuyentes con casos mixtos (Monotributo + Ganancias)
La nueva reglamentación establece la residencia fiscal como requisito general de adhesión. Además, permite que los Grandes Contribuyentes Nacionales y determinados funcionarios públicos utilicen la declaración jurada simplificada.
¿VAN A AUMENTAR LA COMPRA DE INMUEBLES?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no implica necesariamente que la sanción de la ley vaya a traducirse automáticamente en un aumento de las operaciones inmobiliarias. Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo.
“Antes de usar dólares no declarados para comprar una propiedad, hay que esperar la norma de la UIF”, advierte Domínguez. “Hasta que no esté, no sabemos cómo van a actuar los escribanos frente a esos fondos ni si el antecedente favorable alcanza para superar los controles de prevención de lavado de activos.”
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Fuente: Manuela Viñales