Inocencia Fiscal II: ¿Qué cambia para quienes quieren usar los dólares del colchón para comprar una propiedad?
Entre sus principales modificaciones se incluye el fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles.
23 de septiembre de 2026 – 05:48
El jueves, el Senado sancionó la ley de Inocencia Fiscal II, una iniciativa que busca corregir algunas de las limitaciones que tuvo el régimen original. El texto fue aprobado por 44 votos a favor y 23 en contra. Ahora resta su promulgación, publicación en el Boletín Oficial y la reglamentación necesaria para su implementación.
En ese contexto, es relevante analizar qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal —vigente desde comienzos de 2026— y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario. Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Es decir, los fondos no invertidos hasta esa fecha no gozarán de los beneficios de la norma.
La ley original “tenía muchas falencias”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, el esquema buscaba la simplificación fiscal. Sin embargo, su implementación dejó algunos puntos sin resolver que eran importantes para las personas que querían utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos elevados, como la compra de una propiedad.
Impacto directo en la compra de propiedades
Al analizar los cambios que se realizaron sobre la ley anterior, Domínguez remarca algunos puntos que se relacionan de manera directa con el real estate:
1. Fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles
Bajo el régimen actual de Inocencia Fiscal, si una persona utiliza dólares no declarados para comprar un inmueble, y cumple con las condiciones del régimen, ARCA está limitada a exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos. Sin embargo, el organismo fiscal puede argumentar que esos dólares ya estaban en la posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior, o incluso de otros períodos fiscales. Por lo tanto, puede exigir el pago retroactivo del Impuesto sobre los Bienes Personales por el pasado.
Para solucionar este problema, Inocencia Fiscal II introduce “una ficción legal”, estableciendo que los fondos utilizados se consideran incorporados como bienes al patrimonio del contribuyente el mismo día en que se efectúa la compra. De esta manera, ARCA queda imposibilitada de imputar la tenencia de esos fondos a años anteriores para reclamar Bienes Personales. Esta modificación otorga mayor seguridad jurídica al comprador, eliminando el riesgo de recibir un ajuste fiscal por períodos pasados al volcar sus ahorros a la adquisición de una propiedad.
2. UIF vs. ARCA
Actualmente, hay una problemática que involucra a la Unidad de Información Financiera (UIF) y a los escribanos. “En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los US$180.000, los escribanos actúan como ‘sujetos obligados’ ante la prevención de lavado de dinero”, indica el tributarista y explica que por eso deben exigir al comprador que acredite el origen de los fondos.
Esto significa que si el comprador no posee esa documentación por utilizar dólares del colchón no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Los escribanos deben cumplir las exigencias establecidas por la UIF y pueden quedar expuestos a sanciones si incumplen sus obligaciones de control.
Con la nueva Inocencia Fiscal, el antecedente favorable se incorpora en el texto de la ley. A su vez, se fija un plazo obligatorio de 15 días hábiles administrativos para que la UIF emita y adecue su normativa.
3. Redefinición de la discrepancia significativa y nuevo umbral mínimo
En primer lugar, es importante entender qué es la discrepancia significativa, que hace referencia a la diferencia o inconsistencia que encuentra el Fisco entre lo que la persona declaró y la información que posee en sus sistemas. Con la nueva ley, para que haya una discrepancia deben ocurrir dos factores: el ajuste causal debe ser igual o superior al 15%; y debe ser mayor al 5% del Monto Objetivo de Punibilidad.
4. Opción de rectificar y pagar en 15 días sin perder beneficios
Con la Inocencia Fiscal II se otorgan 15 días hábiles para que el contribuyente arregle el desajuste y de esta manera no pierda la protección del régimen. “Tus dólares y tu patrimonio siguen estando 100% blindados”, explica Domínguez.
5. Bloqueo de las presunciones
La nueva versión incluye limitaciones en el uso de presunciones, de manera que el Fisco no puede tomar movimientos bancarios o transferencias como presunción automática de ingresos no declarados.
¿Quiénes pueden adherirse al régimen simplificado?
El régimen está dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado, presenten su declaración jurada en término y abonen el saldo en tiempo y forma. Entre los perfiles concretos que pueden aplicar se encuentran:
– Empleados en relación de dependencia y jubilados
– Autónomos y profesionales inscriptos
– Contribuyentes con casos mixtos
El monotributista exclusivo no puede aplicar. Para poder hacerlo debería renunciar al monotributo e inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.
¿Van a aumentar las compras de inmuebles?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no implica que la sanción de la ley vaya a traducirse automáticamente en un aumento de las operaciones inmobiliarias.
“Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo”, resalta Domínguez. Esta alternativa es muy atractiva y de bajo riesgo fiscal para pequeños ahorristas que buscan canalizar sus fondos.
Sin embargo, se debe analizar cada caso particular para ver si hay riesgos al utilizar los dólares. Además, es fundamental considerar el contexto del país antes de realizar una compra.
En resumen, la nueva ley de Inocencia Fiscal II presenta modificaciones significativas que favorecen la utilización de dólares no declarados para la compra de propiedades, ofreciendo un marco de seguridad jurídica mayor para los compradores.
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