Flipping inmobiliario: el negocio de comprar casas para refaccionar que promete hasta 20% de rentabilidad en dólares en la Argentina
Flipping inmobiliario: una estrategia que consiste en adquirir propiedades con potencial, refaccionarlas y revenderlas en plazos cortos, generalmente inferiores a seis meses. Esta lógica se ha profesionalizado e, impulsada por las redes sociales, cada vez más usuarios comparten el “antes y después” de las propiedades, captando así el interés de nuevos inversores.
A nivel mundial, esta estrategia no es nueva. En Estados Unidos, cerca del 7% de las propiedades que se venden fueron previamente refaccionadas bajo este modelo. Aunque en Argentina esa proporción es aún marginal, el flipping inmobiliario se está expandiendo. “Era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”, define Virgilio Raiden, director de Flipping Master y presidente de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI), en el marco de la creación de la primera entidad del sector en el país. “Que exista una cámara es la prueba más concreta de que dejamos de ser un nicho”, afirma.
El contexto ayuda a entender esta expansión. Según el último censo, Argentina arrastra un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, de las cuales cerca de dos millones necesitan refacciones profundas. Además, un alto porcentaje del parque inmobiliario fue construido hace más de 40 años. Este deterioro se explica por dos razones: “No tenemos cultura del mantenimiento preventivo, y no tenemos crédito para que las familias renueven sus viviendas”, señala Raiden.
En este escenario, el negocio se abre camino en el mercado local, prometiendo rentabilidades cercanas al 20% en dólares sobre el capital invertido. “La oportunidad está en detectar propiedades deterioradas y reinsertarlas en el mercado en condiciones competitivas”, explica Raiden. En la práctica, esto implica buscar casas o departamentos con problemas de mantenimiento y reposicionarlas a través de remodelaciones.
El potencial existe, pero no se trata de un negocio automático. La rentabilidad depende de múltiples variables: el precio de compra, el costo de la obra, la velocidad de venta y las condiciones del mercado. “El margen puede ser atractivo, pero también es sensible a errores de cálculo o a cambios en el contexto”, advierten operadores del sector.
Para tener éxito, Raiden destaca un aspecto fundamental de la estrategia: “El flipping empieza por el final”. Esto significa que el primer paso es entender a qué precio se podrá vender la propiedad, buscando un valor que permita una venta rápida, idealmente en un mes. Para calcular la rentabilidad, se debe estimar el valor objetivo de la propiedad (ARV o After Repair Value).
“Supongamos que ese valor es de US$ 100.000. A partir de ahí aplicamos la regla del 70% o el 75%”, explica Raiden. Si usamos el 75%, toda la operación—compra más refacción—no puede superar los US$ 75.000. Si la obra cuesta US$ 15.000, entonces la propiedad debería comprarse en torno a los US$ 60.000.
“Si se es conservador, usando la regla del 70%, se está más protegido”. La idea es obtener alrededor de un 20% de retorno sobre el capital propio invertido.
En cuanto a las oportunidades, Raiden sostiene: “Nuestro negocio se resume en buscar en los barrios lindos la peor casa.” Las propiedades más buscadas están en la Capital Federal, donde los departamentos de dos y tres ambientes son los más demandados. “En Buenos Aires, la actividad se concentra en zonas como Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez”, aunque también se extiende a barrios como Caballito, Devoto o Barracas.
El flipping inmobiliario ha llegado para quedarse. “La razón es matemática: todos los días las casas envejecen”, concluye Raiden. Para que una ciudad tenga un parque habitacional sano, debería renovarse entre el 2 y el 3% del stock por año. En Argentina, eso no ha sucedido en décadas, lo que crea una acumulación de destrucción que aún no ha sido reconstruida.
A pesar de las oportunidades, el principal riesgo sigue siendo la falta de experiencia. “Improvisar o invertir de más puede eliminar la rentabilidad”, advierte Raiden. Conocer el mercado y controlar los costos es clave para tener éxito en este negocio.
De cara a 2026, el contexto es observado con cautela optimista. Un entorno de menor volatilidad cambiaria y una inflación más predecible podrían favorecer este tipo de operaciones a corto plazo. En este sentido, el desarrollo del flipping en Argentina tiene un gran potencial de crecimiento, aunque su consolidación dependerá de que el negocio logre mantener resultados a lo largo del tiempo.
Comentarios