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Modificaciones Permitidas en el Balcón sin Autorización según la Ley de Propiedad Horizontal
Este espacio tiene normas especiales porque es un sitio considerado común en un edificio y propio a la vez
Estas son las partes del balcón que se pueden modificar sin autorización, según la Ley de Propiedad Horizontal
Este espacio tiene normas especiales porque es un sitio considerado común en un edificio y propio a la vez.
* 27 de enero de 2026
* 17:12
* 5 minutos de lectura
El uso del balcón tiene sus propias normas según la Ley de Propiedad Horizontal. Este espacio es esencial para muchos a la hora de decidir la compra de una propiedad. La vista, el tamaño y el estado de este sector suelen ser algunas de las principales preocupaciones de compradores e inversores. Por eso, es clave conocer qué partes pueden modificarse sin necesidad de autorización.
La ley que regula estas cuestiones es la de Propiedad Horizontal. En Argentina, esta regulación comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos, se definía cómo se organizaban y funcionaban los inmuebles compuestos por unidades independientes.
Dentro de sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.
Aunque esta normativa estableció las bases para vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014.
La legislación más reciente no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.
Las construcciones modernas suelen incluir parrilla y hasta pileta de lavar y mesada en sus balcones. En este marco, el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”, es decir, los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Entre ellos se menciona “los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad”. Así, se establece que ciertas características no pueden modificarse.
Sin embargo, el artículo 2043 establece las “cosas y partes propias”, y dictamina que son necesariamente propias las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
Por lo tanto, las partes del balcón que pueden modificarse sin autorización son:
– Revestimientos del piso
– Cerámicas, porcelanatos, alfombras exteriores
– Revestimientos interiores
– Elementos decorativos y artefactos que se encuentran dentro
En cambio, las partes que no pueden modificarse sin autorización son:
– Columnas, vigas y muros portantes
– Cimientos vinculados al balcón
– La estructura
– Los elementos que afectan la seguridad del edificio
– Los elementos que afecten la fachada del edificio
Sin embargo, hay cuestiones que no están expresadas de manera clara, como los toldos, cerramientos y redes. Sobre este punto, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica: “Los balcones son parte integrante de la fachada, incluso aquellos que dan al contrafrente del edificio. Por eso, no pueden realizarse cerramientos, a menos que esté previsto en el Reglamento de Copropiedad.” Se necesita autorización expresa por la Asamblea de Propietarios; si no se logra este permiso, se puede exigir su desinstalación.
En el caso de las redes, están admitidas por cuestiones de seguridad cuando en el inmueble hay menores o animales, explica el profesional. El especialista aclara que es el estatuto del Consorcio el que establece disposiciones específicas sobre este tipo de intervenciones y también define, por ejemplo, dónde pueden instalarse los equipos de aire acondicionado.
Ese mismo reglamento determina si están permitidos los tenders en los balcones, que, en todos los casos, “deben ser más bajos que la altura de la baranda y no pueden sobresalir o colgar del balcón.”
Las plantas en balcones no deberían sobresalir hacia el exterior. A su vez, el piso del balcón puede modificarse, siempre que no esté expresamente prohibido por el reglamento ni altere la fachada del edificio, según Abatti.
Otro punto a considerar son los maceteros: “No deben sobresalir de la baranda del balcón, ni deben ser excesivamente pesados, ya que podrían comprometer la seguridad de la losa.”
Las parrillas en los balcones constituyen otro tema controvertido. Por razones de seguridad, las parrillas de gas o carbón no están permitidas. En cambio, las eléctricas móviles “podrían ser admitidas, siempre y cuando no generen molestias a vecinos por humo y olores”, aclara Abatti.
¿QUIÉN SE OCUPA DEL MANTENIMIENTO?
El mantenimiento del balcón es un aspecto particular, ya que combina partes propias con comunes. Según explica el especialista, es obligación del consorcio mantener la fachada, dado que se trata de “una cosa de propiedad común”.
En este sentido, el administrador es responsable de cumplir con la Ley de Fachadas Seguras en CABA y con normativas similares en otras jurisdicciones. Dentro de la fachada se incluyen las barandas, cuyo mantenimiento también es materia del Consorcio.
Por Manuela Viñales