Nuevas y Polémicas Reglas de Alquiler en España
España se encuentra en una situación crítica, y la crisis de la vivienda volvió a ocupar el centro de la escena. La Puerta del Sol, uno de los espacios más emblemáticos de Madrid, se convirtió en el epicentro de una protesta masiva que reunió a miles de personas. Las movilizaciones reclaman medidas frente al aumento de los alquileres, los desalojos y las dificultades de acceso a la vivienda. Protestas similares se han extendido a otras ciudades españolas.
La principal cara de las manifestaciones fue María del Carmen Abascal, conocida como Maricarmen, una jubilada de 87 años desalojada de su vivienda en el distrito madrileño de Retiro, donde vivió durante 70 años.
En este contexto, el 29 de septiembre, el Gobierno, encabezado por Pedro Sánchez, aprobó un paquete de medidas en materia de vivienda, conocido informalmente como “decreto Maricarmen”. Este decreto se divide en dos reales decretos-ley y entra en vigor el 1.º de octubre.
¿Cuáles son las medidas?
El Real Decreto-ley 26/2026 adopta “medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible”. Entre sus normativas más importantes se encuentran:
1. **Freno a determinadas compras de viviendas**: Se limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de entidades que compran inmuebles a precios inferiores al 70% de su valor de tasación de mercado.
2. **Protección frente a desalojos de personas vulnerables**: Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea un fondo o entidad de inversión especulativa.
3. **Regulación del alquiler temporal y por habitaciones**:
– Los contratos temporales deberán responder a una necesidad real. Si duran más de 12 meses, se convertirán automáticamente en contratos de vivienda habitual.
– La suma de alquileres por habitaciones no podrá superar el importe del alquiler de la vivienda completa.
– Los gastos de gestión inmobiliaria no podrán trasladarse al inquilino.
4. **Topes a las actualizaciones de alquileres**:
– Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no podrá aplicarse si el alquiler supera el índice de referencia.
– Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria anual de hasta dos años.
5. **Viviendas turísticas y vacías**: Los alquileres turísticos de corta duración estarán sujetos al 10% de IVA, y los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de hasta el 150% a pisos turísticos o viviendas vacías en zonas tensionadas.
6. **Préstamos al 0% de interés para financiar la entrada de la primera vivienda**: Se podrá financiar la cuantía menor entre el 20% del valor de la vivienda hipoteca y un importe máximo de 50.000 euros.
El Segundo Decreto y Medidas Controversiales
El segundo decreto, aprobado el 1 de octubre, incluye medidas como:
– **Prórroga y renovación automática del contrato**: Los contratos se prorrogarán automáticamente tras cumplir el plazo mínimo legal.
– **Plazos de preaviso**: Los propietarios deben notificar la finalización del contrato con al menos 6 meses de antelación.
– **Indemnización obligatoria de 12 mensualidades**: Si el propietario decide no renovar el contrato, deberá compensar al inquilino con 12 mensualidades.
Opiniones de Especialistas
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, destaca que estas medidas están alejadas de la realidad, afirmando que “prorrogar la duración de los contratos o limitar la subida de las rentas no pone en el mercado ni una sola casa”. Desde su perspectiva, las políticas que no busquen incrementar la oferta de viviendas en alquiler serán fallidas.
Por otro lado, Valeria Racu y Alicia del Río, portavoces del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, critican la decisión de dividir las medidas en dos textos, reclamando una regulación más amplia del mercado. Manifiestan que “todas las propuestas protegen a los inquilinos actuales a costa de quienes buscan una vivienda”.
En contraste, Rubén Puras Tolosana, dueño de M30, sostiene que las medidas actuales van en contra de los propietarios, quienes, en su mayoría, son personas que buscan proteger su inversión.
El mercado inmobiliario en España está cada vez más tensionado, con diferencias notables en precios y accesibilidad.
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