El nuevo mapa inmobiliario del sur porteño: dónde comprar desde US$1.200 el m² y qué barrios pueden crecer
El sur porteño atrae nuevos desarrollos con valores desde US$1.200 el m². A medida que en algunos de los barrios más cotizados de Buenos Aires el metro cuadrado supera los US$3.000 e incluso llega a US$6.000 en Puerto Madero, el sur de la ciudad ofrece oportunidades únicas con propiedades que comienzan a partir de US$1.200. Esta diferencia de precios, junto con la disponibilidad de terrenos y la llegada de nuevos desarrollos, vuelve a colocar en el centro de atención a zonas que fueron relegadas por el crecimiento del corredor norte.
Barracas, La Boca y San Telmo son algunas de las áreas que están experimentando esta transformación. Antiguas fábricas y edificios históricos se reconvierten en viviendas, oficinas y espacios gastronómicos, mientras que los inversores encuentran precios de entrada más accesibles y rentabilidades por alquiler que, en ciertos casos, superan el promedio de la Ciudad.
“Siempre me dijeron que el sur era lejos, pero el problema estuvo en la manera de mirar”, expresa Mariela Blanco, especialista en patrimonio urbano. En sus investigaciones, destaca la riqueza intangible del sector: “En los barrios del sur de Buenos Aires hay una enorme cantidad de patrimonio que está vivo.” Esta identidad se refleja en la historia que atesoran sus vecinos, costumbres y espacios que, aunque no tengan la monumentalidad de otros edificios, son fundamentales para entender cómo se construyó la ciudad.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el sur? El precio es uno de los puntos más relevantes, pero no el único. El mercado inmobiliario del sur presenta valores significativamente más bajos en comparación con el norte, donde barrios como Palermo, Recoleta o Belgrano superan los US$2.800 a US$4.000/m². Sebastián Sosa, presidente y cofundador de REMAX Argentina y Uruguay, señala que en San Telmo el valor ronda US$1.600/m²; en Barracas, US$1.950; y en La Boca, US$1.200, lo que permite acceder a mayor superficie con el mismo presupuesto.
Esta brecha abre oportunidades tanto para quienes buscan vivienda como para inversores que apuestan a una futura valorización. La demanda se concentra principalmente en unidades pequeñas.
“Hoy, el 75% de la demanda corresponde a unidades de uno y dos ambientes,” asegura Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani. La rentabilidad de los alquileres es otro factor que impulsa el interés en la zona sur. En alquiler tradicional, La Boca rinde 9,58% anual y Barracas 8,30%, frente al 5,94% promedio porteño.
De fábricas y depósitos a nuevos desarrollos inmobiliarios La recuperación de inmuebles industriales presenta una gran oportunidad para ofrecer productos diferentes de los edificios tradicionales. Marcelo Di Mario, subsecretario de Integración y Desarrollo del Sur del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, destaca que “las cáscaras y estructuras de sus edificios, como galpones y antiguas fábricas, no existen en otras partes.”
Diferentes desarrolladoras avanzan con proyectos residenciales y de usos mixtos, como Independencia al 500, de Alton; Icon Paseo Colón y Wayra, de Gewin. Los edificios de usos mixtos han demostrado ser exitosos, y la apreciación entre pozo y unidad terminada es mayor en porcentaje que en Palermo.
La infraestructura de transporte es otro elemento clave que influye en las decisiones de inversión. Obras como el Paseo del Bajo han reordenado flujos de tránsito, mientras que la nueva Línea F de subte consolidará al sureste como un punto neurálgico dentro de la Ciudad.
A pesar de las oportunidades, construir en el sur no siempre es sencillo. Los altos costos de obra y los precios de venta más bajos pueden reducir los márgenes para los desarrolladores. Ignacio Carpanelli, CEO de Gewin Real Estate, explica: “Lo que es inclusivo para el comprador muchas veces termina siendo expulsivo para el desarrollador.”
El futuro inmobiliario del sur porteño dependerá no solo de la cantidad de capital que logre atraer, sino también de su capacidad para transformar antiguos espacios industriales y mejorar la infraestructura, sin desplazar la identidad que distingue a sus barrios.
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