El fin de la cárcel de Devoto: qué va a pasar con los precios de las propiedades
Hoy las tasaciones de las viviendas cercanas al complejo sufren reducciones de entre un 30% y un 35%. En el sector inmobiliario prevén que los valores se recuperen, pero igual hay cautela. El plazo de desmantelamiento también es clave.
Recientemente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires anunció la finalización de la obra del nuevo penal en Marcos Paz. Con esto vendrá aparejado el cierre definitivo de la cárcel de Villa Devoto, la misma que por años fue motivo de enojos vecinales ante las “falsas promesas” de traslado.
Aunque el proceso de traslado de los presos se realizará de forma escalonada, el cambio motiva una reconfiguración urbanística del barrio de Devoto. Y, con esto, abre un escenario distinto para el mercado inmobiliario.
¿Qué pasará con los precios de venta de las propiedades una vez que se concrete el cierre? Las inmobiliarias que operan en la zona explican que si bien es muy probable que se redefinan los valores, todo dependerá de cómo se comporte el mercado inmobiliario ante este cambio y de la finalidad que se le dará al predio.
José Pintimalli, dueño de José Pintimalli Propiedades, cuenta que aunque las proyecciones pueden resultar prematuras, el cambio va a ser positivo y recuperará un porcentaje importante del precio de venta de los inmuebles que están alrededor de la cárcel.
“Nosotros vamos a tasar las propiedades cercanas a la cárcel y lo hacemos reduciendo siempre un 30% o 35%, dependiendo del inmueble o de cuántos metros se puedan construir”, explica sobre lo que ocurre actualmente con los valores del mercado.
Para dar un ejemplo, una casa de los alrededores de 300 metros cuesta 1.500 dólares el metro cuadrado. “Son 450.000 dólares, pero si tuviera que tasarla sin la cárcel podría subir entre 550.000 y 580.000 dólares”, estima.
Da otro ejemplo con un departamento de 50 metros en esa zona, cuyo precio de metro cuadrado está 1.600 dólares. “Pedís 80.000 dólares como máximo y capaz con este cambio subiría a 115.000 o 120.000, todo depende de la categoría, la orientación y demás”, añade.
“Va a ser positivo para el mercado inmobiliario, va a dar un vuelco en valores y en la posibilidad de ventas, va a crecer la demanda. Hay que ver qué se va a hacer en el predio el Gobierno de la Ciudad,” analiza José.
Por su parte, Javier Sotelo, titular de Sotelo Propiedades y arquitecto, dice que el impacto positivo no será inmediato y requerirá de un plan maestro integral a muy largo plazo. “Hay que ser muy cauteloso cuando uno dice que toda esa zona se va a revalorizar un montón, porque los que manejamos esta zona o los que la vivimos, la tenemos delimitada, como le puede pasar a cualquier porteño con su barrio,” señala.
Comenta que aunque geográficamente esa franja donde está la cárcel corresponde a Devoto, el mercado y el deseo aspiracional de los compradores hacen que ese sector de Devoto esté lejos de ser el más “cotizado”.
El “primer cordón” del barrio podría ubicarse alrededor de la Plaza Arenales, en donde se concentra la mayor demanda y dinamismo. Más allá del “tercer cordón”, que para él estaría delimitado por la calle Beiró, se ubica la cárcel.
“Eso ha quedado muy relegado y, sin embargo, yo pienso que por más que mejore, que por supuesto que va a mejorar si la cárcel se retira, el proyecto que incluyan ahí tendría que verse con un master plan, algo que impacte en la zona bien y esté estudiado. A muy largo plazo quizás haga un efecto, pero siempre está en el límite del barrio de Devoto,” indica Sotelo.
Si bien ve posible una reevaluación del valor de las propiedades aledañas, estima por el momento una proyección del 15%. En cada microzona varía la cotización del metro cuadrado.
En esta zona más relegada, evalúa Sotelo, se puede hablar de un valor que oscila entre los 1.800 y 2.200 dólares, con un techo estimado alrededor de 2.500 y 2.800 dólares si mejoran las condiciones.
La diferencia con la zona más “premium” es notable: el piso puede partir de los 3.000 dólares e ir a los 4.000 dólares, aunque advierte que el valor de publicación difiere del precio real de cierre al consumidor.
“Que después pueda ser más va a depender de cómo venga el mercado inmobiliario en ese momento, porque no se puede analizar en forma estática, sino de acuerdo a los días, a la vida misma, a cómo se desarrolla el país,” añade, y asegura que hay mucha más oferta que demanda.
“En todo lugar que saques una variable negativa que impacta en el valor, este se aprecia o tiende a apreciarse. O, por el contrario, no solo es una cuestión de apreciación, sino en principio de generar más interesados,” opina en diálogo con Clarín José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.
El primer efecto positivo, afirma él, es el de la atracción de la demanda interesada por comprar, por desarrollar, por cambiar de uso. En función de ese mayor interés de la demanda puede llegar a haber apreciación de precios.
“También no es lo mismo aquel que es frentista y está frente a la penitenciaría, que otro que está a una cuadra, que otro que está a dos cuadras. No impacta de la misma manera sobre un lote grande que puede llegar a atraer a desarrolladores de un edificio en mayor escala que otros terrenos más chicos. Por otro lado, hay que ver efectivamente el plazo de desmantelamiento,” añade.
Aunque se especula acerca de la construcción de un complejo de viviendas y también la creación de un parque público, el destino del terreno todavía no está claro.
Fuente: Malena Nazareth Martos – Ver nota original